Capítulo Segundo De los Principios Registrales de la Publicidad, de la Inscripción, de la Especialidad, de la Buena Fe y de la Legalidad

El Registro será público, los encargados del mismo tienen la obligación de permitir a las personas que lo soliciten, que se enteren de los asientos que obren en sus folios, así como de los documentos y datos electrónicos relacionados con los asientos registrales archivados. También tienen obligación de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en dichos folios al igual que certificaciones de no existir asientos de ninguna especie o de una especie determinada, sobre bienes señalados o a nombre de ciertas personas. Párrafo reformado POE 18-11-2004

Tratándose de testamentos ológrafos depositados en el Registro, se estará a lo dispuesto en el artículo 1495

Sólo se registrarán, no por transcripción sino por inscripción de los documentos relativos, los derechos, gravámenes, actos, negocios y contratos que conforme a este Código sean registrables y cuya existencia fehacientemente se compruebe por:

l.- Los testimonios de las escrituras o actas notariales, u otros documentos auténticos;

II.- Las copias certificadas de resoluciones y providencias judiciales; y

III.- Los documentos privados que fueren válidos con arreglo a la ley, siempre que al calce de los mismos haya la constancia de que el notario, el registrador o el Juez de Primera Instancia, Menor o de Paz, se cercioraron, en la ratificación de las firmas, de la autenticidad de éstas y de que las partes, gozando de su cabal juicio, expresaron su voluntad libres de toda coacción. Dicha constancia deberá estar firmada por los mencionados funcionarios y por su secretario, en su caso, y llevar el sello correspondiente.

Hecho el registro, serán devueltos los documentos al que los presentó, con la anotación de la fecha, folio y número en que quedaron registrados.

Los actos ejecutados y los negocios o contratos otorgados en otra entidad federativa sólo se inscribirán si llenan las formalidades exigidas por las leyes del lugar de su otorgamiento, a no ser que los interesados se hayan sujetado sobre el particular a las leyes de Quintana Roa, y si, además, dichos actos o contratos tienen el carácter de inscribibles conforme a las disposiciones de este Código y del Reglamento del Registro Público de la Propiedad del Estado.

El reglamento precisará la forma y manera en que deberán llevarse los folios del Registro y practicarse los asientos y señalará los datos que deberán contener las notas marginales y de presentación, los asientos preventivos y definitivos, y las cancelaciones tanto de las anotaciones como de los asientos.

El Registro Público de la Propiedad operará a través de un programa informático que contendrá una base de datos, la cual deberá contar con al menos un respaldo electrónico. Párrafo reformado POE 18-11-2004

Mediante el programa informático se realizará la captura, almacenamiento, custodia, seguridad, consulta, reproducción, verificación, administración y transmisión de la información registral, en los términos que fije el Reglamento. Párrafo adicionado POE 18-11-2004

En los casos de suspensión temporal del servicio registral electrónico por causa de fuerza mayor, podrán recibirse los documentos y continuar el procedimiento de registro de manera manual en las formas precodificadas, debiéndose una vez reestablecido el servicio, capturar en el programa informático del sistema, la información generada durante la contingencia. Artículo reformado POE 18-11-2004

No podrá hacerse ninguna inscripción en el Registro en forma abstracta o general, sino siempre en forma concreta y especial, tanto en cuanto a la finca y el derecho que se inscribe, como en cuanto a la persona del titular o de las personas que en la celebración del negocio hayan, en su caso, intervenido.

El reglamento especificará los datos y circunstancias que deberán expresarse en los asientos de cada uno de los tres ramos en que conforme al artículo 3198 se diversifica el Registro en el Estado.

Los hechos, actos, negocios o contratos que conforme a este Código sean registrables y no se registren, sólo producirán efectos entre quienes los otorguen, pero no podrán perjudicar a terceros, quienes, por el contrario, podrán aprovecharlos en cuanto les fueren favorables.

La anterior disposición no es aplicable a los casos en que se trate de hechos, actos o contratos cuya inscripción sea constitutiva, ya que sólo surtirán plenamente sus efectos entre quienes los otorgan y con la salvedad de lo dispuesto en los artículos 435 y 455, a favor o en contra de terceros, hasta que se registran.

Si llegara por no haberse aún hecho la correspondiente inscripción en el Registro, quien en éste todavía figurase como dueño, a otorgar escritura de enajenación onerosa, o gratuita, a favor de un tercero, la operación tendrá validez y podrá registrarse, pero hará incurrir al enajenante en la sanción que atendiendo a la cuantía de la enajenación primera, corresponda al delito dc fraude, sin perjuicio de que devuelva al primer adquirente lo que de él recibió, con todos los gastos legales que hubiera hecho, y además lo resarza de los correspondientes daños y perjuicios. Si el tercer adquirente es de mala fe también será castigado como coautor del expresado delito, quedando afectado de nulidad absoluta el contrato por el que adquirió.

Las anteriores sanciones de reparación e indemnización económicas se impondrán, además de la privativa de la libertad, como pena pública en la sentencia penal respectiva, pero en todo caso el ofendido tendrá acción para reclamadas en la vía civil.

En el caso de embargo precautorio, juicio ejecutivo o procedimiento de apremio referentes a bienes o derechos reales determinados, se levantará el embargo y se sobreseerá el procedimiento respecto de aquéllos o de sus frutos, inmediatamente que conste en los autos, por manifestación auténtica del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos están inscritos a favor de persona distinta de aquélla contra la cual se decretó el embargo o se siguió el procedimiento, a no ser que hubiere dirigido contra ella la acción como causahabiente del que aparece como dueño en el Registro.

Para que la constancia fehaciente de la inscripción de propiedad a que se refiere el artículo anterior pueda dar mérito al levantamiento del embargo y al sobreseimiento a que el propio artículo se contrae, es preciso que dicha inscripción de propiedad sea de fecha anterior al registro del secuestro, pues de estar ya inscrito éste cuando el tercero haya adquirido el bien embargado, se presumirá juris et de jure, por virtud del efecto publicitario del registro, que aquél sabía lo que compraba y que por tanto se sometía a las resultas del secuestro trabado sobre el bien por él así adquirido. Lo mismo sucederá, por el principio de la buena fe, si no obstante no estar registrado el embargo, el adquirente tenía conocimiento del mismo cuando compró, bien por que el vendedor se lo hubiera informado o bien porque se le demuestre que lo supo por cualquier otro medio.

Para los efectos de los tres artículos anteriores y los del Registro, es tercero toda persona que sin haber intervenido ni como autor ni como parte en un negocio jurídico específicamente determinado, inscrito en el Registro, posteriormente entra en relación con alguno de los contratantes respecto del bien o derecho que fue materia de dicho negocio, por haber adquirido a su favor derechos o gravámenes sobre ese bien o ese derecho, o por haberlos embargado.

El tercero será de buena fe si al adquirir o embargar desconoce en lo absoluto la inexactitud registral, esto es, la discordancia entre la realidad jurídica y el contenido de los asientos del Registro.

Todo registro tiene a su favor la presunción, juris tantum, de haber sido hecho legalmente; pero ninguna inscripción registral convalida los hechos, actos, negocios o contratos que sean nulos con arreglo a la ley.

Para destruir tal presunción y evitar así que se pueda seguir teniendo como legal una inscripción incompatible con la que se pretende alcanzar, se dispone que no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o de derechos reales constituidos sobre ellos e inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción en que conste dicho dominio o derecho.