Capítulo Cuarto Juicio de desahucio

Requisitos para la procedencia del juicio de desahucio.

El juicio de desahucio procederá cuando se reclame la desocupación de una finca o local por falta de pago de dos o más mensualidades de renta.

Con la demanda se acompañará el contrato escrito del arrendamiento, cuando ello fuera necesario para la validez del acto conforme al Código Civil. En caso de no ser necesario contrato escrito o de haberse cumplido voluntariamente por ambos contratantes sin otorgamiento de documentos, o se haya extraviado o destruido, se justificarán estas circunstancias por medio de información testimonial, prueba documental o cualquiera otra bastante, que se recibirá como medio preparatorio del juicio.

Simultáneamente con el desahucio, podrá reclamarse el pago de las rentas vencidas y de las que se sigan venciendo hasta que tenga verificativo el lanzamiento.

Legitimación activa.

Pueden promover el desahucio los que tengan la posesión real de la finca a título de dueño, de usufructuarios o de cualquier otro que les dé derecho a disfrutarla y sus causahabientes.

El que figure como arrendador en el contrato que sirve de base a la demanda, justificará su legitimación activa por el simple hecho de exhibir el contrato de arrendamiento en el que aparezca con tal carácter.

Legitimación pasiva.

La demanda de desahucio procederá contra el arrendatario o sus causahabientes.

Auto de ejecución en el juicio de desahucio.

Presentada la demanda con el documento o la justificación correspondiente, el juzgador dictará auto mandando requerir al inquilino, para que en el acto de la diligencia justifique con el recibo correspondiente estar al corriente en el pago de las rentas, y no haciéndolo, se le prevenga que dentro de treinta días, si la finca sirve para habitación; dentro de cuarenta días, si sirve para giro mercantil o industrial, despachos, oficinas o consultorios profesionales, o dentro de noventa días, si fuere rústica, proceda a desocuparla, apercibido de lanzamiento a su costa si no lo efectúa. Si lo pidiere el actor, en el mismo auto mandará que se embarguen y depositen bienes bastantes para cubrir las pensiones reclamadas. Ordenará, así mismo, que en el acto se le emplace para que dentro de cinco días ocurra a oponer las defensas o contrapretensiones que tuviere, corriéndole traslado de la demanda, con entrega de las copias de ley.

Requerimiento.

Será domicilio legal para hacer el requerimiento y traslado a que se refiere el artículo anterior la finca o departamento de cuya desocupación se trate. La diligencia se entenderá con el demandado si estuviere presente, y si no lo estuviere, con cualquier persona que se encuentre en dicho domicilio, excepto si fuere empleado o dependiente del propietario. Si el local se encuentra cerrado, podrá entenderse con el vecino más inmediato, fijándose en este caso en la puerta, un instructivo haciéndose saber el objeto de la diligencia y la fecha en que se llevó a cabo.

Si en el acto de la diligencia justificare el arrendatario, con los recibos correspondientes, haber hecho el pago de las pensiones reclamadas, o exhibiere su importe, o copia sellada de recibido por un juzgado, de escritos de ofrecimiento de pago a los que se hubieren acompañado los certificados de depósito respectivos, se suspenderá la diligencia, asentándose constancia de estas circunstancias en el acta, agregándose los justificantes que se presenten para dar cuenta al juez del conocimiento.

Si se exhibiere el importe, se mandará entregar al actor sin más trámite y se dará por terminado el procedimiento.

Si se exhibieren copias de escritos de ofrecimiento de pago, con los requisitos que se indican en el párrafo segundo de este artículo, se pedirán los originales por oficio al juzgado en que se encuentren, así como los correspondientes certificados.

Recibidos estos, y una vez verificado que las consignaciones sean correctas, se dará por terminado el procedimiento, ordenándose entregar los certificados al arrendador a cambio de los recibos correspondientes.

En caso de presentarse recibos de pago, se mandará dar vista al actor por el plazo de tres días; si no los objeta, se dará por concluido el juicio; si los objeta se citará para la audiencia de pruebas y alegatos a que se refiere el artículo 540

Pago del arrendatario.

Cuando durante el plazo fijado para el desahucio exhiba el inquilino el recibo de las pensiones debidas o el importe de ellas, después de que concluya la vista que se le deberá correr a la contraparte por el plazo de tres días, dará el juzgador por terminada la providencia del lanzamiento, sin condenación en costas.

