Capítulo II Juicio hipotecario

Objeto del juicio hipotecario Se tramitará en la vía especial hipotecaria, todo juicio que tenga por objeto la constitución, ampliación, división, registro y extinción de una hipoteca, así como su nulidad, cancelación o bien, el pago o prelación del crédito que la hipoteca garantice.

Para que el juicio que tenga por objeto el pago o la prelación de un crédito hipotecario se siga según las reglas del presente capítulo, es requisito indispensable que el crédito conste en escritura pública o privada, según corresponda, en los términos de la legislación común, e inscrito en el Registro Público de la Propiedad, que sea de plazo cumplido o que éste sea exigible en los términos pactados o bien conforme a las disposiciones legales aplicables.

Procederá el juicio hipotecario sin necesidad de que el acto o contrato de cesión de que se trate esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad, cuando:

I. El documento base de la acción tenga carácter de título ejecutivo;

II. El bien se encuentre inscrito a favor del demandado; y

III. No exista embargo o gravamen a favor de tercero, inscrito cuando menos noventa días anteriores al de la presentación de la demanda.

Admisión de demanda y fases del juicio hipotecario. Presentado el escrito de demanda acompañado del instrumento respectivo, el Juez, si encuentra que se reúnen los requisitos fijados por el artículo anterior, en un plazo no mayor de tres días, admitirá la misma y mandará anotar la demanda en el Registro Público de la Propiedad y que se corra traslado de ésta al deudor, para que dentro del término de cinco días, ocurra a contestarla y a oponer las excepciones que no podrán ser otras que:

I.- Las fundadas en que el demandado no haya firmado el documento base de la acción, su alteración o la de falsedad del mismo;

II.- Falta de representación, de poder bastante o facultades legales de quien haya suscrito en representación del demandado, el documento base de la acción;

III.- Incumplimiento o nulidad del contrato;

IV.- Pago o compensación;

V.- Remisión o quita;

VI.- Oferta de no cobrar o espera;

VII.- Novación de contrato;

VIII.- Incompetencia;

IX.- Litispendencia y conexidad;

X.- Prescripción; y

XI.- Cosa Juzgada.

Las excepciones comprendidas en las fracciones de la IV a la VII, y la indicada en la fracción XI, sólo se admitirán cuando se funden en prueba documental. Las excepciones señaladas en la fracción IX, sólo se admitirán si se exhiben con la contestación las copias selladas de la demanda y contestación de ésta o de las cédulas de emplazamiento del juicio pendiente o conexo, o bien la documentación que acredite fehacientemente que se encuentra tramitando un procedimiento arbitral. Ninguna de las excepciones suspenderá el procedimiento.

El Juez bajo su más estricta responsabilidad, revisará escrupulosamente la contestación de la demanda y desechará de plano las excepciones diferentes a las que se autorizan, o aquéllas en que sea necesario exhibir documento y el mismo no se acompañe.

La reconvención sólo será procedente cuando se funde en el mismo documento base de la acción o se refiera a su nulidad. En cualquier otro caso se desechará de plano.

Si el demandado se allanare a la demanda y solicitare término de gracia para el pago o cumplimiento de lo reclamado, el Juez dará vista al actor para que, dentro de tres días manifieste lo que a su derecho convenga, debiendo el Juez resolver de acuerdo a tales proposiciones de las partes. El término de gracia no podrá exceder de tres meses en ningún caso.

Tanto en la demanda como en la contestación a la misma, y en su caso en la reconvención y en la contestación a ésta, las partes tienen la obligación de ser precisas, indicando en los hechos si sucedieron ante testigos, citando los nombres y apellidos de éstos y presentando todos los documentos relacionados con tales hechos. En los mismos escritos, las partes deben ofrecer todas sus pruebas, relacionándolas con los hechos que se pretendan probar.

Con el escrito de contestación a la demanda, se dará vista al actor para que manifieste lo que a su derecho convenga; en ese mismo acto, se señalará fecha y hora para la celebración de la audiencia del juicio dentro de los veinte días siguientes.

Si hubiere reconvención se correrá traslado de ésta a la parte actora, para que la conteste dentro de los tres días siguientes, y en el mismo proveído le dará vista, en su caso, con las excepciones opuestas para que manifieste lo que a su derecho convenga, dentro de este mismo término. Con el escrito de contestación a la reconvención se dará vista a la parte demandada, para que dentro de dicho término, manifieste lo que a su derecho convenga y se señalará fecha y hora para el desahogo de la audiencia dentro de los veinte días siguientes.

