Capítulo III Del juicio hipotecario

Se tramitará en la vía especial hipotecaria todo juicio que tenga por objeto la constitución, ampliación, división, registro y extinción de una hipoteca, así como su nulidad, cancelación, o bien el pago o prelación del crédito que la hipoteca garantice.

Para que el juicio que tenga por objeto el pago o la prelación de un crédito hipotecario se siga según las reglas del presente capítulo, es requisito indispensable que el crédito conste en escritura pública, esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad y que sea de plazo cumplido, o que éste sea exigible en los términos pactados o bien conforme a las disposiciones legales aplicables.

Procederá el juicio hipotecario sin necesidad de que el contrato esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad, cuando:

I. El documento base de la acción tenga carácter de título ejecutivo;

II. El bien se encuentre inscrito a favor del demandado, y

III. No exista embargo o gravamen en favor de tercero, inscrito cuando menos noventa días anteriores al de la presentación de la demanda.

Presentado el escrito de demanda, acompañado del instrumento respectivo, el juez, si encuentra que se reúnen los requisitos fijados por los artículos anteriores, en un plazo no mayor de tres días, admitirá la misma y la mandará anotar en el Registro Público de la Propiedad y que se corra traslado de ésta al deudor, para que dentro del término de nueve días ocurra a contestarla y a oponer las excepciones que no podrán ser otras que:

I. Las fundadas en que el demandado no haya firmado el documento base de la acción, su alteración o la de falsedad del mismo;

II. Falta de representación, de poder bastante o facultades legales de quien haya suscrito en representación del demandado el documento base de la acción;

III. Incumplimiento o nulidad del contrato;

IV. Pago o compensación;

V. Remisión o quita;

VI. Oferta de no cobrar o espera;

VII. Novación de contrato;

VIII. Litispendencia y conexidad;

IX. Cosa juzgada, y

X. Improcedencia de la vía.

Las excepciones comprendidas en las fracciones de la IV a la VII y la indicada en la fracción IX del artículo anterior, sólo se admitirán cuando se funden en prueba documental. Respecto de las excepciones de litispendencia y conexidad sólo se admitirán si se exhiben con la contestación las copias selladas de la demanda y contestación de ésta o de las cédulas de emplazamiento del juicio pendiente o conexo, o bien la documentación que acredite fehacientemente que se encuentre tramitando un procedimiento arbitral.

El juez bajo su más estricta responsabilidad revisará escrupulosamente la contestación de la demanda y desechará de plano las excepciones diferentes a las que se autorizan, o aquéllas en que sea necesario exhibir documento y el mismo no se acompañe.

La reconvención sólo será procedente cuando se funde en el mismo documento base de la acción o se refiera a su nulidad. En cualquier otro caso se desechará de plano.

Las cuestiones relativas a la personalidad de las partes no suspenderán el procedimiento y se resolverán de plano en la audiencia. Si el demandado se allanare a la demanda y solicitare término de gracia para el pago o cumplimiento de lo reclamado, el juez dará vista al actor, para que, dentro de tres días manifieste lo que a su derecho convenga, debiendo el juez resolver de acuerdo a tales proposiciones de las partes. El término de gracia no podrá exceder de tres meses en ningún caso.

Tanto en la demanda como en la contestación a la misma, y en su caso con la reconvención y en la contestación a ésta, las partes tienen la obligación de ser precisas, indicando en los hechos si sucedieron ante testigos, citando los nombres y apellidos de éstos y presentando todos los documentos relacionados con tales hechos. En los mismo escritos, las partes deben ofrecer todas sus pruebas, relacionándolas con los hechos que se pretendan probar. El juez resolverá sobre la admisión o desechamiento de pruebas según proceda, en el auto que recaiga a las promociones que se ofrezcan.

En el caso de que las pruebas ofrecidas sean contra la moral o el derecho, sobre hechos que no han sido controvertidos por las partes, sobre hechos imposibles o notoriamente inverosímiles, o no se hayan relacionado con los mismos, el juez las desechará. Las pruebas que se admitan se desahogarán en la audiencia respectiva, la que será única e indiferible.