Si el recibo presentado es de fecha posterior, o la exhibición del importe de las pensiones se hace fuera del plazo señalado para el desahucio, también se dará por concluida la providencia de lanzamiento, pero se condenará al inquilino al pago de las costas causadas.

Los plazos que este capítulo concede a los inquilinos son irrenunciables.

Oposición del arrendatario.

El arrendatario podrá oponerse al desahucio, pero sólo será admisible la oposición cuando se funde en cualquiera de las defensas o contrapretensiones siguientes:

I. Pago.

II. Frustración total o parcial del disfrute de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor, en los términos del Código Civil.

III. Privación del uso y goce proveniente de la evicción, en los casos previstos en el mismo Código.

IV. Impedimento del uso total o parcial por causa de reparaciones, en los supuestos de la ley sustantiva.

Las anteriores defensas o contrapretensiones sólo serán admisibles si se hacen valer ofreciendo sus pruebas, y en caso de que la privación de uso sea parcial, el arrendatario deberá exhibir la diferencia entre lo que reclame por concepto de reducción de rentas y la renta estipulada en el contrato.

Cualquier otra excepción, inclusive la reconvención y la compensación, serán improcedentes en los juicios de desahucio.

Audiencia de pruebas, alegatos y sentencia.

Opuestas las defensas y contrapretensiones se mandará dar vista al actor por cinco días, quien podrá ofrecer las pruebas que estime oportunas, admitidas las cuales se citará para la audiencia de pruebas, alegatos y sentencia, que deberá efectuarse antes del vencimiento del plazo fijado para el lanzamiento. En esta audiencia, concurran o no las partes, se dictará resolución declarando si el arrendatario ha justificado o no sus defensas o contrapretensiones y si debe procederse o no al lanzamiento.

Si no se ofrecen pruebas se citará para sentencia.

Sentencia de lanzamiento.

Si las defensas y contrapretensiones fueren declaradas fundadas, en la misma resolución dará el juzgador por terminada la providencia de lanzamiento. En caso contrario, en la sentencia se señalará el plazo para la desocupación, que será el que falte para cumplirse el señalado por el artículo 769. Lo mismo ocurrirá si el arrendatario no se apersonó en el juicio.

En la misma sentencia se condenará, en su caso, al arrendatario a pagar al actor las rentas insolutas vencidas y las que se devenguen hasta que se verifique el lanzamiento.

Impugnación de la sentencia.

La sentencia que decrete el desahucio, será apelable en el efecto devolutivo, y se ejecutará sin el otorgamiento de garantía, pero si en el momento de la diligencia de lanzamiento se paga o se comprueba haberse pagado o consignado las rentas adeudadas, se dará por terminada dicha diligencia. La sentencia que niegue el desahucio, será apelable en el efecto suspensivo.

Diligencia de lanzamiento.

La diligencia de lanzamiento se entenderá con el ejecutado si se encontrare presente, y en caso contrario, con cualquier persona que se halle en el domicilio, o vecino más inmediato, pudiéndose romper las cerraduras de la puerta si fuere necesario. Los muebles y objetos que en la casa se encuentren, si no hubiere persona de la familia del inquilino que los recoja u otra autorizada para ello, se trasladarán, previo inventario al local que la autoridad administrativa destine al efecto, o se pondrán bajo la guarda del depositario que proponga el actor de entre los que figuran en la lista de auxiliares de la administración de justicia con que cuenta el Tribunal Superior de Justicia, aplicándose por lo demás lo dispuesto por el artículo 933 de este código, dejándose constancia de esta diligencia en el expediente.

El lanzamiento se ejecutará, no solo contra el arrendatario o sus causahabientes, sino contra sus administradores, encargados, porteros o guardadores de la finca, así como contra cualquiera otra persona que disfrute o tenga en uso precario el inmueble por transmisión que le haya hecho el arrendatario.

Plazo adicional para la desocupación.

Por causa grave justificada, como enfermedad del inquilino, o trastornos económicos de consideración por el desahucio de locales ocupados por empresas industriales o agrícolas, el juzgador podrá conceder plazos adicionales para la desocupación, que no excederán del doble de los que fije la ley, y siempre que se garantice con el depósito de las rentas que correspondan a estos plazos.