Capítulo Tercero Juicio hipotecario

Subsidiaridad de la vía ordinaria para asuntos hipotecarios.

Se tramitará en la vía ordinaria, todo juicio que tenga por objeto la constitución, ampliación, división, registro, extinción, nulidad y cancelación de una hipoteca; así como el pago o prelación del crédito que garantice, cuando en estos dos últimos supuestos no se reúnan los requisitos para la tramitación de la vía especial hipotecaria.

Vía hipotecaria.

Se tramitará en la vía especial hipotecaria según las reglas del presente capítulo, todo juicio que tenga por objeto el pago o prelación de un crédito hipotecario, siempre y cuando se reúnan los siguientes requisitos:

I. Que el crédito conste en escritura pública o escrito privado, según corresponda conforme a la ley.

II. Que sea de plazo cumplido, o que deba anticiparse conforme al contrato de hipoteca o a la ley.

III. Que el documento en que conste, esté debidamente inscrito en el Registro Público.

Cuando se entable pleito entre los que contrataron la hipoteca, procederá el juicio hipotecario sin necesidad del requisito de registro.

Vía hipotecaria fundada en título ejecutivo no inscrito.

También procederá el juicio hipotecario sin necesidad de que el contrato esté inscrito en el Registro Público, cuando se reúnan los requisitos siguientes:

I. Que el o los documentos base de la acción tengan el carácter de títulos ejecutivos.

II. Que el bien esté inscrito a favor del demandado.

III. Que no exista embargo o gravamen a favor de tercero, inscrito cuando menos noventa días antes a la fecha de presentación de la demanda.

Demanda y auto de ejecución.

Presentado el escrito de demanda, acompañado del o de los documentos respectivos y de un certificado de gravámenes expedido por el Registro Público, así como copias por triplicado de todo lo antedicho; el juzgador, si encuentra que se reúnen los requisitos señalados en los artículos 750 o 751, dictará auto dando entrada a la demanda y admitiendo la vía hipotecaria. Este auto deberá contener lo siguiente:

I. Mandamiento en forma para requerir de pago al demandado y mandar anotar la demanda en el Registro Público.

II. Orden para que a partir de la fecha en que se cumplimente el auto de ejecución, quede la finca hipotecada en depósito judicial, junto con todos sus frutos y todos los objetos que de acuerdo con el título, y conforme al Código Civil deban considerarse como inmovilizados y formando parte de la misma finca, de los cuales se formará inventario para agregarlo a los autos, siempre que lo pida el acreedor.

III. Orden para que se requiera al demandado a fin de que manifieste si acepta o no la responsabilidad de depositario judicial de la finca hipotecada y de sus frutos en el acto de la diligencia.

IV. Orden para que se corra traslado de la demanda al deudor, y que se le emplace para que la conteste dentro del plazo de cinco días.

Anotación de la demanda en el Registro Público.

El juzgador mandara anotar la demanda en el Registro Público, a cuyo efecto, con una de las copias a que se refiere el primer párrafo del artículo 752, debidamente cotejada con sus originales y certificada por el secretario del juzgado, dispondrá su inscripción en la oficina correspondiente, por conducto de la parte interesada, quien deberá acreditarla, una vez efectuada.

Si la finca no se halla en el lugar del juicio, se librará exhorto al juzgador en cuya jurisdicción territorial se ubique, para que ordene el registro de la demanda como se previene en el párrafo anterior, en la fracción II del artículo 752 y en el artículo 754 de este ordenamiento. En este caso, el exhorto se entregará al interesado para que lo haga llegar a su destino, quien tendrá obligación de devolverlo.

Efectos de la anotación de la demanda en el Registro Público.

Anotada la demanda en el Registro Público, no podrá verificarse en la finca hipotecada ningún embargo, toma de posesión, diligencia precautoria o cualquiera otra que entorpezca el curso del juicio, sino en virtud de sentencia ejecutoria relativa a la misma finca, debidamente registrada y anterior en fecha a la inscripción de la referida demanda, o en razón de oposición promovida por acreedor con mejor derecho, dentro del plazo a que se refiere la fracción III del artículo 751 de este código.