En caso de allanamiento total de la demanda; si el deudor no hace valer defensas ni opone excepciones o las opone en forma distinta a lo señalado en este capítulo o fuera del término concedido para ello, o no realiza dentro del plazo el pago de la cantidad reclamada, se pronunciará inmediatamente sentencia definitiva.

Con el escrito de contestación a la demanda y no encontrándose en ninguno de los supuestos del artículo que antecede, se dará vista al actor para que manifieste lo que a su derecho convenga. En ese mismo acto, se señalará fecha y hora para la celebración de la audiencia, la que deberá celebrarse dentro de los veinte días siguientes.

Si hubiere reconvención se correrá traslado de ésta a la actora principal para que la conteste dentro de los tres días siguientes, y en el mismo proveído le dará vista, en su caso, con las excepciones opuestas para que manifieste lo que a su derecho convenga, dentro de ese mismo término.

Si en el título con base en el cual se ejercita una acción hipotecaria se advierte que hay otros acreedores hipotecarios anteriores, el juez mandará notificarles la existencia del juicio para que manifiesten lo que a su derecho corresponda.

La demanda se anotará en el Registro Público de la Propiedad correspondiente a cuyo efecto el actor exhibirá un tanto más de dicha demanda, documentos base de la acción y en su caso, de aquellos con que justifique su representación, para que, previo cotejo con sus originales se certifiquen por el Secretario, haciendo constar que se expiden para efectos de que la parte interesada inscriba su demanda, a quien se le entregarán para tal fin, debiendo hacer las gestiones en el Registro Público de la Propiedad.

Si el inmueble no se haya en el lugar del juicio, se librará exhorto al juez de la ubicación para que ordene la anotación de la demanda como se previene en el artículo anterior.

Anotada la demanda en el Registro Público de la Propiedad, no podrá verificarse en el inmueble hipotecado ningún embargo, toma de posesión, diligencia precautoria o cualquier otra que entorpezca el curso del juicio, sino en virtud de sentencia ejecutoriada relativa al mismo inmueble, debidamente registrada y anterior en fecha a la inscripción de la referida demanda o en razón de providencia precautoria solicitada ante el juez por acreedor con mejor derecho en fecha anterior a la de inscripción de la demanda.

La diligencia de emplazamiento se le requerirá al deudor para que manifieste si acepta o no la responsabilidad de depositario; y de aceptarla, contraerá la obligación de depositario judicial respecto del inmueble hipotecado, de sus frutos y de todos los objetos que con arreglo al contrato y conforme al Código Civil, deban considerarse como inmovilizados y formando parte del mismo inmueble, de los cuales se formará inventario para agregarlo a los autos, siempre que lo pida el acreedor.

Para efecto del inventario, el deudor queda obligado a dar todas las facilidades para su formación y en caso de desobediencia, el juez lo compelerá por los medios de apremio que le autorice la ley.

El deudor que no haya aceptado la responsabilidad de depositario en el momento del emplazamiento, entregará, desde luego la tenencia material del inmueble al actor.

Si la diligencia que se señala en el artículo anterior no se entendiere directamente con el deudor, éste deberá dentro de los tres días siguientes, manifestar si acepta o no la responsabilidad de depositario, entendiéndose que no la acepta si no hace esta manifestación, y en este caso, el actor podrá pedir que se le entregue la tenencia material del inmueble.

Las partes deberán ofrecer sus pruebas para acreditar los hechos de su acción o de sus excepciones, en los escritos que fijan la controversia, exhibiendo los documentos que tengan en su poder o la copia sellada en que se solicite la expedición de tales documentos que no tuvieran.

La preparación de las pruebas quedará a cargo de las partes, por lo que deberán presentar a los testigos, peritos y demás pruebas que les hayan sido admitidas y sólo en caso de que existan periciales contradictorias de ambas partes, el juez en auxilio de las mismas, nombrará a un perito tercero en discordia. Las pruebas salvo la del perito tercero en discordia, se desahogarán en la audiencia respectiva.

