Capítulo IV De los Remates

Toda venta que conforme a la ley deba hacerse en subasta o almoneda, se sujetará a las disposiciones contenidas en este Capítulo, salvo los casos en que la ley disponga expresamente lo contrario.

Todo remate de bienes raíces será público y deberá celebrarse en el juzgado en que actúe el juez que fuere competente para la ejecución.

No podrá procederse al remate de bienes raíces sin que previamente se haya pedido al Registro Público de la Propiedad, certificado de libertad de los gravámenes del predio y sin que se haya citado a los acreedores que aparezcan de dicho certificado; éste comprenderá los últimos diez años, pero si en autos obrare ya otro certificado, sólo se pedirá al registro el relativo al período transcurrido desde la fecha de aquél, hasta la (sic) en que se decretó la venta.

En defecto de los datos que pueda ministrar el Registro Público de la Propiedad, recabará el juez previamente, constancia de la Oficina Catastral respectiva para cerciorarse, al menos por este medio, de que la persona contra quien se pretende fincar el remate, es la misma en cuyo favor estuviere empadronada la finca de que se trata; si ésto no fuere así, el remate no se llevará a efecto.

Si del certificado aparecieren gravámenes, se hará saber a los acreedores el estado de la ejecución para que intervenga en la subasta de los bienes, si les conviniere.

La citación de los acreedores se hará personalmente en su domicilio, que deberá indicar el ejecutante si le fuere conocido; en caso contrario, se llevará a efecto en las mismas convocatorias del remate.

Los acreedores citados, conforme al artículo anterior, tendrán derecho:

I.- Para intervenir en el acto del remate, pudiendo hacer al juez las observaciones que estimen oportunas para garantizar sus derechos;

II.- Para recurrir el auto de aprobación del remate, en su caso.

(REFORMADO, P.O. 19 DE JUNIO DE 2000)

Para el avalúo de los bienes inmuebles, se observarán las siguientes reglas:

I.- Solicitada la apertura del período de remate, el juez concederá a las partes cinco días para que designen perito valuador, que cumpla con lo dispuesto en el Artículo 295;

II.- A la designación, que debe satisfacer los requisitos previstos en las fracciones III, IV y V del Artículo 297, deberá acompañarse el avalúo;

III.- Se tendrá por conforme con el avalúo del perito de su contraparte, al litigante que no haga designación de valuador, al que haga recaer el cargo sobre perito no autorizado, al que no cumpla con los requisitos de la fracción que antecede, o al que no exhiba el dictamen al momento de hacer la designación. Si todas las partes son omisas al respecto, el precio comercial del bien a justipreciar será fijado pro (sic) la oficina catastral que corresponda a su ubicación si se encuentra dentro del territorio del Estado, o por un perito designado por el juzgador de entre aquellos que se encuentren registrados en la lista oficial de peritos, en cualquier otro caso.

IV.- El juez designará perito tercero en discordia, si los avalúos rendidos por los peritos de las partes guardan entre sí una diferencia mayor al 20% respecto del dictamen más alto; en caso contrario, se promediarán los peritajes para obtener el precio del inmueble valuado;

V.- El juez determinará en justicia, cual de los dictámenes servirá de base para fijar la postura legal de la subasta;

VI.- El costo del dictamen catastral, será pagado por las partes;

VII.- Los avalúos tendrán vigencia de un año.

(REFORMADO, P.O. 19 DE JUNIO DE 2000)

Obtenido el valor de los bienes, si fueren raíces, se anunciará su venta señalando día y hora para la almoneda por medio de edictos que se publicarán por una sola vez en el Periódico Oficial del Estado y en tres diarios de circulación estatal.

A petición de cualquiera de las partes, y a su costa, el Juez puede usar, además de los dichos, algún otro medio de publicidad para convocar postores.

Antes de fincarse el remate o declararse la adjudicación, el deudor podrá liberar sus bienes pagando principal y costas. Después de fincado quedará irrevocable la venta.

Si los bienes raíces estuvieren situados en diversos lugares, en todos éstos se publicarán los edictos en estrados de los juzgados respectivos.

En el caso a que se refiere este artículo, se ampliará el término de publicación de los edictos, concediéndose el que el juez estime necesario en atención a la distancia y a la dificultad de las comunicaciones.

Será postura legal la que cubra dos terceras partes del avalúo, con tal de que la parte de contado sea suficiente para pagar el crédito o créditos que hubieren sido objeto del juicio y las costas.