Deposito judicial de la finca hipotecada.

En la diligencia de emplazamiento se requerirá al demandado para que manifieste si acepta o no la responsabilidad de depositario; y de aceptarla, contraerá la obligación de depositario judicial de la finca hipotecada, en los términos de la fracción II del artículo 752 de este ordenamiento.

Para efecto del inventario a que alude la fracción que se invoca, el demandado queda obligado a dar todas las facilidades para su formación y en caso de desobediencia, el juzgador lo compelerá por los medios de apremio que la ley autoriza.

El demandado que no haya aceptado la responsabilidad de depositario en el momento del emplazamiento, entregará desde luego la tenencia material de la finca al actor.

Si la diligencia a que se refiere este artículo no se entiende directamente con el demandado, éste deberá dentro de los cinco días siguientes, manifestar al juzgador si acepta o no la responsabilidad de depositario, entendiéndose que no la acepta si no hace esta manifestación, y en este caso, el actor podrá pedir que se le entregue la tenencia material de la finca.

Allanamiento del demandado.

Si el demandado al contestar la demanda admitiere las pretensiones del actor, el juzgador le concederá un plazo de gracia de sesenta días para desocupar el inmueble y lo eximirá del pago de los gastos y costas que se hubiesen originado.

Oposición del demandado y apertura del juicio contradictorio.

En los juicios hipotecarios, la apertura del juicio contradictorio quedará a iniciativa del demandado, con excepción de los casos en que el emplazamiento se hubiere hecho por edictos.

El procedimiento contradictorio se abre mediante la oposición del demandado haciendo valer defensas y contrapretensiones dentro del plazo de cinco días posteriores al emplazamiento, que no podrán ser otras que:

I. La de improcedencia de la vía.

II. Las procesales previstas en las fracciones I, V y VI del artículo 296 de este código.

III. La de falta de cumplimiento del plazo o de la condición a que esté sujeta la obligación.

IV. La de pago total o parcial.

V. La de remisión o quita.

VI. La de oferta de no cobrar o espera.

VII. La de novación del contrato.

VIII. La de incumplimiento o nulidad del contrato.

IX. La de cosa juzgada.

Las defensas y contrapretensiones comprendidas en las fracciones de la III a la IX sólo se admitirán cuando se funden en prueba documental. Respecto de las procesales de litispendencia y conexidad sólo se admitirán si se exhiben con la contestación, las copias selladas de la demanda y contestación del juicio pendiente o conexo, o bien la documentación que acredite que se encuentra en trámite un procedimiento arbitral.

El juzgador bajo su más estricta responsabilidad revisará escrupulosamente la contestación de la demanda y desechará de plano las defensas y contrapretensiones diferentes a las que se autorizan, o aquellas en que sea necesario exhibir documento y el mismo no se acompañe, salvo los casos a que se refieren los artículos 385 y 386 de este código.

Ninguna de las defensas o contrapretensiones suspenderá el procedimiento. La reconvención sólo será procedente cuando se funde en el mismo documento que sirve de base a la demanda o se refiera a su nulidad. En cualquier otro caso se desechará de plano.

Desarrollo del procedimiento hipotecario.

En los escritos que fijan la controversia, las partes deben ofrecer todas sus pruebas en los términos del artículo 430 de este código, relacionándolas con los hechos que pretendan probar y exhibir los documentos que tengan en su poder o la copia sellada del escrito en que hayan solicitado la expedición de los que no tuvieren, según ordenan los artículos 385 y 386 de este ordenamiento.

