Capítulo Séptimo De la copropiedad

Hay copropiedad cuando un bien o una universalidad de bienes y obligaciones apreciables en dinero, pertenecen pro indiviso a dos o más personas.

Los que por cualquier título tienen el dominio legal de un bien, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso sino en los casos en que por la misma naturaleza de los bienes o por determinación de la ley, el dominio es indivisible.

Si el dominio no es divisible o el bien no admite cómoda división y los partícipes no se convienen en que sea adjudicado a alguno de ellos, se procederá a su venta y a la repartición de su precio entre los interesados.

A falta de contrato o disposición especial, se regirá la copropiedad por las disposiciones siguientes.

El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas porciones. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes, en la comunidad.

Cada partícipe podrá servirse de los bienes comunes, siempre que disponga de ellos conforme a su destino y de manera que no se perjudique el interés de los partícipes, ni se impida a los copropietarios usarlos según su derecho.

Todo copropietario tiene derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación del bien o derecho común. Sólo puede eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.

Ninguno de los condueños podrá, sin el consentimiento unánime de los demás, hacer alteraciones en el bien común aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos, ni ejecutar actos de dominio respecto al mismo.

Para la administración del bien común, serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

Para que haya mayoría se necesita el voto del mayor número de copropietarios y la mayoría de intereses.

Si no hubiere mayoría, el juez, oyendo a los interesados, resolverá lo que debe hacerse dentro de lo propuesto por los mismos.

Cuando parte del bien perteneciere exclusivamente a un copropietario o alguno de ellos, y otro fuere común, solo a éste será aplicable la disposición anterior.

Todo condueño tiene la propiedad de la parte alícuota que le corresponda y la de sus frutos y utilidades, pudiendo en consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aún sustituir otro en su aprovechamiento salvo si se tratare de derecho personalísimo. Pero el efecto de la enajenación o hipoteca con relación a los condueños, estará limitado a la porción que se les adjudique en la división al cesar la comunidad. Los condueños gozan del derecho del tanto.

Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales de un inmueble construidos en forma vertical, horizontal o mixto, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, pertenecieren a distintos condueños, cada uno de éstos tendrá un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su piso, departamento, vivienda o local y además un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del edificio, necesarios para su adecuado uso o disfrute, tales como el suelo, cimientos, sótanos, muros de carga, fosos, patios, pozos, escaleras, elevadores, pasos, corredores, cubiertas, canalizaciones, desagües, servidumbres, etc. Cada condueño podrá enajenar, hipotecar o gravar en cualquier otra forma su departamento, vivienda, casa o local, sin necesidad de consentimiento de los demás condóminos. En la enajenación, gravamen o embargo de un departamento, vivienda, casa o local se tendrán comprendidos invariablemente los derechos sobre los bienes comunes que le son anexos.

En los casos de enajenación de un piso, departamento, vivienda o local de un inmueble en condominio los condóminos no gozarán del derecho del tanto. Los inquilinos y las instituciones oficiales que hayan construido o financiado el condominio gozarán del derecho por el tanto en los términos que lo establezca el reglamento respectivo.

El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio sólo será enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el piso, departamento, vivienda o local de propiedad exclusiva respecto del cual se considera anexo inseparable. La copropiedad sobre los elementos comunes del edificio no es susceptible de división.

Los derechos y obligaciones de los propietarios a que se refiere este precepto, se regirán por las escrituras en que se hubiera establecido el régimen de copropiedad, por las de compraventa correspondientes, por el reglamento del condominio y administración respectivo, y en su caso, por la ley reglamentaria de este artículo

Cuando haya constancia que demuestre quien fabricó la pared que divide los predios, el que la costeó es dueño exclusivo de ella; si consta que se fabricó por los colindantes o no consta quien la fabricó, es de propiedad común.

