Capítulo III Del juicio hipotecario

Se tramitará en la vía especial hipotecaria todo juicio que tenga por objeto la constitución, ampliación, división, registro y extinción de una hipoteca así como su nulidad, cancelación, o bien, el pago o prelación del crédito que la hipoteca garantice.

Para que el juicio que tenga por objeto el pago o la prelación de un crédito hipotecario se siga según las reglas de este capítulo, es requisito indispensable que el crédito conste en escritura pública o escrito privado, según corresponda en los términos de la legislación común, inscrito en el Registro Público de la Propiedad y que sea de plazo cumplido, o exigible en los términos pactados o bien conforme a las disposiciones legales aplicables.

Procederá el juicio hipotecario sin necesidad de que el contrato esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad, cuando:

I. El documento base de la acción tenga carácter de título ejecutivo;

II. El bien se encuentre inscrito a favor del demandado; y

III. No exista embargo o gravamen a favor de tercero, inscrito cuando menos noventa días anteriores a la fecha de presentación de la demanda.

Presentando el escrito de demanda, acompañado del instrumento respectivo, el juez bajo su más estricta responsabilidad analizará la personalidad, capacidad del actor, así como su competencia para el conocimiento del negocio, si encuentra que se reúnen los requisitos fijados por los artículos anteriores, en un plazo no mayor de tres días, admitirá la misma, expedirá la cédula hipotecaria en términos del artículo 464 de este Código, mandará anotar la cédula hipotecaria, la demanda en el Registro Público de la Propiedad, que se corra traslado de ésta al demandado, emplazándolo a juicio, para que dentro del término de cinco días ocurra a contestarla, a oponer las excepciones, que no podrán ser otras que las que se refieren en el artículo siguiente.

Las excepciones que se podrán oponer en este juicio son:

I. Las fundadas en que el demandado no haya firmado el documento base de la acción, su alteración o la de falsedad del mismo;

II. Falta de representación, de poder bastante o facultades legales de quien haya suscrito en representación del demandado el documento base de la acción;

III. Incumplimiento o nulidad del contrato;

IV. Pago o compensación;

V. Remisión o quita;

VI. Oferta de no cobrar o espera;

VII. Novación del contrato;

VIII. Litispendencia y conexidad; y

IX. Cosa juzgada.

Las excepciones comprendidas en las fracciones IV a la VII y IX, sólo se admitirán cuando se funden en prueba documental. La excepción señalada en la fracción VIII, sólo se admitirá si se exhibe con la contestación las copias selladas de la demanda y contestación de ésta o de las cédulas de emplazamiento del juicio pendiente o conexo, o bien la documentación que acredite fehacientemente que se encuentra tramitando un procedimiento arbitral.

El juez bajo su más estricta responsabilidad revisará escrupulosamente la contestación de la demanda y desechará de plano las excepciones diferentes a las que se autorizan, o aquéllas en que sea necesario exhibir documento y el mismo no se acompañe.

Ninguna de las excepciones suspenderá el procedimiento de este juicio.

Solo se admitirán como prueba la documental y la pericial, salvo en la litispendencia y conexidad, respecto de las cuales podrán ofrecer también, la prueba de inspección de los autos.

La reconvención sólo será procedente cuando se funde en el mismo documento base de la acción o se refiera a su nulidad. En cualquier otro caso se desechará de plano.

Tanto en la demanda como en la contestación a la misma y en su caso en la reconvención y en la contestación a ésta, las partes tienen la obligación de ser precisas, indicando en los hechos si sucedieron ante testigos, citando los nombres y apellidos de éstos y presentando todos los documentos relacionados con tales hechos. En los mismos escritos, las partes deben ofrecer todas sus pruebas, relacionándolas con los hechos que se pretendan probar. El juez resolverá sobre la admisión o desechamiento de pruebas, en el auto que recaiga a los escritos antes mencionados. En el caso de que las pruebas ofrecidas sean contra la moral o el derecho, sobre hechos que no han sido controvertidos por las partes, imposibles o notoriamente inverosímiles, o no se hayan relacionado con los mismos, el juez las desechará. Las pruebas que se admitan se desahogarán en la audiencia respectiva, la que será única e indiferible.

En caso de allanamiento total de la demanda; si el demandado no hace valer defensas ni opone excepciones o las opone en forma distinta a lo señalado en este capítulo o fuera del término concedido para ello o no realiza dentro del plazo el pago de la cantidad reclamada, se pronunciará inmediatamente sentencia definitiva.