En caso de allanamiento total a la demanda; o si el deudor no hace valer defensas u opone contrapretensiones, o las opone en forma distinta de la señalada en el artículo anterior; o fuera del término concedido para ello, o no realiza el pago de la cantidad reclamada, en el acto mismo de la diligencia a que se refiere el artículo 755, el juzgador citará para sentencia definitiva, la que pronunciará desde luego.

Si hubiere reconvención se correrá traslado de ésta al actor principal para que la conteste dentro de los cinco días siguientes.

Contestada la demanda y la reconvención en su caso, o transcurrido el plazo para ello, el juzgador en el auto que dicte, proveerá sobre la admisión de las pruebas y señalará día y hora para la celebración de la audiencia en la que serán desahogadas, la que deberá tener verificativo dentro de los veinte días siguientes.

Audiencia de pruebas.

La preparación de las pruebas admitidas quedará a cargo de las partes. En consecuencia, en la audiencia deberán presentar los testigos y en cuanto a la pericial, deberán estarse a lo dispuesto para esta prueba en el juicio ordinario. Las pruebas, se desahogarán en la audiencia respectiva.

(REFORMADO, P.O. 17 DE MARZO DE 2017) Si el oferente, previa protesta de conducirse con verdad manifiesta que al testigo no lo puede presentar y ofreciere al menos indicios que funden su afirmación, podrá el juzgador ordenar la citación de ese testigo por conducto del actuario, con el apercibimiento de que de no comparecer a declarar sin justa causa que se lo impida, se le impondrá una multa de hasta ciento cincuenta unidades de medida y actualización o arresto hasta por treinta y seis horas. Si no obstante estas providencias, el testigo no compareciere se le hará efectivo el apercibimiento y dejará de recibirse su testimonio.

De igual manera auxiliará al oferente, expidiendo los oficios a las autoridades y terceros que tengan en su poder los documentos, observando en lo conducente lo dispuesto en el artículo 425 de este ordenamiento.

Las pruebas que no fueren desahogadas en la audiencia por causas imputables al oferente se declararán desiertas. Unicamente en el caso de que el juzgador haya omitido preparar la recepción de alguna prueba, cuando para ello la ley requiere su intervención, podrá por una sola vez, citar para una segunda audiencia dentro de los diez días siguientes, la que tendrá por único objeto recibir la prueba o pruebas que no fueron oportunamente preparadas, asumiendo, bajo su más estricta responsabilidad, su debida preparación. Para el caso de que estas pruebas no se rindan en la segunda audiencia, de plan o se considerarán desiertas, sin perjuicio de que, en su caso, el juzgador responda por su negligencia.

En todo lo no previsto en lo relativo al ofrecimiento, admisión, preparación y desahogo de las pruebas, así como al desarrollo de la audiencia, se observarán las reglas previstas en el Título Tercero, Libro Tercero de este código.

Desahogadas las pruebas, las partes formularán alegatos verbales en la audiencia, sin que sea necesario hacerlos constar en el acta que se levante con motivo de la misma y sin perjuicio de que los consignen por escrito. El juzgador procurará dictar en la misma fecha de la audiencia la sentencia que corresponda, a menos de que se trate de pruebas documentales voluminosas, porque entonces contará con un plazo de cinco días para pronunciarla.

Resolución definitiva sobre la vía hipotecaria.

Si en la sentencia se declara procedente la vía hipotecaria, se mandará proceder al remate de los bienes hipotecados.

Si en la sentencia se resolviera que no ha procedido la vía hipotecaria, se reservarán al actor sus derechos para que los ejercite en la vía y forma que corresponda.

La sentencia que se dicte será apelable en el sólo efecto devolutivo, lo mismo que los autos impugnables mediante este recurso, que se dicten en la secuela del procedimiento.

Efectos de la sentencia de segunda instancia favorable.

Si el tribunal de alzada revoca el fallo de primera instancia que declaró procedente el remate, luego que vuelvan los autos al juzgado de su origen, se mandará cancelar la anotación de la demanda en el Registro Público, y en su caso se devolverá la finca al demandado, ordenando al depositario que rinda cuentas con pago en el plazo que fije el juzgador, que no podrá exceder de diez días.

