Capítulo IV Bis De la hipoteca inversa

La hipoteca inversa es aquel contrato que tiene por objeto el pago mensual y vitalicio de una suma de dinero determinada que se concede a un deudor hipotecario, o en su caso, a un beneficiario, dejando como garantía un bien inmueble de su propiedad, en el cual tenga su residencia habitual.

Para tener el carácter de deudor hipotecario o beneficiario se deberán cumplir con los requisitos siguientes:

I. El deudor hipotecario o su beneficiario tengan una edad igual o superior a los 60 años;

II. Sólo podrán ser beneficiarios del deudor hipotecario su cónyuge, concubina o concubinario;

III. El deudor hipotecario o el beneficiario deberán de contar con una constancia que acredite que se encuentran en pleno goce de sus facultades mentales para poder celebrar el contrato;

IV. Los bienes inmuebles dados en garantía deberán estar asegurados para cubrir cuando menos el saldo insoluto del crédito; y V. En el caso de que el deudor hipotecario se encuentre casado bajo el régimen de sociedad conyugal, deberá de contar con la autorización expresa de su cónyuge y también suscribir el contrato.

Podrán tener el carácter de acreedor hipotecario las instituciones privadas, sociales, las personas físicas y las instituciones públicas, que tengan capacidad o competencia legal para ello.

Quinquiés. - Para fijar el monto del crédito, se realizará un avalúo sobre el bien inmueble por perito o institución certificada para ello, en el que se considere el valor comercial de mercado, debiendo considerar el valor futuro del mismo, así como el incremento del valor del inmueble conforme a las condiciones del mercado de la zona de los últimos cinco años.

En el contrato de hipoteca inversa que celebren el deudor y el acreedor hipotecarios, se deberá incluir un incremento del monto del pago mensual de cuando menos igual al índice de inflación vigente y se deberá efectuar a más tardar en los meses de marzo, debiendo cubrir la diferencia de los meses del año corriente que no se hubieren pagado conforme al monto actualizado.

Los gastos para el mantenimiento del bien inmueble serán cubiertos por el acreedor hipotecario y en ningún caso deberán ser con cargo al deudor hipotecario.

El contrato de hipoteca inversa terminará anticipadamente sin penalización alguna para el deudor hipotecario o beneficiario, cuando este cubra el monto recibido por el acreedor hipotecario incluyendo los intereses que se generen por el capital. Los intereses serán solamente sobre las cantidades que efectivamente dispusieron el deudor hipotecario o su beneficiario.

El contrato de hipoteca inversa puede terminar:

I. Por fallecimiento del deudor hipotecario o, en su caso, de su beneficiario;

II. Por razones de movilidad del deudor hipotecario o su beneficiario, esto es, cuando sea necesario cambiar de residencia o que los cuidados que requiera hagan inhabitable el bien inmueble objeto de la hipoteca, siempre que la causa de la movilidad este respaldada por un fedatario o un ministerio público o ante una autoridad judicial;

III. Por constituir una nueva hipoteca inversa sobre el mismo inmueble; y IV. Por no efectuar la actualización y el pago oportuno del monto mensual conforme a lo previsto en el Artículo 2949 Sexies.

En el supuesto previsto en la fracción I, el o los herederos del deudor hipotecario podrán pagar la totalidad del adeudo existente, sin compensación por la cancelación del gravamen y pago del adeudo. Sin embargo, en el caso de que no realicen el pago, el acreedor hipotecario podrá hacer efectiva la garantía hasta donde alcance el bien inmueble hipotecado, siempre que hayan transcurrido seis meses después del fallecimiento de deudor hipotecario o su beneficiario.

En el caso de actualizarse las fracciones II o III o IV, se declarará vencido a la fecha en la que se generen esos supuestos y será exigible a la fecha, excepto que se sustituya por una garantía idéntica en un plazo de dos meses.

Finalmente tratándose de la fracción V, el deudor hipotecario podrá exigir el pago de los daños y perjuicios y de la pena estipulada en el contrato, teniéndose la deuda totalmente liquidada con la correspondiente obligación de liberar el gravamen.

En el caso de fallecimiento del deudor hipotecario o, en su caso, de su beneficiario prevista en la fracción I del artículo 2949 Nonies, tendrán las personas que legítimamente represente los derechos sucesorios, los siguientes derechos y obligaciones:

I. Extraer el menaje del bien inmueble objeto de la hipoteca inversa dentro del plazo de 40 días naturales contados a partir de la fecha de fallecimiento;

II. Preferencia para la compra del bien inmueble;

III. Participar en la proporción que le corresponda del remanente que pueda resultar una vez que se cubra lo pendiente; y IV. Ejercer un seguro para cubrir los gastos de defunción que se preverá en el contrato de hipoteca inversa por el fallecimiento del deudor hipotecario y, en su caso, su beneficiario.

TITULO DECIMOSEPTIMO

DE LAS TRANSACCIONES.