Si llamado un testigo, perito o solicitado un documento que hayan sido admitidos como prueba, no se desahogan éstas a más tardar en la audiencia, se declarará desierta la prueba ofrecida por causa imputable al oferente.

Si el demandado en la audiencia confesaré las pretensiones del actor, el juez le concederá un término de gracia de 30 días para desocupar el inmueble y lo eximirá del pago de gastos y costas que se hubiesen originado.

El juez debe presidir la audiencia, que se iniciará resolviendo todas las excepciones que existan, los incidentes que hubieren y desahogará las pruebas admitidas y preparadas y procederán las partes a alegar lo que a su derecho convenga y acto continuo, el juez dictará la sentencia que corresponda, la que podrá ser apelable únicamente en efecto devolutivo.

Para el remate, se tendrá como precio del inmueble hipotecado, el precio que señale el avalúo que presente la persona que las partes hayan convenido para tal efecto en el momento de la constitución de la hipoteca; o, en su caso, de no haberse acordado se procederá de la forma siguiente:

I. Cada parte tendrá derecho a exhibir, dentro de los cinco días siguientes a que sea ejecutable la sentencia, avalúo del inmueble hipotecado practicado por un corredor público, una institución de crédito o por perito valuador autorizado por el Tribunal Superior de Justicia, los cuales en ningún caso podrán tener el carácter de parte o de interesada en el juicio.

II. En el caso de que alguna de las partes deje de exhibir el avalúo dentro del plazo señalado en la fracción anterior, se entenderá su conformidad con el avalúo que haya exhibido su contraria;

III. En el supuesto de que ninguna de las partes exhiba el avalúo, dentro del plazo señalado en la fracción I de este artículo, cualquiera de ellas lo podrá presentar posteriormente, considerándose como base para el remate el primero en tiempo;

IV. Si las dos partes exhibieren los avalúos en el plazo a que se refiere la fracción I de este artículo y los valores determinados de cada uno de ellos no coincidieren, se tomará como base para el remate el promedio de ambos avalúos; siempre y cuando no exista un treinta por ciento de diferencia entre el más bajo y el más alto, en cuyo caso el juez ordenará se practique nuevo avalúo por el corredor público, perito autorizado por el Tribunal Superior de Justicia o la institución bancaria que al efecto señale;

V. La vigencia del valor que se obtenga por los avalúos será de seis meses para que se lleve a cabo la primera almoneda de remate. Si entre éstas y las subsecuentes mediara un término mayor de seis meses se deberán actualizar los valores;

VI. Obtenido el valor del avalúo, según el caso que corresponda de acuerdo a las fracciones anteriores, se procederá a rematar el inmueble en los términos de la sección Tercera, del capítulo V del título Séptimo de este ordenamiento, y

VII. La resolución que recaiga al remate sólo podrá ser apelable en efecto devolutivo.

En el caso de la adjudicación prevista en el segundo párrafo del artículo 2826 del Código Civil, se deberá solicitar avalúo del bien para fijar el precio que corresponda al inmueble en el momento de exigirse el pago, debiéndose aplicar en lo conducente lo señalado en el artículo anterior. La venta se hará de la manera que se hubiere convenido, y a falta de convenio por medio de corredores. El deudor puede oponerse a la adjudicación alegando las excepciones que tuviere, y esta oposición se substanciará incidentalmente.

También pueden oponerse a la venta los acreedores hipotecarios posteriores, alegando prescripción de la acción hipotecaria.

Las resoluciones que se dicten en esta vía especial hipotecaria podrán ser apeladas sólo en el efecto devolutivo y en ningún caso podrá suspenderse el procedimiento.

Si el superior revoca el fallo de primera instancia que declaró procedente el remate, luego que vuelvan los autos al juzgado de su origen, se mandará cancelar la anotación de la demanda en el Registro Público de la Propiedad y en su caso se devolverá el inmueble al demandado, ordenando al depositario que rinda cuentas con pago en el término que le fije el juez, que no podrá exceder de treinta días. Si el remate se hubiera ya verificado, se hará efectiva la fianza en la vía de apremio, conforme se dispone en el artículo 682 de este ordenamiento.