Cuando por el importe del avalúo no sea suficiente la parte de contado para cubrir el crédito o créditos y las costas, será postura legal dos terceras partes del avalúo dadas de contado.

(REFORMADO PRIMER PÁRRAFO, P.O. 13 DE DICIEMBRE DE 1992)

Para tomar parte en la subasta, los licitadores deberán presentar por escrito su postura y depositar previamente, en la Secretaría de Finanzas, a disposición del juzgado, una cantidad igual al veinte por ciento efectivo de la postura legal para el remate, sin cuyos requisitos no serán admitidos.

Se devolverán las consignaciones a sus respectivos dueños acto continuo al remate, excepto la del mejor postor que se conservará en depósito como garantía del cumplimiento de su obligación y en su caso, como parte del precio de la venta.

El ejecutante podrá tomar parte en la subasta y mejorar las posturas que se hicieren, sin necesidad de consignar el depósito prevenido en el artículo anterior, si el importe de su crédito, reconocido en la sentencia cubre el veinte por ciento a que el citado artículo se refiere.

La postura deberá contener:

I.- Las generales del postor;

II.- El precio que se ofrezca por la finca y la forma de cubrirlo;

III.- El interés que deba causar la suma que se queda reconociendo;

IV.- La sumisión al juez que practique el remate para que haga cumplir el contrato; y

V.- La constancia de haberse hecho el depósito a que se refiere el artículo 485

El postor no puede rematar para un tercero sino con poder y cláusula especial, quedando prohibido hacer posturas reservándose la facultad de declarar después el nombre de la persona para quien se hizo.

Desde que se anuncia el remate y durante éste, se pondrán de manifiesto los planos que hubiere y estarán a la vista los avalúos.

El juez ejecutor decidirá de plano toda cuestión que se suscite durante la subasta y contra sus resoluciones no se dará recurso alguno.

El día del remate, a la hora señalada, el juez pasará lista personalmente de los postores presentados y concederá media hora para admitir a los demás que se presenten. Concluída la media hora, el juez declarará que va a procederse al remate y ya no admitirá nuevos postores. En seguida revisará las propuestas presentadas, desechando, desde luego las que no tengan postura legal y los demás requisitos que menciona el artículo 487

Calificadas de buenas las posturas, el juez las leerá en alta voz por sí mismo o mandará que las lea el secretario para que los postores presentes puedan mejorarlas. Si hubiere varias posturas legales el juez decidirá cual es la preferente.

Hecha la declaración de la postura preferente, el juez preguntará si la mejora alguno de los licitadores. En caso de que dentro de los tres minutos que sigan a la pregunta alguno la mejore, interrogará de nuevo si algún otro postor mejora la puja; y así sucesivamente con respecto a las pujas que se hagan. En cualquier momento en que pasados tres minutos de hecha la pregunta correspondiente, no se mejore la última postura o puja, declarará el tribunal fincado el remate en favor del postor que hubiere hecho aquélla.

Dentro de los tres días siguientes al en que se fincó el remate, el juez, de oficio, revisará el procedimiento de ejecución y dictará auto aprobando o no el remate. Contra esa resolución se da el recurso de apelación.

(REFORMADO, P.O. 19 DE JUNIO DE 2000)

Aprobado el remate, el Juez, prevendrá al comprador para que consigne ante el primero el remanente del precio completo del remate, en un término de cinco días tratándose de bienes muebles y de diez tratándose de bienes inmuebles, si no consigna el precio, se procederá a declarar que por su culpa deja de tener efecto la venta en su favor y que ha perdido el importe del depósito a que se refiere el Artículo 485 de este Código, en caso de haberse presentado otros postores al remate y siempre y cuando no haya transcurrido el término que para la vigencia del avalúo establece el Artículo 480 de este ordenamiento, en el mismo acuerdo dará opción el Juez a los otros postores para que en un término común de cinco días consignen el precio completo de la última postura que les hubiese sido aceptada en la audiencia de remate y si lo hacen, el Juez, dentro de los tres días siguientes, declarará adjudicados los bienes sacados a remate en favor del mejor comprador. En cualquier otro caso, se procederá a nueva subasta como si la anterior no se hubiere celebrado.

El depósito a que se refiere el Artículo 485 se aplicará a beneficio del ejecutado, pero se aplicará al ejecutante si éste lo solicita, en abono a su crédito.

