Capítulo III Del modo de hacer el registro y de las personas que tienen derecho de pedir la inscripción

La inscripción de los títulos en el Registro puede pedirse por todo el que tenga interés legítimo en asegurar el derecho que se va a inscribir, o por el Notario que haya autorizado la escritura de que se trate.

Sólo se registrarán:

I.- Los testimonios de escritura pública u otros documentos auténticos;

II.- Las sentencias y providencias judiciales certificadas legalmente;

III.- Los documentos privados que en esta forma fueren válidos con arreglo a la ley, siempre que al calce de los mismos haya la constancia de que ante el Registrador o ante Notario Público, se hayan ratificado las firmas de los otorgantes y de los testigos, así como la voluntad de las partes.

(ADICIONADA, P.O. 19 DE FEBRERO DE 1994)

IV.- Tratándose de los Títulos de Propiedad que expida el Registro Agrario Nacional, de conformidad con lo dispuesto por la Ley Agraria, el Registro de terrenos ejidales considerados como solares urbanos, se hará por los encargados de las Oficinas de Catastro y del Registro Público de la Propiedad que corresponda, en la vía administrativa de manera expedita y sin costo alguno de inscripción, de acuerdo a las bases previstas en la Ley de la Materia.

El interesado presentará el título que va a ser registrado, y cuando se trate de documentos que impliquen transmisiones o modificaciones de la propiedad de fincas rústicas o urbanas, un plano o croquis de esas fincas.

El Registrador hará la inscripción si encuentra que el título presentado es de los que deben inscribirse, llena las formas extrínsecas exigidas por la ley y contiene los datos a que se refiere el artículo 2386. En caso contrario, devolverá el título sin registrar, siendo necesaria resolución judicial para que se haga el registro.

En el caso a que se refiere la parte final del artículo anterior, el Registrador tiene obligación de hacer una inscripción preventiva, a fin de que si la autoridad judicial ordena que se registre el título rechazado, la inscripción definitiva surta sus efectos desde que por primera vez se presentó el título.

Si el Juez aprueba la calificación hecha por el Registrador, se cancelará la inscripción preventiva.

Transcurridos tres años sin que se comunique al Registrador la calificación que del título presentado haya hecho el Juez, a petición de parte interesada se cancelará la inscripción preventiva.

Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes:

I.- La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción o a los cuales afecte el derecho que debe inscribirse, su medida superficial, nombre y número si constare en el título o la referencia al registro anterior en donde consten estos datos; asimismo, constará la mención de haberse agregado el plano o croquis al legajo respectivo;

II.- La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho que se constituya, transmita, modifique o extinga;

III.- El valor de los bienes o derechos a que se refieren las fracciones anteriores. Si el derecho no fuere de cantidad determinada, los interesados fijarán en el título la estimación que le den;

IV.- Tratándose de hipotecas, la época en que podrá exigirse el pago del capital garantido, y si causare réditos, la tasa o el monto de éstos y la fecha desde que deban correr;

V.- Los nombres, edades, domicilios y profesiones de las personas que por sí mismas o por medio de representantes hubieren celebrado el contrato o ejecutado el acto sujeto a inscripción. Las personas morales se designarán por el nombre oficial que lleven, y las sociedades, por su razón o denominación;

VI.- La naturaleza del acto o contrato;

VII.- La fecha del título y el funcionario que lo haya autorizado;

VIII.- El día y la hora de la presentación del título en el Registro.

El registrador que haga una inscripción sin cumplir con lo dispuesto en el artículo anterior, será responsable de los daños y perjuicios que cause a los interesados y sufrirá una suspensión de empleo por tres meses.

El registro producirá sus efectos desde el día y la hora en que el documento se hubiere presentado en la oficina registradora, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.

(REFORMADO, P.O. 15 DE MAYO DE 2023)

Cuando vaya a otorgarse una escritura en que se declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga la propiedad o posesión originaria de bienes raíces, o cualquier derecho real sobre los mismos, o que sin serlo, sea inscribible, la Notaria o Notario Público o autoridad ante quien vaya a otorgarse deberá a solicitud de quien pretenda adquirir un derecho, dar al Registro un primer aviso preventivo al solicitarle certificados sobre la existencia de la inscripción en favor del titular registral o sobre los gravámenes que reporte, el inmueble o derecho o la libertad de los mismos. Dicho aviso, deberá mencionar el predio objeto del acto o actos a realizar, la operación u operaciones proyectadas, los nombres de los futuros contratantes y el antecedente registral, ya sea Folio Real o partida, de no haberse producido la migración correspondiente a la fecha del aviso preventivo. De calificarla procedente, el Registrador hará inmediatamente el asiento de presentación y asentará al margen de la inscripción correspondiente una anotación de primer aviso preventivo, previo pago de derechos.