Se presume la copropiedad mientras no haya signo exterior que demuestre lo contrario:

I. En las paredes divisorias de los inmuebles contiguos, hasta el punto común de elevación;

II. En las paredes divisorias de los jardines o corrales situados en poblado o en el campo;

III. En las cercas, vallados y setos vivos que dividan los predios rústicos. Si las construcciones no tienen una misma altura, sólo hay presunción de copropiedad hasta la altura de la construcción menos elevada.

Hay signo contrario a la copropiedad:

I. Cuando hay ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria de los inmuebles;

II. Cuando toda la pared, vallado, cerca o seto están construidos sobre el terreno de una de las fincas y no por la mitad entre una y otra de las dos contiguas;

III. Cuando la pared soporte las cargas y carreras, pasos y armaduras de una de las posesiones y no de la contigua;

IV. Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y otras propiedades esté construida de modo que la albardilla caiga hacia una sola de ellas;

V. Cuando la pared divisoria construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado de la pared y no por el otro;

VI. Cuando la pared fuere divisoria entre un inmueble del cual forma parte y un jardín, campo, corral o sitio sin edificio;

VII. Cuando una propiedad se halla cerrada o defendida por vallados, cercas o setos vivos y las contiguas no lo estén;

VIII. Cuando la cerca que encierra completamente una propiedad es de distinta especie de la que tiene la vecina en sus lados contiguos a la primera.

En general, se presume que en los casos señalados en el artículo anterior, la propiedad de las paredes, cercas, vallados o setos pertenece exclusivamente al dueño de la finca o propiedad que tiene a su favor estos signos exteriores.

Las zanjas o acequias abiertas entre las propiedades se presumen también de copropiedad si no hay título o signo que demuestre lo contrario.

Hay signo contrario a la copropiedad, cuando de la tierra o broza sacada de la zanja o acequia para abrirla o limpiarla, se halla sólo de un lado; en este caso, se presume que la propiedad de la zanja o acequia es exclusivamente del dueño de la propiedad que tiene a su favor este signo exterior.

La presunción que establece el artículo anterior, cesa cuando la inclinación del terreno obliga a echar la tierra de un solo lado.

Los dueños de los predios están obligados a cuidar de que no se deteriore la pared, zanja o seto de propiedad común; y si por el hecho de alguno de sus dependientes o animales o por cualquiera otra causa que dependa de ellos, se deterioraren, deben reponerlos, pagando los daños y perjuicios que se hubieren causado.

La reparación y reconstrucción de las paredes de propiedad común y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas, acequias, también comunes, se costearán proporcionalmente por todos los dueños que tengan a su favor la copropiedad.

El propietario que quiera librarse de las obligaciones que impone el artículo anterior, puede hacerlo renunciando a la copropiedad, salvo el caso en que la pared común sostenga un inmueble suyo.

El propietario de un inmueble que se apoya en una pared común, puede al derribarlo, renunciar o no a la copropiedad. En el primer caso serán de su cuenta todos los gastos necesarios para evitar o reparar los daños que cause la demolición. En el segundo, además de esta obligación, queda sujeto a las que le imponen los artículos 261 y 262

El propietario de una finca contigua a una pared divisoria que no sea común, sólo puede darle este carácter en todo o en parte, por contrato con el dueño de ella.

Todo propietario puede alzar la pared de propiedad común, haciéndolo a sus expensas, e indemnizando de los daños y perjuicios que se ocasionaren por la obra, aunque sean temporales.

Serán igualmente de su cuenta todas las obras de conservación de la pared de la parte en que ésta haya aumentado su altura o espesor, y las que en la parte común sean necesarias, siempre que el deterioro provenga de la mayor altura o espesor que se haya dado a la pared.

Si la pared de propiedad común no puede resistir a la elevación, el propietario, que quiera levantarla tendrá la obligación de reconstruirla a su costa, y si fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su suelo.

En los casos señalados por los artículos precedentes, la pared continúa siendo de propiedad común hasta la altura en que lo era antiguamente, aún cuando haya sido edificada de nuevo a expensas de uno solo, y desde el punto en donde comenzó la mayor altura, es propiedad del que la edificó.