Capítulo Segundo De la evicción y saneamiento

Habrá evicción cuando el que adquirió algún bien fuere privado de todo o parte de él por sentencia que cause ejecutoria, en razón de algún derecho anterior a la adquisición.

Todo el que enajena está obligado a responder de la evicción, aunque nada se haya expresado en el contrato. La simple mención que se haga de la renuncia al derecho a la evicción, se tendrá por no puesta. Para que surta efectos deberá constar que el adquiriente, ante la presencia de Notario o de testigos, fue instruido debidamente de la trascendencia que para su patrimonio implica tal renuncia.

Cuando el bien objeto de la evicción hubiere pertenecido sucesivamente a diversos propietarios, cada uno de éstos está obligado con el inmediato adquiriente, y tiene derecho de reclamar el saneamiento al que le enajenó, con arreglo a las disposiciones de este Capítulo.

Los contratantes pueden aumentar o disminuir convencionalmente los efectos de la evicción, y aún convenir en que ésta no se preste en caso alguno, siempre y cuando la renuncia se haga en los términos del párrafo tercero del artículo 1449

Es nulo todo pacto que exima al que enajena de responder por la evicción, siempre que hubiere mala fe de parte suya.

El adquiriente, luego que sea emplazado, debe denunciar el pleito de evicción al que le enajenó.

El fallo judicial impone al que enajena la obligación de indemnizar en los términos que establece este Código.

Cuando tuviere lugar la evicción, el enajenante estará obligado a indemnizar al adquiriente, en los siguientes términos, si el que enajenó hubiere procedido de buena fe, estará obligado a entregar al que sufrió la evicción:

I. El precio íntegro que recibió del bien;

II. Los gastos causados en el contrato, si fueren satisfechos por el adquiriente;

III. Los causados en el pleito de evicción y en el de saneamiento;

IV. El valor de las mejoras útiles y necesarias, siempre que en la sentencia no se determine que el vendedor satisfaga su importe.

Si el que enajena hubiere procedido de mala fe tendrá las obligaciones que exprese el artículo anterior, con las agravantes siguientes:

I. Devolverá, a elección del adquiriente, el precio que la cosa tenía al tiempo de la adquisición, o el que tenga al tiempo en que sufra la evicción;

II. Satisfará al adquiriente el importe de las mejoras voluntarias y de mero placer hechas al bien;

III. Pagará los daños y perjuicios.

Si el que enajena no sale sin justa causa al pleito de evicción, en tiempo hábil, si no rinde prueba alguna, o no alega, queda obligado al saneamiento en los términos del artículo anterior.

Si el que enajena y el que adquiere proceden de mala fe, no tendrá el segundo derecho al saneamiento ni a indemnización alguna.

Si el adquiriente fuere condenado a restituir los frutos del bien, podrá exigir del que enajenó, la indemnización de ellos o el interés legal del precio que haya dado.

Si el que adquirió no fuere condenado a dicha restitución, quedarán compensados los intereses del precio con los frutos recibidos.

Los deterioros que el bien haya sufrido serán de cuenta del que los causó.

Cuando el adquiriente sólo fuere privado por la evicción, de una parte del bien adquirido, se observarán respecto de éste las reglas establecidas en este Capítulo, a no ser que el adquiriente prefiera la rescisión del contrato.

Si el que enajena, al ser emplazado, manifiesta que no tiene medios de defensa, y consigna el precio por no quererlo recibir el adquiriente, queda libre de cualquiera responsabilidad posterior a la fecha de consignación.

Las mejoras que el que enajenó haya hecho antes de la enajenación, se le tomarán a cuenta de lo que debe pagar, siempre que fueren abonadas por el vendedor.

También se observará lo dispuesto en el artículo 1463, cuando en un solo contrato se hayan enajenado dos o más bienes sin fijar el precio de cada uno de ellos, y uno solo sufriera la evicción.

En el caso de los artículos precedentes, si el que adquiere elige la rescisión del contrato está obligado a devolver el bien libre de los gravámenes que le hayan impuesto.

Si al denunciarse el pleito o durante él, reconoce el que enajenó el derecho del que reclama, y se obliga a pagar conforme a las prescripciones de este Capítulo, sólo será responsable de los gastos que se causen hasta que haga el reconocimiento, sea cual fuere el resultado del juicio. El reconocimiento a que se refiere este precepto no perjudica el derecho del adquiriente para optar por la rescisión del contrato.

Si la finca que se enajenó se halla gravada, sin haberse hecho mención de ello en la escritura, con alguna carga o servidumbre voluntaria no aparente, el que adquirió puede pedir la indemnización correspondiente al gravamen, o la rescisión del contrato.

Las acciones rescisorias y de indemnización a que se refiere el artículo que precede, prescriben en un año, que se contará, para la primera, desde el día en que se perfeccionó el contrato, y para la segunda desde el día en que el adquiriente tenga noticia de la carga o servidumbre.

El que enajena no responde por la evicción:

I. Si así se hubiere convenido;

II. Si conociendo el que adquiere el derecho del que entabla la evicción, lo hubiere ocultado dolosamente al que enajena;

III. Si la evicción procede de una causa posterior al acto de enajenación no imputable al que enajena, o de hecho del que adquiere, ya sea anterior o posterior al mismo acto;

IV. Si el adquiriente y el que reclama transigen o comprometen el negocio en árbitros, sin consentimiento del que enajenó;

V. Si el adquiriente al ser emplazado no denuncia el pleito de evicción al que le enajenó;

VI. Si la evicción tuvo lugar por culpa del adquiriente.

En las ventas hechas en remate judicial, el vendedor no está obligado por causa de la evicción que sufriera la cosa vendida, sino a restituir el precio que haya producido la venta.

En los contratos conmutativos, el enajenante está obligado al saneamiento por los defectos ocultos del bien enajenado que lo hagan impropio para los usos a que se le destina, o que disminuyan de tal modo este uso, que al haberlo conocido el adquiriente no hubiere hecho la adquisición o habría dado menos precio por el bien.

El enajenante no es responsable de los defectos manifiestos o que estén a la vista, ni tampoco de los que no lo están, si el adquiriente es un perito que por razón de su oficio o profesión debe fácilmente conocerlos.

En los casos del artículo 1472, puede el adquiriente exigir la rescisión del contrato y el pago de los gastos que por él hubiere hecho, o que se le rebaje una cantidad proporcionada del precio, a juicio de peritos. El adquiriente tiene derecho a la devolución de la diferencia entre lo que dio o que habría dado por el bien defectuoso aunque éste perezca por caso fortuito o por culpa del mismo adquiriente.

Si se probare que el enajenante conocía los defectos ocultos del bien y no los manifestó al adquiriente, tendrá éste la misma facultad que le concede el artículo anterior, debiendo además, ser indemnizado de los daños y perjuicios si prefiere la rescisión.

En los casos en que el adquiriente pueda elegir la indemnización o la rescisión del contrato, una vez hecha por él la elección del derecho que va a ejercitar, no puede usar del otro sin el consentimiento del enajenante.

Si el bien enajenado pereciere o mudare de naturaleza a consecuencia de los vicios que tenía, y eran conocidos del enajenante, éste sufrirá la pérdida y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato con los daños y perjuicios.