Capítulo I C o n t r a t o s

No es lícito renunciar para lo futuro la nulidad que resulte del dolo o de la violencia.

Si habiendo cesado la violencia o siendo conocido el dolo, el que sufrió la violencia o padeció el engaño ratifica el contrato, no puede en lo sucesivo reclamar por semejantes vicios.

(ADICIONADO, P.O. 16 DE ENERO DE 2026)

Se considera como preventa de compra inmobiliaria el ofrecimiento de compra de un bien inmueble respecto del cual, al momento del ofrecimiento, el titular del futuro bien inmueble no se encuentra en posibilidad jurídica de transmitir la propiedad por estar en proceso de construcción, urbanización o desarrollo, conforme a la ley en materia de desarrollo urbano y no contar con la autorización de ventas respectiva.

(ADICIONADO, P.O. 16 DE ENERO DE 2026)

El documento en que conste la preventa de compra inmobiliaria deberá contener al menos lo siguiente:

I. Nombre y domicilio del oferente;

II. Datos de una cuenta bancaria del oferente;

III. Nombre y domicilio del destinatario de la oferta;

IV. Datos de una cuenta bancaria del destinatario;

V. Los datos de identificación del bien inmueble materia del ofrecimiento;

VI. La fecha en que se emite la oferta;

(ADICIONADO, P.O. 16 DE ENERO DE 2026)

El destinatario de la preventa de compra inmobiliaria no podrá recibir una oferta cuando no sea el titular de la licencia de construcción, vigente, para el desarrollo o construcción del inmueble materia de la oferta, conforme a la ley en materia de desarrollo urbano; a no ser que se encuentre expresamente facultado por el titular de la licencia, debiendo constar dicha facultad por escrito ratificado ante notario público.

(ADICIONADO, P.O. 16 DE ENERO DE 2026)

Recibida una preventa de compra inmobiliaria, el destinatario de la oferta tendrá un plazo máximo de tres meses a partir de su recepción para notificar su aceptación. Vencido el plazo anterior sin que la oferta sea aceptada, se entenderá rechazada.

La aceptación de la preventa de compra inmobiliaria en ningún caso se considerará como una compraventa.

(ADICIONADO, P.O. 16 DE ENERO DE 2026)

Cuando el oferente realice la entrega de un numerario, como depósito, garantía o por cualquier otro concepto, y éste sea recibido por el destinatario de la oferta, la oferta se tendrá por aceptada.

(ADICIONADO, P.O. 16 DE ENERO DE 2026)

Una vez aceptada una preventa de compra inmobiliaria, el destinatario de la oferta deberá informar al oferente en caso de que ocurra alguno de los siguientes supuestos:

I. En caso de vencimiento de la vigencia de la licencia de construcción o sus prórrogas.

II. En caso de que se niegue la autorización del proyecto ventas, de conformidad con la ley en materia de desarrollo urbano.

En estos casos, el oferente podrá revocar la oferta y el destinatario de la oferta quedará obligado a devolver al oferente el numerario que le haya sido entregado con motivo de la oferta, debiendo pagar un interés, legal o convencional, que no podrá ser menor al establecido en el artículo 2289 de este Código. Este derecho no podrá ser objeto de renuncia anticipada por parte del oferente.

La devolución del numerario deberá ser realizada en un plazo máximo de sesenta días naturales posteriores a la fecha en que sea revocada la oferta, debiendo otorgar el oferente las facilidades respectivas para la devolución.

(ADICIONADO, P.O. 16 DE ENERO DE 2026)

En la p reventa de compra inmobiliaria se podrán establecer sanciones en caso de que el oferente incumpla con la entrega de numerario o cualquier otra obligación establecida en el documento de la oferta. Asimismo, se podrán establecer sanciones para el caso de que la oferta sea revocada por causas imputables al destinatario de la oferta. Las sanciones solamente serán exigibles en caso de que la oferta sea aceptada.

Cuando el documento de la oferta establezca la obligación de la entrega de numerario y el oferente incumpla, se podrá establecer la sanción consistentemente en la revocación inmediata de la oferta, sin necesidad de declaratoria judicial.

DEL OBJETO Y DEL MOTIVO O FIN DE LOS CONTRATOS.

Son objeto de los contratos:

I.- La cosa que el obligado debe dar;

II.- El hecho que el obligado debe hacer o no hacer;

La cosa objeto del contrato debe: 1o. Existir en la naturaleza. 2o. Ser determinada o determinable en cuanto a su especie. 3o. Estar en el comercio.

Las cosas futuras pueden ser objeto de un contrato. Sin embargo, no puede serlo la herencia de una persona viva, aun cuando ésta preste su consentimiento.

El hecho positivo o negativo, objeto del contrato debe ser:

I.- Posible;

II.- Lícito.

Es imposible el hecho que no puede existir porque es incompatible con una ley de la naturaleza o con una norma jurídica que debe regirlo necesariamente y que constituye un obstáculo insuperable para su realización.

No se considerará imposible el hecho que no pueda ejecutarse por el obligado, pero sí por otra persona en lugar de él.

Es lícito (sic) el hecho que es contrario a las leyes de orden público o a las buenas costumbres.

El fin o motivo determinante de la voluntad de los que contratan, tampoco debe ser contrario a las leyes del orden público ni a las buenas costumbres.

FORMA.

En los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse, sin que para la validez del contrato se requieran formalidades determinadas, fuera de los casos expresamente designados por la ley.

