Sección I De la hipoteca en general

Cuando la finca estuviere asegurada y se destruyere por caso fortuito, se aplicarán los siguientes preceptos:

I. La hipoteca subsistirá en los restos de la finca.

II. El valor del seguro quedará afecto al pago.

III. Si el crédito fuere de plazo cumplido podrá el acreedor pedir la retención del seguro.

IV. Si el crédito no fuere exigible aún, podrá pedir el acreedor que el valor del seguro se imponga a satisfacción de él, para que el pago se verifique al vencimiento del plazo.

Lo dispuesto en el artículo anterior, se observará en lo conducente, con el precio que se obtuviere en el caso de expropiación por causa de utilidad pública o de venta judicial del bien hipotecado.

La hipoteca subsistirá íntegra aunque se reduzca la obligación garantizada, y gravará cualquier parte de los bienes hipotecados que se conserven, aunque la restante hubiere desaparecido, salvo lo dispuesto en los artículos siguientes.

Cuando se hipotequen varios predios para la seguridad de un crédito, y se fije la porción del crédito por la que responderá cada predio, pueden éstos ser redimidos independientemente, pagándose la parte del crédito que garanticen.

Cuando sean varios los predios hipotecados y no se haya señalado la responsabilidad de cada predio, no se podrá exigir la liberación de ninguno de ellos, sea cual fuere la parte del crédito que el deudor haya satisfecho.

Cuando un inmueble hipotecado susceptible de ser fraccionado convenientemente se divida en varios predios, se repartirá equitativamente el gravamen hipotecario entre éstos, por convenio entre el acreedor y el dueño del bien hipotecado; y si no se consiguiera ese acuerdo, la distribución del gravamen se hará por decisión judicial, oyendo el dictamen de peritos.

Si no se divide el crédito, según lo establecido en el artículo que precede, podrá el acreedor hacer efectivo su crédito por la totalidad de la suma garantizada, contra cualquiera de los nuevos predios en que se haya dividido el primero, o contra todos, simultánea o sucesivamente.

Dividida entre varios predios la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito, y pagada la parte de éste con que estuviere gravado alguno de ellos, se podrá exigir por quien tenga interés, la cancelación parcial de la hipoteca, en la parte correspondiente a ese predio.

Si la parte pagada del crédito es mayor que la cantidad por la que responde cada uno de los predios, pero no igual a la suma de las cantidades que garantizan todos, podrá el deudor elegir cuál de ellos ha de liberarse.

Sin consentimiento del acreedor, el propietario del predio hipotecado no puede darlo en arrendamiento, ni pactar pago anticipado de rentas por un término que exceda a la duración de la hipoteca, bajo pena de nulidad del citado contrato o del mencionado pacto en la parte que exceda de la expresada duración.

Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no podrá estipularse anticipo de rentas ni arrendamiento por más de un año si se trata de finca rústica, o por más de seis meses si se trata de fincas urbanas.

La hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue intereses, no garantiza en perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de tres años; a menos que se haya pactado expresamente que garantizará los intereses por más tiempo, con tal que no exceda del término para la prescripción de los intereses, y de que se haya tomado razón de esta estipulación en el Registro Público.

El acreedor hipotecario puede adquirir el bien hipotecado, en remate judicial o por adjudicación, en los casos en que no se presente otro postor, de acuerdo con lo que establezca el Código Procesal civil. Puede también convenir con el deudor en que se le adjudique en el precio que se fije al exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca. Este convenio no puede perjudicar los derechos de tercero.

(REFORMADO PRIMER PÁRRAFO, P.O. 17 DE MARZO DE 2017)

Cuando el crédito hipotecario exceda del monto de trescientas sesenta y cinco unidades de medida y actualización, la hipoteca debe otorgarse en escritura pública.

Cuando no exceda de esa cantidad podrá otorgarse en escritura pública o en escritura privada que firmarán los contratantes ante dos testigos, ratificando las partes el contenido de dicha escritura y reconociendo sus firmas ante Notario Público.

La acción hipotecaria prescribe en igual tiempo que la obligación principal.

El plazo para la prescripción de la acción hipotecaria, se contará desde que puedan ejercitarse los derechos que confieren al acreedor la obligación principal y esa acción.

La hipoteca no puede ser tácita ni general. Para producir efectos contra tercero, necesita siempre que se inscriba en el Registro Público.

La hipoteca puede constituirse por contrato, testamento o declaración unilateral de voluntad, así como por la ley, cuando ésta sujeta a alguna persona a prestar esa garantía. En los tres primeros casos la hipoteca se llama voluntaria, y en el último, necesaria.