(REFORMADO, P.O. 3 DE JULIO DE 2017) Cuando se trate de un procedimiento de liquidación de una mancomunidad y el comprador no realice la consignación del remanente del precio completo del remate, en el plazo previsto al efecto en el párrafo primero de este Artículo, ya no podrá presentarse como postor en futuras subastas dentro del mismo procedimiento y el tribunal le impondrá una multa hasta por el equivalente de 900 veces el valor diario de la unidad de medida y actualización.

Una vez consignado el precio, se hará saber al deudor que dentro del término de tres días deberá otorgar la escritura de venta a favor del comprador, apercibiéndolo que de no hacerlo, el Juez lo hará en su rebeldía y haciéndolo constar así.

No habiendo postor, quedará al arbitrio del ejecutante pedir, en el acto de la diligencia o dentro de los tres días que sigan a su celebración, que se le adjudiquen los bienes por las dos terceras partes del precio que sirvió de base para el remate o que se saquen de nuevo a pública subasta con rebaja del diez por ciento de la tasación.

La segunda y ulteriores subastas se anunciarán mandando publicar un sólo edicto y se celebrarán en igual forma que la anterior.

Igual se procederá cuando no se logre la venta en los términos del artículo 494

Si en las subsecuentes subastas tampoco hubiere licitadores, el actor podrá pedir o la adjudicación por el precio de la postura legal en la almoneda o que se le entreguen en administración los bienes para aplicar su producto al pago de los intereses y extinción del capital y de las costas.

Cualquier liquidación que tenga que hacerse de los gravámenes que afecten a los inmuebles vendidos, gastos de ejecución y demás, se regulará por el juez con un escrito de cada parte y resolución dentro del tercer día.

Otorgada la escritura se dará al comprador los títulos de propiedad, apremiando en su caso al deudor para que los entregue, y se pondrán los bienes a disposición del mismo comprador, dándose las ordenes necesarias, aun la de desocupación de fincas habitadas por el deudor o por terceros que no tuvieren contrato para acreditar el uso de los bienes con arreglo al Código Civil. También se le dará a conocer como dueño a las personas que para el efecto designe y se hará la cancelación de los gravámenes en los términos del artículo 2195 del Código Civil.

Con el precio se pagará al acreedor hasta donde alcance y si hubiere costas pendientes de liquidar, se mantendrá en depósito la cantidad que se estime bastante para cubrirlas, hasta que sean aprobadas las que faltaren de pagarse; pero si el ejecutante no formula su liquidación dentro de los ocho días siguientes al en que se hizo el depósito, a solicitud del ejecutado, podrá el juez ordenar la devolución.

Si la ejecución se hubiere despachado a instancia de un segundo acreedor hipotecario o de otro, de la misma especie, de ulterior grado, el importe de los créditos hipotecarios preferentes vencidos de que la finca rematada deba responder, se consignarán ante el juzgado correspondiente y el resto se entregará sin dilación al ejecutante si notoriamente fuere inferior a su crédito o lo cubriere.

Si excediere, se le entregará capital e intereses y las costas líquidas. El remanente quedará a disposición del deudor, a no ser que se hallare retenido judicialmente para el pago de otras deudas.

El acreedor que se adjudique la cosa reconocerá los créditos hipotecarios preferentes no vencidos para pagarlos al vencimiento de sus escrituras y entregará al deudor, al contado, lo que resulte libre del precio después de cuantificado el pago.

Cuando se hubiere seguido la vía de apremio en virtud de títulos al portador, con hipoteca inscrita sobre la finca vendida, si existieren otros títulos con igual derecho, se prorrateará entre todos el valor líquido de la venta, entregando al ejecutante lo que le corresponda y se depositará la parte perteneciente a los demás títulos hasta su cancelación.

En los casos a que se refieren los artículos 501 y 503 se mandarán cancelar las inscripciones de las hipotecas a que estuviere afecta la finca vendida, expidiéndose para ello mandamiento en que se exprese si el importe de la venta fue o nos uficiente para cubrir el crédito del ejecutante, y, en su caso, haberse consignado el importe del crédito del acreedor preferente o el sobrante, si lo hubiere a disposición de los interesados.

En el caso del artículo 502, si el precio de la venta fuere insuficiente para pagar las hipotecas anteriores y las posteriores, sólo se cancelarán éstas conforme a lo prevenido en la primera parte de este artículo