Capítulo V Del juicio hipotecario

Hipótesis de la vía especial hipotecaria. Se tramitará en la vía especial hipotecaria todo juicio que tenga por objeto la constitución, ampliación o división y registro de una hipoteca, así como su cancelación o bien el pago o prelación del crédito que la hipoteca garantice.

Para que el juicio que tenga por objeto el pago o la prelación de un crédito hipotecario se siga según las reglas del presente Capítulo, es requisito indispensable que el crédito conste en escritura debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad y que sea de plazo cumplido, o que deba anticiparse conforme a lo prevenido en los artículos 1386 y 2368 del Código Civil.

Requisitos del juicio hipotecario. Para que proceda el juicio hipotecario, deberán reunirse estos requisitos:

I.- Que el crédito conste en escritura pública o privada, según su cuantía;

II.- Que sea de plazo cumplido, o que deba anticiparse conforme al contrato de hipoteca o a la Ley, y, III.- Que se presente el documento original o copia certificada de la escritura privada y en su caso testimonio cualquiera que su número ordinal o copia certificada de la escritura pública en la cual se hizo constar el otorgamiento de la hipoteca y se acredite que la misma está debidamente inscrita en el Registro

Público de la Propiedad. Cuando se entable pleito entre los que contrataron la hipoteca procederá el juicio hipotecario sin necesidad del requisito del registro, para exigir el pago o la prelación de un crédito garantizado con hipoteca; siendo siempre condición indispensable para inscribir la cédula, que esté registrado el bien a nombre del demandado y que no haya inscripción de embargo o gravamen en favor de tercero. NOTAS: REFORMA VIGENTE: Se reforma la fracción tercera del artículo 624, del presente ordenamiento, por ARTÍCULO ÚNICO dispositivo del Decreto 2380, publicado en el Periódico Oficial “Tierra y Libertad”, No. 6343 Tercera Sección, de fecha 2024/09/04. Vigencia: 2024/09/05. Antes decía:

Requisitos del juicio hipotecario. Para que proceda el juicio hipotecario, deberán reunirse estos requisitos:

I.- Que el crédito conste en escritura pública o privada, según su cuantía;

II.- Que sea de plazo cumplido, o que deba anticiparse conforme al contrato de hipoteca o a la Ley; y, III.- Que la escritura pública en que conste sea primer testimonio y esté debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Cuando se entable pleito entre los que contrataron la hipoteca procederá el juicio hipotecario sin necesidad del requisito del registro, para exigir el pago o la prelación de un crédito garantizado con hipoteca; siendo siempre condición indispensable para inscribir la cédula, que esté registrado el bien a nombre del demandado y que no haya inscripción de embargo o gravamen en favor de tercero.

Demanda del juicio hipotecario. Presentado el escrito de demanda, acompañado del instrumento respectivo, el Juez si encuentra que se reúnen los requisitos señalados por el artículo anterior dictará auto, dando entrada a la demanda y admitiendo la vía hipotecaria, ordenará al ejecutor la expedición y fijación de la cédula hipotecaria y mandará se corra traslado de la demanda al deudor.

Contenido del auto que admite la demanda y la vía hipotecaria. El auto que da entrada a la demanda y admite la vía hipotecaria deberá contener:

I.- Mandamiento en forma para la expedición, entrega a las partes y registro de la cédula hipotecaria:

II.- Orden de que a partir de la fecha en que se entregue al deudor la cédula hipotecaria, queda la finca en depósito judicial, junto con todos sus frutos y todos los objetos que con arreglo a la escritura, y conforme al Código Civil deben considerarse como inmovilizados y formando parte de la misma finca, de los cuales se formará inventario para agregarlo a los autos, siempre que lo pida el acreedor;

III.- Orden para que en su caso el deudor contraiga la obligación de depositario judicial de la finca hipotecada y de sus frutos, o para que, si lo permite la escritura de hipoteca, se haga el nombramiento y designación de depositario en el acto de la diligencia;

IV.- Orden de que se proceda al avalúo de la finca hipotecada, y en su caso, el Juez designe perito valuador;

V.- Orden de que se corra traslado de la demanda al deudor y se le emplace para contestarla en el plazo de cinco días; y, VI.- Si en el título base de una pretensión hipotecaria se advierte que hay otros acreedores de igual clase, en el mismo auto el Juez mandará notificarles la cédula hipotecaria para que usen de sus derechos conforme a la Ley.

Secuestro de la finca hipotecada y obligaciones del depositario. El secuestro de la finca hipotecada se regirá por lo dispuesto para la ejecución forzosa. Desde el día en que se fije la cédula hipotecaria contrae el deudor la obligación de depositario judicial de la finca hipotecada, de sus frutos y de todos los demás bienes que con arreglo a la escritura y conforme al Código Civil deben considerarse como inmovilizados y formando parte de la misma.

El deudor que no quiera aceptar la responsabilidad de depositario, entregará desde luego la tenencia material de la finca al actor o al depositario que éste nombre.

El actor tendrá derecho de nombrar depositario cuando así se estipule en el contrato contenido en la escritura de hipoteca, o cuando el deudor no quiera aceptar dicha responsabilidad. Cualquiera que sea el depositario deberá rendir una cuenta mensual de su administración, sin que pueda el depositario ser eximido de esta obligación por convenio contenido en el contrato de hipoteca.

Expedición de la cédula hipotecaria y emplazamiento al deudor. La ejecución del auto que admita la demanda en la vía hipotecaria, se llevará a cabo mediante la expedición inmediata de la cédula hipotecaria, su envío al Registro Público de la Propiedad correspondiente para su inscripción, y la práctica de la diligencia de entrega y emplazamiento al demandado.

