Capítulo IV De las controversias de arrendamiento inmobiliario

A las controversias que versen sobre el arrendamiento inmobiliario les serán aplicables las disposiciones de este Capítulo.

A las acciones que se intenten contra el fiador que haya otorgado fianza de carácter civil o terceros solidarios, por controversias derivados del arrendamiento, se les aplicarán las reglas de este título, en lo conducente. Igualmente, la acción que intente el arrendatario para exigir al arrendador, el Derecho de Preferencia y el pago de los daños y perjuicios a que se refiere el artículo 2351 del Código Civil del Estado, se sujetará a lo dispuesto en este Capítulo.

Las controversias de arrendamiento serán susceptibles de mediación en cualquier etapa en que se encuentren, en términos de la Ley de Mecanismos Alternativos de Solución de Controversias del Estado.

Para el ejercicio de cualesquiera de las acciones previstas en este Capítulo, el actor deberá exhibir con su demanda el contrato de arrendamiento o documento justificativo del mismo.

En la demanda, contestación, reconvención y contestación a la reconvención, las partes deberán ofrecer las pruebas que pretendan rendir durante el juicio, exhibiendo las documentales que tengan en su poder o el escrito sellado mediante el cual se hayan solicitado los documentos que no tuvieran en su poder.

Simultáneamente al ejercicio de la acción de desocupación que se funde en la falta de pago de una o más rentas, podrá reclamarse el pago de las rentas vencidas y las que se sigan venciendo hasta que el inmueble haya sido desocupado y entregado al arrendador.

En el caso previsto por el artículo anterior, recibida la demanda en que se reclame la desocupación y el pago de rentas, el juez dictará auto mandando requerir al arrendatario para que en el acto de la diligencia justifique, con el recibo correspondiente, estar al corriente en el pago de las rentas, o haga pago de ellas en el acto; y no haciéndolo, se le prevenga que dentro de tres días siguientes si el inmueble fue rentado por un periodo limitado en términos del Capítulo VI Bis, o dentro de quince días si el inmueble sirve para habitación, o dentro de treinta días si sirve para giro mercantil o industrial, o dentro de cuarenta días si fuere rústico, proceda a desocuparlo, apercibido de lanzamiento a su costa si no lo efectúa.

Si lo pidiere el actor, en el mismo auto, mandará que se embarguen y depositen bienes bastantes para cubrir las pensiones reclamadas. El derecho de señalar los bienes a embargar corresponderá en primer término al arrendador.

En el mismo acto se emplazará a juicio al demandado para que dentro de cinco días hábiles ocurra a oponer las excepciones que tuviere.

Si en el acto de la diligencia justificare el arrendatario, con los recibos correspondientes, haber hecho el pago de las rentas o pensiones reclamadas, o exhibiere su importe o prueba del pago o consignación hecha en términos de Ley, se suspenderá la diligencia de embargo, asentándose constancia de estas circunstancias en el acta y agregándose los justificantes que se presenten, para dar cuenta al juzgado. Si se exhibiere el importe reclamado, se mandará entregar al actor sin más trámite.

Si se exhibieren copias de escritos de ofrecimiento de pago y consignación, se pedirán los originales por oficio al juzgado en que se encuentren, así como los correspondientes certificados. Recibidos éstos, se entregarán los certificados al arrendador a cambio de los recibos correspondientes. En caso de presentarse recibos de pago, se mandará dar vista al actor por el término de tres días hábiles. Si el actor no objeta los recibos, se tendrá por conforme con el pago. Si el actor sí objeta los recibos, dentro de los cinco días hábiles siguientes se citará a las partes para la audiencia de pruebas y alegatos a que se refiere el artículo 478.

Para el caso del artículo 2389 del Código Civil, el juez ordenará que en la diligencia se requiera al arrendatario que acredite estar al corriente con el pago de las rentas, bajo el apercibimiento que, de no hacerlo, se le embargarán bienes bastantes para cubrir las pensiones reclamadas, asimismo, el juez ordenará que requiera al arrendatario que acredite su derecho a ocupar el inmueble con el contrato vigente respectivo, pues en caso contrario, se le ordenará que desocupe el inmueble dentro de los plazos a que se refiere el presente Capítulo.

Los plazos referidos en el presente artículo se computarán por días naturales y son irrenunciables.

Será domicilio legal para hacer el requerimiento y emplazamiento a que se refiere el artículo anterior, la finca o departamento de cuya desocupación se trate. La diligencia se entenderá con el demandado, o en su defecto, con cualquier persona de su familia, domésticos o porteros, excepto si fueren empleados o dependientes del propietario. Si el local se encuentra cerrado, podrá entenderse con el agente de la policía o vecinos, fijándose en la puerta del inmueble el citatorio correspondiente; además, en este último caso, un instructivo, haciendo saber el objeto de la diligencia. Lo mismo sucederá tratándose de un inmueble que se encuentre en condominio, supuesto en el cual, ante la negativa de atención de la diligencia por parte del demandado o negativa de la administración del condominio a permitir el acceso al inmueble o unidad en cuestión, esta se podrá entender con el vigilante del condominio.

Los administradores del condominio, conjunto residencial o fraccionamiento sin acceso al público, así como los terceros encargados de su vigilancia, serán solidariamente responsables de los daños y perjuicios que se le ocasionen al arrendador por impedir, obstaculizar o retrasar la práctica de diligencias que haya ordenado el juez de conocimiento.