Con el escrito de contestación a la demanda y no encontrándose en ninguno de los supuestos del párrafo que antecede, se dará vista al actor por el término de tres días para que manifieste lo que a su derecho convenga. En es e mismo acto, se señalará fecha y hora para la celebración de la audiencia, la que deberá celebrarse dentro de los veinte días siguientes.

Si hubiere reconvención se correrá traslado de ésta a la actora principal, emplazándola para que la conteste dentro del término de cinco días y en el mismo proveído le dará vista, en su caso, con las excepciones opuestas para que manifieste lo que a su derecho convenga, dentro de ese mismo término.

Antes de la celebración de la audiencia, las pruebas deberán prepararse con toda oportunidad, para que en ella puedan recibirse y al efecto se procederá, de acuerdo a lo siguiente: 1. La preparación de las pruebas quedará a cargo de las partes, por lo que deberán presentar a los testigos, peritos y demás pruebas que les hayan sido admitidas y sólo en caso de que demuestren la imposibilidad de preparar directamente el desahogo de algunas de las pruebas que les fueron admitidas, el juez en auxilio del oferente deberá expedir los oficios o citaciones y realizar el nombramiento de peritos, poniendo a disposición de la parte oferente los oficios y citaciones respectivas, a efecto de que las partes preparen las pruebas y éstas se desahoguen a más tardar en la audiencia de ley;

2. Si llamado un testigo, perito o solicitando un documento que hayan sido admitidos como prueba, no se desahogan éstas en la audiencia, se declarará desierta la prueba ofrecida por causa imputable al oferente;

3. A delegar o exhortar al juez que corresponda para que practique la inspección judicial y las compulsas que tengan que efectuarse fuera del lugar del juicio.

4. A exhortar al juez que corresponda para que reciba la información de testigos, cuando esta prueba tenga que practicarse fuera del lugar del juicio; y

5. Mandar traer copias, documentos, libros y demás instrumentos ofrecidos por las partes, ordenando las compulsas que fueran necesarias.

En la misma audiencia el juez en caso de ser necesario, emitirá auto nombrando perito tercero en discordia, quien una vez aceptado y protestado el cargo deberá rendir su dictamen correspondiente en un término, no mayor de tres días.

En la misma audiencia las partes podrán alegar lo que a su derecho convenga pudiéndolo hacer por escrito.

Rendido el dictamen pericial, en el caso de haberse designado perito tercero en discordia, el juez dictará la resolución que corresponda en el plazo de ocho días a partir de la fecha de celebración de la audiencia.

Los incidentes no suspenderán el procedimiento, se tramitarán cualquiera que sea su naturaleza, con un escrito de cada parte, y tres días para resolver, si se promueve prueba deberá ofrecerse en los escritos respectivos, fijando los puntos sobre los que versará, en la admisión o desahogo de las pruebas, son aplicables las reglas contenidas en el artículo anterior.

Se citará a las partes para la celebración de la audiencia indiferible, dentro del término de ocho días en que se reciban las pruebas, se oigan brevemente las alegaciones y se cite para sentencia interlocutoria.

Si en certificado expedido por el Registro Público de la propiedad, se advierte que hay otros acreedores hipotecarios anteriores al ejercicio de la acción, el juez mandará notificarles en los términos del artículo 115 de este Código, del estado de ejecución, para que u sen de sus derechos conforme a la ley.

La cédula hipotecaria contendrá una relación suscinta de la escritura y concluirá en estos términos: “En virtud de las constancias que preceden, queda sujeta la finca, de la propiedad de... a juicio hipotecario, lo que se hace saber a las autoridades y al público, para que no se practique en la mencionada finca ningún embargo, toma de posesión, diligencia precautoria o cualquiera otra que entorpezca el curso del presente juicio o viole los derechos en él adquiridos por el C. (aquí el nombre del actor).”

Si el demandado durante cualquier estado del juicio, antes de que se pronuncie la sentencia ejecutoriada se allana a las pretensiones del actor, el juez le concederá un término de gracia de noventa días para desocupar la vivienda y lo eximirá del pago de gastos y costas que se hubieran originado.

Si la finca no se halla en el lugar del juicio se librará exhorto al juez de la ubicación, para que ordene el registro de la cédula y demanda como se previene en el artículo 459

En la diligencia de emplazamiento se le requerirá al demandado para que manifieste si acepta o no la responsabilidad de depositario y de aceptarla, contraerá la obligación de depositario judicial respecto de la finca hipotecada, de sus frutos y de todos los objetos que con arreglo al contrato y conforme al Código Civil, deban considerarse como inmovilizados y formando parte de la misma finca, de los cuales se formará inventario para agregarlo a los autos, siempre que lo pida el acreedor.

