Capítulo Tercero Del Principio Registral de la Prelación

La preferencia entre derechos reales sobre una misma finca o derechos, ya se trate de derechos cuya coexistencia sea imposible, ya de derechos que si pueden coexistir pero en orden o rango diferente, se determinará, dicha preferencia, por la prioridad de la inscripción del derecho en el Registro, cualquiera que sea la fecha de su constitución. Se tendrá en cuenta, en su caso, lo que sobre el particular dispone el artículo 3184

El derecho real adquirido con anterioridad a la fecha de una anotación preventiva será preferente, aun cuando su inscripción sea posterior, siempre que se haya dado, aunque sea extemporáneamente, el aviso que previene el artículo 3177

Los asientos del Registro, en cuanto se refieran a derechos inscribibles o anotables, producen todos sus efectos mientras que no se declare su inexactitud por la autoridad judicial competente.

La prelación entre los diversos documentos ingresados al registro se determinará por la prioridad en cuanto a la fecha y número ordinal que le corresponda al presentarlos al Registro para su inscripción. Artículo reformado POE 18-11-2004

Cuando vaya a otorgarse una escritura en la que se declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga la propiedad o posesión originaria de bienes raíces, o cualquier derecho real sobre los mismos, o que sin serlo, sea inscribible, el notario o autoridad ante quien vaya a hacer el otorgamiento deberá dar al Registro un primer aviso preventivo al solicitar el certificado sobre la existencia o inexistencia de gravámenes en relación con la misma. Dicho aviso deberá mencionar la operación y finca de que se trate, los nombres de los contratantes y el respectivo antecedente registral. El registrador, con el aviso preventivo, asentará de acuerdo al orden de prelación la nota de presentación en la parte respectiva del folio correspondiente, nota que tendrá vigencia por un término de treinta días naturales a partir de la fecha de presentación del aviso. Artículo reformado POE 18-11-2004, 16-12-2011

Una vez firmada la escritura que produzca cualquiera de las consecuencias mencionadas en el artículo anterior, el notario o autoridad ante quien se otorgó dará al Registro, dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes, un segundo aviso preventivo acerca de la operación de que se trate, conteniendo además de los datos mencionados en el párrafo anterior, la fecha de la escritura y la de su firma. El registrador, con el aviso citado, asentará de acuerdo al orden de prelación la nota de presentación del segundo aviso preventivo, la cual tendrá, esta vez, una vigencia de noventa días naturales a partir de la fecha de presentación de dicho segundo aviso. Si éste se da dentro del término de treinta días a que se contrae el artículo anterior, sus efectos preventivos se retrotraerán a la fecha de presentación del primer aviso. En caso contrario, sólo surtirá efectos desde la fecha en que fue presentado y según el número de entrada que le corresponda. Artículo reformado POE 18-11-2004, 16-12-2011

Si el testimonio respectivo se presentare al Registro dentro de cualquiera de los términos que señalan los dos artículos anteriores, su inscripción surtirá efectos contra tercero desde la fecha de presentación del primer aviso preventivo si hubiere sido dado, o en caso contrario desde la fecha y hora de presentación del segundo y con arreglo a su número de entrada. Si el documento se presentare fenecidos los referidos plazos, su registro sólo surtirá efectos desde la fecha de su presentación.

Si el documento en que conste alguna de las operaciones que se mencionan en el artículo 3177, fuere de carácter privado, deberán dar únicamente el aviso preventivo con vigencia por noventa días, el notario o el Juez que se hayan cerciorado de la autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes, en cuyo caso el mencionado aviso surtirá los mismos efectos que el dado por los notarios en el caso de los instrumentos públicos.

La inscripción definitiva de un derecho que haya sido anotado preventivamente, surtirá sus efectos desde la fecha en que la anotación los estaba produciendo.