Cuando durante el plazo fijado por el artículo 474 para la desocupación exhiba el inquilino el recibo de las rentas adeudadas o el importe de ellas, dará el juez por terminada el procedimiento, sin condenación en costas, siempre que el contrato siga vigente.

Si el recibo presentado es de fecha posterior, o la exhibición del importe de las rentas se hace fuera del término señalado para la desocupación, pero antes de que se dicte sentencia definitiva, también se dará por concluida la providencia de lanzamiento, siempre que el contrato siga vigente, pero se condenará al inquilino al pago de las costas causadas.

Cuando el contrato ya no esté vigente, ya sea porque llegó a su término o por rescisión, y el actor haya solicitado la entrega del inmueble en la demanda, el juez deberá siempre ordenar en la sentencia correspondiente la entrega del inmueble dentro de los plazos que marca este Capítulo y el lanzamiento a costa del arrendatario en caso de no desocupar el inmueble en forma voluntaria.

Derogado

En las controversias de arrendamiento inmobiliario por falta de pago de una o más rentas, solo son oponibles las siguientes excepciones:

I. Pago;

II. Impedimento total o parcial para el uso de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor, en los términos de los artículos 2335 y 2336, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 2381 Quinquies, todos del Código Civil del Estado;

III. Privación de uso, proveniente de la evicción, en los términos del artículo 2338 del Código Civil del Estado;

IV. Privación de uso total o parcial por causa de reparaciones en los términos del Artículo 2349 del Código Civil del Estado, y

V. Quita o novación.

Las excepciones señaladas en el presente artículo, así como las que procedan conforme al presente Capítulo, en ningún caso suspenderán el procedimiento, salvo la excepción de pago que, de ser declarada procedente, dará por concluido el juicio, a menos que además se haya demandado la entrega del inmueble u otras prestaciones y no haya un contrato vigente para justificar la ocupación del mismo.

Las excepciones aquí previstas solo se admitirán si se ofrecen pruebas al respecto, mandándose dar vista con ellas al actor por tres días hábiles, quien podrá dentro de ese plazo ofrecer pruebas. En el caso de la fracción V, únicamente serán admisibles pruebas documentales.

El juez, previa decisión sobre la admisión o no de las pruebas, citará a una audiencia de desahogo de las admitidas y de alegatos, la cual se efectuará dentro de los ocho días hábiles siguientes, teniendo en cuenta que esta audiencia debe efectuarse antes del vencimiento del término fijado para el lanzamiento.

En las controversias de arrendamiento inmobiliario por falta de pago de una o más rentas, son improcedentes la reconvención y la compensación.

En cualquier estado del juicio, procede dictar resolución decretando la desocupación del inmueble cuando:

I. El inquilino se allane expresamente a la terminación del contrato de arrendamiento;

II. No haya un contrato o convenio vigente que justifique la ocupación del inmueble;

III. La prórroga concedida al arrendador se haya consumido durante la tramitación del juicio.

Para los casos previstos en las fracciones I y III de este artículo, el juez deberá otorgar al inquilino un plazo de gracia de diez días naturales tratándose de arrendamientos con vigencia menor a un año, y un plazo de treinta días naturales para todos los demás casos, a fin de que desocupe voluntariamente el inmueble, y aunque no se haga esta declaración, se entenderá sujeto al término expresado.

La sentencia que decrete la desocupación será apelable en el efecto devolutivo y se ejecutará sin necesidad de otorgamiento de garantía. La sentencia que niegue la desocupación será apelable en ambos efectos.

Si las excepciones fueren declaradas procedentes, en la misma resolución dará el tribunal por terminada la providencia de lanzamiento. En caso contrario, en la sentencia se señalará el plazo para la desocupación, que será el que falte para cumplirse los señalados en este Capítulo, o habiéndose concluido el plazo correspondiente, señalará un plazo que no exceda de cinco días hábiles.

La diligencia de lanzamiento se entenderá con el ejecutado o, en su defecto, con cualquier persona de la familia, doméstico, portera o portero, agente de la policía, vecinos o cualquier ocupante del inmueble, pudiéndose romper las cerraduras de la puerta si fuere necesario u obtener el auxilio de la fuerza pública, sin necesidad de solicitar providencia o auto nuevo al juez. Los muebles y objetos que en la casa se encuentren, si no hubiere persona de la familia del inquilino que los recoja u otra autorizada para ello, se remitirán, a costa del ejecutado, por inventario a la demarcación de policía preventiva correspondiente o al local que designe la autoridad municipal, dejándose constancia de esta diligencia en autos.

Verificado el lanzamiento, y en caso de que se hayan embargado bienes, previa liquidación de las rentas adeudadas, se procederá en la vía de apremio.

El ejecutado podrá, antes del remate que se celebre de los bienes que le fueron embargados, librarse de su obligación de pago cubriendo las pensiones y demás accesorios que adeude.

El arrendador podrá adjudicarse los bienes embargados a valor avalúo si en la audiencia de remate nadie se los adjudica. En caso contrario se procederá a segunda almoneda en términos de este Código.

En todo lo no previsto en este Capítulo, regirán las reglas generales de este Código de Procedimientos Civiles, en cuanto no se opongan a las disposiciones del presente Capítulo.

El juez tendrá las más amplias facultades para decidir en forma pronta y expedita lo que en derecho convenga.

Serán aplicables las disposiciones de este Capítulo a los juicios relativos al comodato, depósito, aparcería, transportes y hospedaje, en todo aquello que no sea contrario a su naturaleza.