Capítulo IV De los Remates

Toda venta que conforme a la Ley debe hacerse en subasta o almoneda, se sujetará a las disposiciones contenidas en este Título, salvo los casos en que la Ley disponga expresamente lo contrario.

Todo remate será público y deberá celebrarse en el local del tribunal competente para la ejecución, dentro de los veinte días siguientes a haberlo mandado anunciar; pero en ningún caso mediarán menos de cinco días entre la publicación del último edicto y la almoneda. Cuando los bienes estuvieren ubicados fuera de la jurisdicción del tribunal, se ampliarán dichos términos por razón de la distancia, atendiendo a la mayor, cuando fueren varias.

No podrá procederse al remate de bienes raíces, sin que previamente se haya pedido al Registro Público de la Propiedad certificado de libertad o de los gravámenes del predio y sin que se haya citado a los acreedores que aparezcan de dicho certificado; éste comprenderá los últimos diez años, pero si en autos obrare ya otro certificado, sólo se pedirá al Registro el relativo al período transcurrido desde la fecha de aquél, hasta la en que se decretó la venta. En defecto de los datos que pueda ministrar el Registro Público de la Propiedad, deberá el juez recabar previamente constancia de la Oficina Catastral respectiva para cerciorarse, al menos por este medio, de que la persona contra quien se pretende fincar el remate, es la misma en cuyo favor estuviere empadronada la finca de que se trata; si ésto no fuere así, el remate no se llevará a efecto.

Si del certificado aparecieren gravámenes, se hará saber a los acreedores el estado de la ejecución para que intervengan en la subasta de los bienes, si les conviniere.

La citación de los acreedores se hará personalmente en su domicilio, que deberá indicar el ejecutante si le fuere conocido; en caso contrario, se llevará a efecto en las mismas convocatorias del remate.

Los acreedores citados conforme al artículo anterior y los que se presenten con certificados del Registro posteriores, tendrán derecho:

I.- Para intervenir en el acto del remate, pudiendo hacer al juez las observaciones que estimen oportunas para garantizar sus derechos;

II.- Para recurrir al auto de aprobación del remate, en su caso, y

III.- Cuando el estado de los autos lo permita, para nombrar a su costa un perito que con los nombrados por el ejecutante y el ejecutado, practique el avalúo de la cosa. Nunca disfrutarán de este derecho después de practicado el avalúo por los peritos de las partes o el tercero en discordia, ni cuando la valorización se haga por otros medios.

El avalúo se practicará observando las reglas establecidas para la prueba pericial y si fueren más de dos los peritos valuadores no habrá necesidad de nombrar tercero en discordia.

Justipreciados los bienes, si fueren raíces, se anunciará su venta, señalando día para la almoneda, por medio de edictos que se publicarán por tres veces, de siete en siete días, en el Periódico Oficial y otro de mayor circulación a juicio del juez. A petición de cualquiera de las partes, y a su costa, el juez puede usar, además de los dichos, algún otro medio de publicidad para convocar postores.

Antes de fincar el remate o declararse la adjudicación, el deudor podrá librar sus bienes pagando principal y costas. Después de fincado quedará irrevocable la venta.

Si los bienes raíces estuvieren situados en diversos lugares, en todos éstos se publicarán los edictos en los sitios de costumbre y en las puertas de los juzgados respectivo s.

En el caso a que se refiere este artículo, se ampliará el término de publicación de los edictos, concediéndose el que el juez estime necesario en atención a la distancia y a la dificultad de las comunicaciones.

Será postura legal la que cubra dos terceras partes del avalúo o del precio fijado a la finca hipotecada por los contratantes, con tal de que la parte de contado sea suficiente para pagar el crédito o créditos que hubieren sido objeto de juicio y las costas.

Cuando por el importe del avalúo no sea suficiente la parte de contado para cubrir el crédito o créditos y las costas, será postura legal dos terceras partes del avalúo dadas de contado.

Para tomar parte en la subasta los licitadores deberán presentar por escrito su postura y consignar previamente, en el establecimiento de crédito destinado el efecto por la Ley, a disposición del juzgado, una cantidad igual, por lo menos, al diez por ciento efectivo de la postura legal para el remate, sin cuyos requisitos no serán admitidos.

(REFORMADO, P.O. 27 DICIEMBRE DE 2018) Concluida la diligencia de remate, y en el mismo acto, se devolverán las consignaciones debidamente endosadas a sus respectivos dueños sin trámite alguno, excepto la que corresponda al postor a quien se finque el remate, misma que se conservará en depósito como garantía del cumplimiento de su obligación y, en su caso, como parte del precio de la venta.

El ejecutante podrá tomar parte en la subasta y mejorar las posturas que se hicieren, sin necesidad de consignar el depósito prevenido en el artículo anterior, si el importe de su crédito, reconocido en la sentencia, cubre el diez por ciento a que el citado artículo se refiere.

La postura deberá contener:

I.- Las generales del postor;

II.- El precio que se ofrezca por la finca y la forma de cubrirlo;

III.- El interés que deba causar la suma que se queda reconociendo;

IV.- La sumisión al juez que practica el remate para que haga cumplir el contrato, y

V.- La constancia de haberse hecho el depósito a que se refiere el artículo 1072.

Sólo cuando se trate de bienes raíces y la postura exceda de la totalidad del adeudo, podrá quedarse a reconocer el exceso, con hipoteca de los bienes rematados, por un término que no exceda de cinco años y con el nueve por ciento por lo menos de interés anual.

El postor no puede rematar para un tercero sino con poder y cláusula especial, quedando prohibido hacer postura reservándose la facultad de declarar después el nombre de la persona para quien se hizo.