Las partes deberán ofrecer sus pruebas para acreditar los hechos de su acción o de sus excepciones, en los escritos que fijan la controversia, exhibiendo los documentos que tengan en su poder o la copia sellada en que se solicite la expedición de aquellos documentos que no tuvieran.

El Juez resolverá sobre la admisión o desechamiento de pruebas según proceda, en el auto que recaiga a las promociones en que se ofrezcan. En el caso de que las pruebas ofrecidas sean contra la moral o el derecho, sobre hechos que no han sido controvertidos por las partes, sobre hechos imposibles o notoriamente inverosímiles, o no se hallen relacionados con los mismos, el Juez las desechará. Las pruebas que se admitan se desahogarán en la audiencia respectiva, la que será única e indiferible.

En caso de allanamiento total de la parte demandada; si el deudor no hace valer defensas ni opone excepciones o la opone en forma distinta a lo señalado en este capítulo o fuera del término concedido para ello o no realiza dentro del plazo el pago de la cantidad reclamada, se pronunciará inmediatamente sentencia definitiva.

Otros acreedores Si respecto al título con base en el cual se ejercita una acción hipotecaria, se advierte que haya otros acreedores hipotecarios anteriores, de inmediato el Juez mandará notificarles la existencia del juicio, a fin de que comparezcan a deducir sus derechos.

Inscripción de Demanda La demanda se anotará en el Registro Público correspondiente, a cuyo efecto el actor exhibirá un tanto más de dicha demanda, documentos base de la acción y en su caso, de aquéllos con que justifique su representación, para que previo cotejo con sus originales, se certifiquen por el secretario, haciendo constar que se expiden para efectos de que la parte interesada inscriba su demanda, a quien se le entregarán para tal fin, debiendo hacer las gestiones en el Registro.

Si la finca no se haya en el lugar del juicio, se librará exhorto al Juez de la ubicación, para que ordene el registro de la demanda como se previene en el párrafo anterior.

Anotada la demanda en el Registro Público de la Propiedad, no podrá verificarse en la finca hipotecada ningún embargo, toma de posesión, diligencia precautoria o cualquier otra que entorpezca el curso del juicio, sino en virtud de sentencia ejecutoriada relativa a la misma finca, debidamente registrada y anterior en fecha a la inscripción de la referida demanda o en razón de providencia precautoria solicitada ante el Juez por acreedor con mejor derecho, en fecha anterior a la de inscripción de la demanda.

Depósito de la finca hipotecada En la diligencia de emplazamiento se le requerirá al deudor, para que manifieste si acepta o no la responsabilidad del depositario; y de aceptarla, contraerá la obligación de depositario judicial respecto de la finca hipotecada, de sus frutos y de todos los objetos que con arreglo al contrato y conforme al Código Civil, deban considerarse como inmovilizados y formando parte de la misma finca, de los cuales se formará inventario para agregarlo a los autos, siempre que lo pida el acreedor.

Para efecto del inventario, el deudor queda obligado a dar todas las facilidades para su formación y en caso de desobediencia, el Juez lo compelerá por los medios de apremio que autoriza la ley.

El deudor que no haya aceptado la responsabilidad de depositario en el momento del emplazamiento, entregará desde luego la tenencia material de la finca al actor.

Si la diligencia que se señala en el párrafo anterior no se entendiere directamente con el deudor, éste deberá dentro de los tres días siguientes, manifestar si acepta o no la responsabilidad de depositario, entendiéndose que no la acepta si no hace esta manifestación, y en este caso, el actor podrá pedir que se le entregue la tenencia material de la finca.

Audiencia de desahogo de pruebas, alegatos y sentencia. La preparación de las pruebas quedará a cargo de las partes, por lo que deberán presentar a los testigos, peritos y demás pruebas que les hayan sido admitidas y sólo en caso de que existan periciales contradictorias de ambas partes, el Juez en auxilio de las mismas, nombrará a un perito tercero en discordia. Las pruebas salvo la del perito tercero en discordia, se desahogarán en la audiencia respectiva.

Si llamado un testigo, perito o solicitado un documento que hayan sido admitidos como prueba, no se desahogan a más tardar en la audiencia, se declarará desierta la prueba ofrecida por causa imputable al oferente.