En la diligencia se hará entrega de un ejemplar de la cédula hipotecaria al deudor y otro ejemplar al acreedor, intimándose al deudor en su caso para que exprese si acepta o no la responsabilidad de depositario. Si la diligencia no se entendiera directamente con el deudor, deberá dentro de los tres días siguientes al traslado, manifestar si acepta o no la responsabilidad de depositario, entendiéndose que no la acepta si no hace esta manifestación, y en este caso, el actor podrá pedir que se le entregue la tenencia material de la finca, o nombrar depositario bajo su responsabilidad.

Hecha la entrega de la cédula hipotecaria al deudor, directamente o por conducto de la persona con quien se entiende la diligencia, se le correrá traslado de la demanda, emplazándolo para que dentro de cinco días ocurra a contestarla y a oponer defensas, si las tuviere.

Si la finca no se halla en el lugar del juicio, se librará exhorto al juzgado de la ubicación para que, por su conducto, se haga entrega y mande registrar la cédula hipotecaria, y en su caso, para que se corra traslado, emplace al deudor y se proceda en la forma que indica este artículo.

Si en el escrito de contestación a la demanda se opusiere reconvención o compensación, se correrá traslado al actor por el plazo de tres días.

Forma de la cédula hipotecaria. La cédula hipotecaria contendrá una relación sucinta de la demanda y del título en que se funde y concluirá con el mandamiento expreso y terminante de que la finca queda sujeta a juicio hipotecario.

Se expedirá la cédula hipotecaria por cuadruplicado para el efecto de que se envíen dos tantos al Registro Público de la Propiedad correspondiente para su inscripción, de los cuales una copia quedará en dicha institución registral, y la otra, ya registrada, se agregará a los autos. Un ejemplar de la cédula hipotecaria se entregará al actor y otro al demandado, al ejecutarse el auto que dé entrada a la demanda en la vía hipotecaria.

Si fueren varias las fincas hipotecadas que sean materia de la pretensión, en el mismo juicio, se expedirán cédulas hipotecarias de conformidad con el párrafo que antecede.

Avalúo de la finca hipotecada. El avalúo de la finca hipotecada se practicará conforme a las reglas para el de inmuebles en la ejecución forzosa; pero podrá iniciarse desde que se notifique al deudor la demanda.

No será válido el convenio sobre el avalúo, cuando el precio se fije antes de exigirse la deuda; el convenio posterior no puede perjudicar los derechos de tercero.

Los acreedores hipotecarios anteriores deberán ser citados y tendrán derecho de intervenir en el avalúo de la finca hipotecada.

Los acreedores que aparezcan del certificado del Registro Público de la Propiedad, que se pida para la venta judicial, con gravámenes posteriores al registro de la cédula hipotecaria, no tendrán derecho de intervenir en el avalúo.

El actor presentará certificado del Registro Público de la Propiedad, en el que constarán, en su caso, los gravámenes que reporta la finca. Si de él aparecen otros acreedores, se les citará personalmente y de inmediato para que comparezcan a deducir sus derechos si así les conviene y para intervenir en su caso, en el avalúo.

Contradictorio en el juicio hipotecario.

En los juicios hipotecarios, la apertura del juicio contradictorio quedará a iniciativa del demandado, con excepción los casos en que se hubiere hecho el emplazamiento por edictos. El procedimiento contradictorio se abre mediante la oposición del demandado haciendo valer defensas dentro del plazo fijado para el emplazamiento. Contestada la demanda se seguirá el juicio con sujeción al juicio sumario. En los juicios hipotecarios son admisibles toda clase de contrapretensiones legales.

No resistencia del demandado. Si el deudor no se opone a la demanda, al no hacer valer defensas dentro del periodo del emplazamiento, ni realiza dentro del plazo el pago de la cantidad reclamada, a pedimento del actor, se citará a las partes para oír sentencia definitiva, la que se pronunciará dentro de los cinco días siguientes.

No son aplicables al juicio hipotecario las normas sobre declaración de rebeldía, excepto cuando el emplazamiento se haya hecho por edictos; en este caso debe seguirse el procedimiento contradictorio ordenado en el artículo anterior.

Sentencia definitiva en el juicio hipotecario. Cuando en la sentencia se declara procedente la vía hipotecaria, se mandará proceder al remate de los bienes hipotecados. La sentencia será apelable sólo en el efecto devolutivo, y en este caso, para procederse al remate, deberá otorgarse previamente caución. No es válida la estipulación contractual contraria que releve de la obligación de otorgar, cuando se interponga apelación.

El remate se llevará al cabo de acuerdo con las reglas de la ejecución forzosa.

Si en la sentencia se resolviera que no ha procedido la vía hipotecaria, se reservarán al actor sus derechos para que los ejercite en la vía y forma que corresponda.

Revocación de la resolución sobre el remate. Si el Tribunal Superior revoca el fallo de primera instancia que declaró procedente el remate, luego que vuelvan los autos al juzgado de su origen se mandará cancelar el registro de la cédula hipotecaria, y en su caso se devolverá la finca al demandado, ordenando al depositario que rinda cuentas con pago en el plazo que fije el Juez, que no podrá exceder de diez días. Si el remate se hubiere ya verificado, se hará efectiva la caución.

Pluralidad de acreedores hipotecarios. Si cuando se ejercitase una pretensión hipotecaria se advirtiere que hubiere otros acreedores hipotecarios anteriores, el Juez mandará notificarles la cédula hipotecaria para que a su arbitrio usen sus derechos conforme a la Ley.

Cuando comenzado el juicio hipotecario se presenten uno o varios acreedores hipotecarios se procederá conforme a las reglas de los concursos.