Para efecto del inventario, el demandado queda obligado a dar todas las facilidades para su formación y en caso de desobediencia, el juez lo compelerá por los medios de apremio que le autoriza la ley.

El demandado que no haya aceptado la responsabilidad de depositario en el momento del emplazamiento, entregará desde luego la tenencia material de la finca al actor.

Si la diligencia que se señala en el artículo anterior no se entendiere directamente con el demandado, éste deberá dentro del término fijado para la contestación a la demanda, manifestar si acepta o no la responsabilidad de depositario, entendiéndose que no la acepta si no hace esta manifestación y en este caso, el actor podrá pedir que se le entregue la tenencia material de la finca.

El secuestro de la finca hipotecada se regirá por las disposiciones relativas al capítulo V, del título séptimo de este código, debiendo quedar el demandado en calidad de depositario en posesión de la finca cuando habita en ella, siempre que así lo haya manifestado en los términos de los artículos anteriores.

Inscrita la cédula hipotecaria y la demanda, no podrá verificarse en la finca hipotecada ninguno de los actos en ella expresados, sino en virtud de sentencia ejecutoria, debidamente registrada y anterior a la fecha de la demanda que ha motivado la expedición de la cédula o de la providencia dictada a petición del acreedor de mejor derecho.

Agotado el procedimiento, si resulta probada la acción, al decidir los derechos controvertidos, la sentencia decretará el remate de los bienes hipotecados.

Si el superior revoca el fallo de primera instancia que declaró procedente el remate, luego que vuelvan los autos al juzgado de su origen, se mandará cancelar la inscripción de la cédula hipotecaria y la demanda en el registro público y en su caso se devolverá la finca al demandado, ordenando el depositario que rinda cuentas con pago en el término que le fije el juez, que no podrá exceder de treinta días.

Para el remate, se tendrá como precio de la finca hipotecada, el precio que señale el avalúo que presente la persona que las partes hayan convenido para tal efecto en el momento de la constitución de la hipoteca; o en su caso, de no haberse acordado, se procederá de la forma siguiente:

I. Cada parte tendrá derecho de exhibir, dentro de los cinco días siguientes a que sea ejecutable la sentencia, avalúo de la finca hipotecada, practicado por un corredor público, una institución de crédito o por perito valuador oficial, quienes en ningún caso podrán tener el carácter de parte o de interesada en el juicio;

II. En el caso de que alguna de las partes deje de exhibir el avalúo dentro del plazo señalado en la fracción anterior, se entenderá su conformidad con el avalúo que haya exhibido su contraria;

III. En el supuesto de que ninguna de las partes exhiba el avalúo dentro del plazo señalado en la fracción I de este artículo, cualquiera de ellas lo podrá presentar posteriormente, considerándose como base para el remate el primero en tiempo;

IV. Si las dos partes exhibieren los avalúos en el plazo a que se refiere la fracción I de este artículo y los valores determinados de cada uno de ellos no coincidieren, se tomará como base para el remate el promedio de ambos avalúos; siempre y cuando no exista un treinta por ciento de diferencia entre el más bajo y el más alto, en cuyo caso, el juez ordenará se practique nuevo avalúo por el corredor público o la Institución Bancaria que al efecto señale;

V. La vigencia del valor que se obtenga por los avalúos será de seis meses para que se lleve a cabo la primera almoneda de remate. Si entre ésta y las subsecuentes mediara un término mayor de seis meses se deberán actualizar los valores; y

VI. Obtenido el valor del avalúo, según el caso que corresponda de acuerdo a las fracciones anteriores, se procederá a rematar la finca en los términos de la Sección I, del Capítulo V del Título VII de este ordenamiento y la resolución que recaiga al remate sólo podrá ser apelable en efecto devolutivo.

Las resoluciones que se dicten en el juicio hipotecario contenido en este Capítulo, y en contra de las cuales proceda el recurso de apelación, éste solo será admitido en efecto devolutivo.

En el caso de la adjudicación prevista en el segundo párrafo del artículo 2922 del Código Civil, se deberá solicitar avalúo del bien para fijar el precio que corresponda a la cosa en el momento de exigirse el pago, debiéndose aplicar en lo conducente lo señalado en el artículo 473 de este ordenamiento. La venta se hará de la manera que se hubiere convenido y a falta de convenio, por medio de corredores. El demandado puede oponerse al a adjudicación alegando las excepciones que tuviere y esta oposición se substanciará incidentalmente.

También pueden oponerse a la venta los acreedores hipotecarios posteriores, alegando prescripción de la acción hipotecaria.

(DEROGADO, P.O. 30 DE DICIEMBRE DE 1999.