Avalúo de la finca hipotecada.

Para el remate, se tendrá como precio de la finca hipotecada el precio que señale el avalúo que presente la persona que las partes hayan convenido para tal efecto en el momento de la constitución de la hipoteca; o, en su caso, de no haberse acordado, se procederá de la forma siguiente:

I. Cada parte tendrá derecho de exhibir, dentro de los diez días siguientes al día en el que sea ejecutable la sentencia, avalúo de la finca hipotecada practicado por un corredor público, perito de una institución de crédito, o por perito valuador autorizado como auxiliar de la administración de justicia, los cuales en ningún caso podrán tener el carácter de parte o de interesado en el juicio, salvo en lo que respecta al pago de sus honorarios.

II. Los acreedores hipotecarios anteriores o que cuenten con embargos o gravámenes inscritos cuando menos noventa días antes de la presentación de la demanda que resulten del título fundatorio de ésta, o del certificado de gravámenes que con ella se acompa ñó, deberán ser citados y tendrán derecho a intervenir en la valoración de la finca hipotecada; exhibiendo desde luego avalúo de la misma como se establece para las partes en la fracción anterior.

III. En el caso de que alguna de las partes deje de exhibir el avalúo dentro del plazo señalado en la fracción I, se entenderá su conformidad con el avalúo que haya exhibido su contraria.

IV. En el supuesto de que ninguna de las partes exhiba el avalúo dentro del plazo señalado en la fracción I de este artículo, cualquiera de ellas lo podrá presentar posteriormente, considerándose como base para el remate el primero en tiempo, salvo que también obre el de alguno de los acreedores a que se refiere la fracción II, en cuyo caso se estará a lo dispuesto en la fracción siguiente.

V. Si las dos partes o en su caso alguno de los acreedores, exhibieren los avalúos en el plazo a que se refiere la fracción I y los valores determinados de cada uno de ellos no coincidieren, se tomará como base para el remate el promedio de los diversos avalúos, siempre y cuando no exista más de treinta por ciento de diferencia entre el más bajo y el más alto; en caso contrario el juzgador ordenará se practique nuevo avalúo por un corredor público autorizado o un perito de la institución bancaria que al efecto señale.

VI. La vigencia del valor que se obtenga de los avalúos será de seis meses a la fecha en que se lleve a cabo la primera almoneda de remate. Si entre ésta y las subsecuentes mediara un término mayor de seis meses, se deberán actualizar los valores, aplicando el índice nacional de precios al consumidor que se publique en el Diario Oficial de la Federación o el que en el futuro lo substituya; a menos que conforme al criterio prudente del juzgador, debido a circunstancias imprevistas y extraordinarias, requiera nuevo avalúo.

Remate del bien hipotecado.

El remate se llevará a cabo de acuerdo con las reglas de la ejecución forzada. El auto aprobatorio del mismo, será apelable en el efecto devolutivo.

En el caso de que el acreedor hipotecario haya convenido con el deudor que se le adjudique el bien hipotecado, en el precio que se fije al exigirse la deuda, no habrá lugar a las almonedas ni a la venta judicial; pero sí al avalúo a fin de determinar dicho precio en el momento de ser exigible el pago, procediéndose, una vez dictada la sentencia ejecutoriada, a hacerse la adjudicación al acreedor, en el precio fijado en el avalúo. La adjudicación, en este caso, no podrá perjudicar los derechos de tercero.

Pluralidad de acreedores hipotecarios.

Cuando comenzado el juicio, se presentaren uno o más acreedores hipotecarios además de quien demanda, se procederá conforme a las reglas de los concursos.

Otras vías para reclamar créditos hipotecarios.

Además de la vía hipotecaria, el crédito garantizado con hipoteca también podrá cobrarse en la vía ejecutiva o en juicio ordinario.