La Notaria o Notario Público solicitará al Registrador el certificado en el que conste la anotación del primer aviso preventivo, la situación registral que reporte el predio y la constancia relativa a las declaratorias de provisiones, usos, reservas y destinos, que estuvieren inscritos en forma individualizada en su Folio Real.

El primer aviso preventivo tendrá una vigencia de treinta días naturales, contados a partir de la fecha de su presentación y sólo podrá producirse otro primer aviso preventivo respecto del mismo predio, una vez que hubieren transcurrido quince días naturales contados a partir del día siguiente a aquel en que por cualquier causa hubiere quedado sin efectos el anterior primer aviso preventivo.

El aviso preventivo definitivo se presentará por la Notaria o Notario en el Registro Público o en la oficina registral correspondiente, después de firmada y autorizada preventivamente la escritura. La Notaria o Notario ante quien se celebre la operación, podrá presentar el aviso preventivo definitivo dentro de la vigencia del primer aviso preventivo. En el aviso preventivo definitivo la Notaria o Notario deberá indicar la fecha y número del instrumento en que se haya formalizado la operación, el predio de que se trata y su antecedente registral; la indicación de que se transmitió o modificó su dominio o que se constituyó, transmitió, modificó o extinguió un derecho real sobre él; los nombres de los otorgantes, que deberán ser los mismos que se señalaron en el primer aviso preventivo y el precio o importe de la operación. Faltando alguno de los elementos señalados en este inciso, no surtirá efectos legales el aviso.

Recibido el aviso preventivo definitivo, el registrador hará inmediatamente su anotación, si resultare procedente previo pago de los derechos correspondientes. En caso de que exista diferencia entre la información de los avisos preventivos, la prelación sólo surtirá efectos a favor del adquirente, a partir de la presentación del aviso preventivo definitivo. El aviso preventivo definitivo tendrá una vigencia de noventa días naturales, contados a partir de su presentación para trámite registral, y podrá presentarse una sola vez en relación a la escritura respectiva. Durante la vigencia de los avisos preventivos, la Notaria o Notario ante quien se celebre la operación, podrá rectificar, en su caso, la información otorgada al Registro Público, siempre y cuando se trate de errores ortográficos, mecanográficos, aritméticos o de cualquier otro tipo y no se afecten los elementos esenciales del acto o actos jurídicos de origen.

Mientras se encuentren vigentes los avisos preventivos a los que se refiere este artículo, no podrá hacerse ninguna inscripción o anotación que perjudique los derechos amparados por la operación o título protegido por aquéllos. No obstante lo anterior, se efectuará nota de presentación de las solicitudes de registro, para que guarden prelación en caso de que proceda su cancelación o se decrete su caducidad.

Si se presenta el testimonio a inscribir dentro de la vigencia ininterrumpida de los avisos preventivos se retrotraerán los efectos de la inscripción a la fecha de presentación del primero.

Si el documento en que conste alguna de las operaciones que se mencionan en el presente artículo, fuere privado, deberán dar exclusivamente el aviso preventivo definitivo que menciona este artículo, la Notaria o Notario que se haya cerciorado de la autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes.

Los encargados del registro son responsables, además de las penas en que pueden incurrir, de los daños y perjuicios a que dieren lugar:

I.- Si rehusan sin motivo legal o retardan sin causa justificada la inscripción de los documentos que les sean presentados;

II.- Si rehusan expedir con prontitud los certificado que se les piden;

III.- Si cometen omisiones al extender las certificaciones mencionadas, salvo si el error proviene de insuficiencia o inexactitud de las declaraciones, que no les sean imputables.

En los casos de las Fracciones I y II del artículo que precede, los interesados harán constar inmediatamente, por información judicial de dos testigos, el hecho de haberse rehusado el encargado del registro, a fin de que pueda servirles de prueba en el juicio correspondiente.

Hecho el registro, serán devueltos los documentos al que los presentó con nota de quedar registrados en tal fecha y bajo tal número.

El reglamento especial establecerá los derechos y obligaciones de los registradores, así como las fórmulas y demás requisitos que deben llenar las inscripciones.