Desde que se anuncia el remate y durante éste, se pondrán de manifiesto los planos que hubiere y estarán a la vista los avalúos.

El juez que ejecuta decidirá de plano cualquier cuestión que se suscite durante la subasta y en contra de sus resoluciones no se dará ningún recurso; salvo que la Ley disponga otra cosa.

El día del remate, a la hora señalada, el juez pasará lista, personalmente, de los postores presentados y concederá media hora para admitir a los demás que se presenten. Concluída la media hora, el juez declarará que va a procederse al remate y ya no admitirá nuevos postores. En seguida revisará las propuestas presentadas desechando, desde luego, las que no tengan postura legal y los demás requisitos que menciona el artículo 1074

Calificadas de buenas las posturas, el juez las leerá en voz alta por sí mismo o mandará que las lea el Secretario, para que los postores presentes puedan mejorarlas. Si hubiere varias posturas legales el juez decidirá cuál es la preferente.

Hecha la declaración de la postura preferente, el juez preguntará si la mejora alguno de los licitadores. En caso de que dentro de los cinco minutos que sigan a la pregunta alguno la mejore, interrogará de nuevo si algún otro postor mejora la puja; y así sucesivamente con respecto a las pujas que se hagan. En cualquier momento en que pasados cinco minutos de hecha la pregunta correspondiente, no se mejore la última postura o puja, declarará el tribunal fincado el remate en favor del postor que hubiere hecho aquélla.

La resolución relativa es apelable en ambos efectos, siempre que el interés que represente la postura legal, exceda de $500.00 quinientos pesos.

Al declarar fincado el remate mandará el juez que dentro de los tres días siguientes se otorgue a favor del comprador la escritura de adjudicación correspondiente en los términos de su postura y que se le entreguen los bienes rematados.

No habiendo postor, quedará al arbitrio del ejecutante pedir, en el acto de la diligencia o dentro de los tres días que sigan a su celebración, que se le adjudiquen los bienes por las dos terceras partes del precio que sirvió de base para el remate o que se saquen de nuevo a pública subasta con rebaja del diez por ciento de la tasación.

La segunda y ulteriores subastas se anunciarán mandando publicar un solo edicto y se celebrarán en igual forma que la anterior.

Si en las subsecuentes subastas, tampoco hubiere licitadores, el actor podrá pedir la adjudicación por el precio de la postura legal en la almoneda o que se le entreguen en administración los bienes para aplicar su producto al pago de los intereses y extinción del capital y de las costas.

Cualquier liquidación que tenga que hacerse de los gravámenes que afecten a los inmuebles vendidos, gastos de ejecución y demás, se regulará por el juez con un escrito de cada parte y resolución dentro del tercer día.

Aprobado el remate, al mandar el juez que se otorgue la escritura de adjudicación y la entrega de los bienes, prevendrá al comprador que consigne, ya ante el propio juez o ya ante el notario que va a autorizar la escritura respectiva, el precio del remate.

Si el comprador no consigna el precio en el plazo que el juez le señale, o por su culpa dejare de tener efecto la venta, se procederá a nueva subasta como si la anterior no se hubiere celebrado, y perderá el postor el depósito a que se refiere el artículo 1072 en beneficio del ejecutado, pero se aplicará al ejecutante, si éste lo solicita, en abono de su crédito.

Una vez consignado el precio se hará saber al deudor que dentro del tercer día otorgue la escritura de venta a favor del comprador, apercibiéndolo que de no hacerlo, el juez lo hará en su rebeldía y haciéndolo constar así, pero en todo caso haciendo responsable a aquél de la evicción y saneamiento.

Otorgada la escritura se darán al comprador los títulos de propiedad, apremiando en su caso al deudor para que los entregue, y se pondrán los bienes a disposición del mismo comprador, dándose las órdenes necesarias, aun la de desocupación de fincas habitadas por el deudor o por terceros que no tuvieren título para acreditar el uso de los bienes con arreglo al Código Civil. También se le dará a conocer como dueño a las personas que para el efecto designe.

Con el precio se pagará al acreedor hasta donde alcance y si hubiere costas pendientes de liquidar, se mantendrá en depósito la cantidad que se estime bastante para cubrirlas, hasta que sean aprobadas las que faltaren de pagarse; pero si el ejecutante no formula su liquidación dentro de ocho días siguientes al en que se hizo el depósito, a solicitud del ejecutado, podrá el juez ordenar la devolución.

Si la ejecución se hubiere despachado a instancia de un segundo acreedor hipotecario o de otro, de la misma especie, de ulterior grado, el importe de los créditos hipotecarios preferentes, de que la finca rematada deba responder, se consignará ante el juzgado correspondiente y el resto se entregará sin dilación al ejecutante, si notoriamente fuere inferior a su crédito o lo cubriere.

Si excediere se le entregarán capital e intereses y las costas líquidas. El remanente quedará a disposición del deudor a no ser que se hallare retenido judicialmente para el pago de otras deudas.

El acreedor que se adjudique la cosa reconocerá a los demás hipotecarios preferentes sus créditos para pagarlos al vencimiento de sus escrituras y entregará al deudor, al contado, lo que resulte libre del precio, después de hecho el pago.

Cuando se hubiere seguido la vía de apremio en virtud de títulos al portador, con hipoteca inscrita sobre la finca vendida, si existieren otros títulos con igual derecho, se prorrateará entre todos el valor líquido de la venta, entregando al ejecutante lo que le corresponda y se depositará la parte perteneciente a los demás títulos, hasta su cancelación.