Si el demandado en audiencia confiesa las pretensiones del actor, el Juez le concederá un término de gracia de treinta días para desocupar la vivienda y lo eximirá del pago de gastos y costas que se hubiesen originado.

El Juez debe presidir la audiencia que se iniciará resolviendo todas las excepciones que existan, los incidentes que hubieren y desahogará las pruebas admitidas y preparadas, y procederán las partes a alegar, en el mismo acto, lo que a sus derechos convenga.

Seguidamente, el Juez dictará la sentencia que corresponda, la que será apelable en efecto devolutivo.

En todo lo no previsto en este artículo respecto al desahogo de las pruebas, así como al desarrollo de la audiencia, en lo que no se oponga, se observarán las reglas contenidas en los artículos 307,308, 309,310, 311, 315 y 316 de éste Código.

Avalúo y remate de la finca hipotecada Para el remate, se tendrá como precio de la finca hipotecada, el precio que señale el avalúo que oportunamente presente el profesional en la materia que las partes hayan designado para tal efecto en el momento de la constitución de la hipoteca o, en su caso, de no haberse acordado, se procederá de la forma siguiente:

I.- Cada parte tendrá derecho a exhibir, dentro de los cinco días siguientes a que sea ejecutable la sentencia, avalúo de la finca hipotecada, practicado ya sea por un corredor público, una institución de crédito o por un perito valuador registrado o autorizado por el Pleno del Tribunal Superior de Justicia, los cuales en ningún caso podrán tener el carácter de parte o de interesados en el juicio;

II.- En el caso de que alguna de las partes deje de exhibir el avalúo dentro del plazo señalado en la fracción anterior, se entenderá su conformidad con el avalúo que haya exhibido su contraria;

III.- En el supuesto de que ninguna de las partes exhiba el avalúo dentro del plazo señalado en la fracción I, de este artículo, cualquiera de ellas lo podrá presentar posteriormente, considerándose como base para el remate el primero en tiempo;

IV.- Si las dos partes exhibieren los avalúos en el plazo a que se refiere la fracción I, de este artículo y los valores determinados de cada uno de ellos no coincidieren, se tomará como base para el remate el promedio de ambos avalúos; siempre y cuando no exista un treinta por ciento de diferencia entre el más bajo y el más alto, en cuyo caso el Juez ordenará se practique un nuevo avalúo por el corredor público o la institución bancaria que al efecto señale;

V.- La vigencia del valor que se obtenga por los avalúos será de seis meses para que se lleve a cabo la primera almoneda de remate. Si entre ésta y las subsecuentes mediara un término mayor de seis meses, se deberán actualizar los valores;

VI.- Obtenido el valor del avalúo, según el caso que corresponda de acuerdo a las fracciones anteriores, se procederá a rematar la finca en los términos del Título Cuarto del Libro Tercero de este ordenamiento; y

VII.- La resolución que recaiga al remate sólo podrá ser apelable en efecto devolutivo.

De la adjudicación y oposición del demandado. En el caso de la adjudicación prevista en el Código Civil, se deberá solicitar avalúo del bien para fijar el precio que corresponda a la cosa, en el momento de exigirse el pago, debiéndose aplicar en lo conducente lo señalado en el artículo 577 de este ordenamiento. La venta se hará de la manera que se hubiere convenido, y a falta de convenio por medio de corredores. El deudor puede oponerse a la adjudicación alegando las excepciones que tuviere y esta oposición se substanciará incidentalmente.

También pueden oponerse a la venta los acreedores hipotecarios posteriores, alegando prescripción de la acción hipotecaria.

Los deudores podrán hacer pago total de las prestaciones reclamadas hasta antes de fincarse el remate, hecho lo anterior, el juicio quedará sin materia, debiendo resolver el Juez lo conducente.

Impugnación Las resoluciones que se dicten en esta vía especial hipotecaria podrán ser apeladas sólo en efecto devolutivo y en ningún caso podrá suspenderse el procedimiento.

Si el superior revoca el fallo de Primera Instancia que declaró procedente la vía, luego que vuelvan los autos al juzgado de su origen, dentro de los cinco días siguientes, se mandará cancelar la anotación de la demanda en el Registro Público; en su caso, se devolverá el bien al demandado y se ordenará al actor que rinda cuentas con pago, dentro del término de treinta días.