Cuando la ley exija determinada forma para un contrato, mientras que éste no revista esa forma no será válido, salvo disposición en contrario; pero si la voluntad de las partes para celebrarlo consta de manera fehaciente, cualquiera de ellas puede exigir que se dé al contrato la forma legal.

Cuando se exija la forma escrita para el contrato, los documentos relativos deben ser firmados por todas las personas a las cuales se imponga esa obligación.

Si alguna de ellas no puede o no sabe firmar, lo hará otra a su ruego, y si el documento fuere privado deberá además ser ratificado el contrato ante Notario o ante la autoridad judicial: Juez de Primera Instancia, Menor o de Paz.

Cuando es ciego el que firma un documento privado, el contrato también deberá ser ratificado ante Notario o ante la autoridad judicial. Dichos funcionarios exigirán testigos de identificación cuando no conozcan a los otorgantes.

(ADICIONADO, P.O. 13 DE OCTUBRE DE 2000) La forma a que se refiere el primer párrafo del presente artículo podrá ser cumplida mediante el uso de medios electrónicos, ópticos o a través de cualquier otro medio tecnológico, siempre que sea posible atribuirla a la persona que contrae la obligación y la información relativa sea accesible para su ulterior consulta.

(ADICIONADO, P.O. 2 DE AGOSTO DE 1991)

Tratándose de fraccionamientos en los que los adquirientes de lotes hubieran terminado de cubrir su valor al fraccionador, ya persona física o moral, el precio de los mismos y que no procediesen gestionar la formalización de la operación de compra-venta, se observarán las siguients reglas:

I).- El fraccionador deberá dar aviso fehaciente al adquiriente del lote, señalando el término de 15 días naturales contados a partir del siguiente al del aviso para que se designe el Notario Público, ante cuya fé debe de formalizarse escrituración.

II).- Si no fuera localizado el adquiriente para notificarle el aviso a que se refiere la fracción que antecede, la fraccionadora deberá levantar constancia fehaciente, de que no se localizó.

III).- Si el adquiriente del lote no hiciere el señalamiento del Notario Público a que se refiere la Fracción I de este artículo o si no fuese localizado, el fraccionador procedera a dar aviso a la Tesorería Municipal correspondiente señalando el nombre del fraccionamiento o colonia, o lugar en que se localice el lote, identificándolo en forma precisa señalando su ubicación, sus medidas, colindancias y demás características e indicando el nombre del adquiriente su domicilio o la expresión de que éste se ignora, presentando además copia del plano del fraccionamiento en el que aparezca la aprobación del mismo por la autoridad competente.

IV).- En el aviso que el fraccionador dé a la Tesorería Municipal, se incluirá mandato irrevocable por parte del fraccionador y en favor de la administración municipal correspondiente, para que éste por conducto de la dependencia respectiva, firme en su oportunidad, en representación del fraccionador la escritura o escrituras respectivas.

V).- Al recibir el aviso la Tesorería Municipal por parte del fraccionador, procederá a instaurar procedimientos de ejecución a fin de exigir al comprador del lote el impuesto de Transmisión de Inmuebles y el cobro de los demás correspondientes.

VI).- Cumplidos los anteriores requisitos el Fraccionador podrá proceder a dar de baja ante las autoridades correspondientes, el lote que por falta de escrituración siga a su nombre.

DIVISION DE LOS CONTRATOS.

El contrato es unilateral cuando una sola de las partes se obliga hacia la otra sin que ésta le quede obligada.

El contrato es bilateral cuando las partes se obligan recíprocamente.

Es contrato oneroso aquel en que se estipulan provechos y gravámenes recíprocos; y gratuito aquel en que el provecho es solamente de una de las partes.

El contrato oneroso es conmutativo cuando las prestaciones que se deben las partes son ciertas desde que se celebra el contrato, de tal suerte que ellas pueden apreciar inmediatamente el beneficio o la pérdida que les cause éste. Es aleatorio, cuando la prestación debida depende de un acontecimiento incierto que hace que no sea posible la evaluación de la ganancia o pérdida, sino hasta que ese acontecimiento se realice.

CLAUSULAS QUE PUEDEN CONTENER LOS CONTRATOS.

Los contratantes pueden poner las cláusulas que crean convenientes; pero las que se refieran a requisitos esenciales del contrato, o sean consecuencias de su naturaleza ordinaria, se tendrán por puestas aunque no se expresen, a no ser que las segundas sean renunciadas en los casos y términos permitidos por la ley.

Pueden los contratantes estipular cierta prestación como pena para el caso de que la obligación no se cumpla, o no se cumpla de la manera convenida. Si tal estipulación se hace, no podrán reclamarse, además, daños y perjuicios.

La nulidad del contrato importa la de la cláusula penal; pero la nulidad de ésta no acarrea la de aquél.

Sin embargo, cuando se promete por otra persona, imponiéndose una pena para el caso de no cumplirse por ésta lo prometido, valdrá la pena aunque el contrato no se lleve a efecto por falta del consentimiento de dicha persona.

Lo mismo sucederá cuando se estipule con otro, a favor de un tercero, y la persona con quien se estipule se sujete a una pena para el caso de no cumplir lo prometido.

Al pedir la pena, el acreedor no está obligado a probar que ha sufrido perjuicios, ni el deudor podrá eximirse de satisfacerla, probando que el acreedor no ha sufrido perjuicio alguno.

La cláusula penal no puede exceder ni en valor ni en cuantía a la obligación principal.