Capítulo V Del juicio hipotecario

Se tramitará en la vía civil oral el juicio que se promueva para ejercitar la acción hipotecaria que tiene por objeto la obtención del pago del crédito que la hipoteca garantice. Para que el juicio proceda es necesario se siga según las reglas del presente capítulo, y se cumpla la totalidad de los siguientes requisitos:

I. Que el crédito hipotecario se otorgue en los términos de los Artículos 3096, 3097, 3098, 3099, 3108 y demás relativos del Código Civil para el Estado y que sea de plazo cumplido, o que éste sea exigible en los términos pactados o bien conforme a las disposiciones aplicables;

II. El documento base de la acción tenga carácter de título ejecutivo;

III. El bien se encuentre inscrito a favor del demandado, y

IV. No exista embargo o gravamen en favor de tercero, inscrito cuando menos noventa días anteriores a la de la presentación de la demanda. Artículo adicionado POE 30-08-2013. Reformado POE 24-07-2015

Presentado el escrito de demanda, acompañado del instrumento respectivo, el juez de instrucción, previa calificación de que se reúnen los requisitos fijados por el artículo anterior, admitirá la misma y mandará anotar la demanda en el Registro Público de la Propiedad y que se corra traslado de ésta al deudor, para contestar la demanda y a oponer las excepciones, que no podrán ser otras que:

I. La falta de personalidad del acreedor;

II. Las fundadas en las que el demandado no haya firmado el documento base de la acción, su alteración o la de falsedad del mismo;

III. Falta de representación, de poder bastante o facultades legales de que quien haya suscrito en representación del demandado el documento base de la acción;

IV. Incumplimiento o nulidad del contrato;

V. Pago o compensación;

VI. Remisión o quita;

VII. Oferta de no cobrar o espera;

VIII. Novación de contrato;

IX. Litispendencia y conexidad, y

X. Cosa juzgada.

Las excepciones comprendidas en las fracciones V a la VIII y la indicada en la fracción X, solo se admitirán cuando se funden en prueba documental. Las excepciones señaladas en la fracción IX, solo se admitirán si se exhiben con la contestación las copias señaladas de la demanda y contestación de ésta, o de las constancias que acrediten el emplazamiento del juicio pendiente o conexo, o bien la documentación que acredite fehacientemente que se encuentra tramitando un procedimiento arbitral.

La reconvención solo será procedente cuando se funde en el mismo documento base de la acción o se refiera a su nulidad. En cualquier otro caso se desechará de plano.

Si el demandado al contestar la demanda se allanare a esta y solicitare el término de gracia para el pago o cumplimiento de lo reclamado, el Juez de Instrucción dará vista al actor para que, dentro de tres días manifieste lo que a su derecho convenga, debiendo el Juez Oral resolver en la audiencia inicial, de acuerdo a tales proposiciones de las partes. El término de gracia no podrá exceder de tres meses en ningún caso. Artículo adicionado POE 30-08-2013. Reformado POE 24-07-2015

La demanda se anotará al margen de la inscripción registral de la hipoteca en el Registro Público correspondiente, a cuyo efecto el actor exhibirá un tanto más de dicha demanda, documento base de la acción y en su caso, de aquellos con que justifique su representación, para que previo cotejo con sus originales, se certifiquen por el Fedatario, haciendo constar que se expiden para efectos de que la parte interesada anote su demanda, a quien se le entregarán para tal fin, debiendo hacer las gestiones en el Registro.

La anotación de la demanda estará vigente desde su materialización en el Registro Público de la Propiedad, hasta la conclusión del juicio, determinada por auto o sentencia que haya quedado firme.

Si la finca no se haya en el lugar del juicio, se librará exhorto al juez de la ubicación, para que ordene el registro de la demanda como se previene en el primer párrafo de este artículo. Artículo adicionado POE 30-08-2013. Reformado POE 24-07-2015

Anotada la demanda en el Registro Público de la Propiedad, no podrá verificarse en la finca hipotecada ningún embargo, toma de posesión, diligencia precautoria o cualquier otra que entorpezca el curso del juicio, sino en virtud de sentencia ejecutoriada relativa a la misma finca, debidamente registrada y anterior en fecha a la inscripción de la referida demanda o en razón de providencia precautoria solicitada ante el juez de instrucción por acreedor con mejor derecho, en fecha anterior a la demanda. Artículo adicionado POE 30-08-2013

Si en la libertad de gravamen como uno de los elementos por el cual se ejercita una acción hipotecaria se advierte que hay otros acreedores hipotecarios, el Juez de Instrucción mandará notificarles la existencia del juicio para que manifiesten lo que a su derecho corresponda. Artículo adicionado POE 24-07-2015

En la diligencia de emplazamiento se le requerirá al deudor del pago de lo adeudado y de no hacerlo se le nombrará depositario judicial, respecto a la finca dada en garantía hipotecaria, de sus frutos y los objetos que con arreglo al contrato y conforme al Código Civil, deban considerarse como inmovilizados y formando parte de la misma finca de los cuales se formará inventario para agregarlo a los autos, siempre que lo pida el acreedor.

Para efecto del inventario el deudor queda obligado a dar todas las facilidades para su formación y en caso de desobediencia, el Juez lo compelerá por los medios de apremio que le autoriza la ley.

El deudor que no haya aceptado la responsabilidad de depositario, será desalojado judicialmente y entregará desde luego la tenencia material al actor. Artículo adicionado POE 24-07-2015

Si en la diligencia que se señala en el párrafo anterior no se entendiere directamente con el deudor, éste deberá dentro de los tres días siguientes manifestar si acepta o no la responsabilidad de depositario, entendiéndose que no lo acepta si no hace esta manifestación y en este caso el autor podrá pedir que se le entregue la tenencia material de la finca. Artículo adicionado POE 24-07-2015

Si durante la conciliación, el demandado confesare ante el facilitador adscrito al Centro de Justicia Alternativa ciertas las pretensiones del actor, el juez oral le concederá al demandado un término de gracia de quince días para hacer los pagos adeudados, exentánd olo del pago de gastos y costos que se hubieren originado. Si no lo hiciere, se dictará sentencia condenatoria en la que se determine el remate de la finca hipotecada por el saldo de lo adeudado por el demandado. Artículo adicionado POE 24-07-2015

Para el remate, se tendrá como precio de la finca hipotecada, el precio que señale el avalúo que presente la persona que las partes hayan convenido para tal efecto en el momento de la constitución de la hipoteca, o en su caso, de no haberse acordado se procederá de la forma siguiente:

I. Cada parte tendrá derecho de exhibir, dentro de los cinco días siguientes a que sea ejecutable la sentencia, avalúo de la finca hipotecada, practicado por un corredor público, una institución de crédito o perito valuador autorizado por la ley, los cuales en ningún caso podrán tener el carácter de parte o de interesada en juicio;

II. En el caso de que algunas de las partes omita exhibir el avalúo dentro del plazo señalado en la fracción anterior se entenderá su conformidad con el avalúo que haya exhibido su contraria;

III. En el supuesto de que ninguna de las partes exhiba el avalúo dentro del plazo señalado en la fracción I de este artículo, cualquiera de ellas lo podrá presentar posteriormente, considerándose como base para el remate el primero en tiempo;

IV. Si las dos partes exhibieren los avalúos en el plazo a que se refiere la fracción I de este artículo y los valores determinados de cada uno de ellos no coincidieren, se tomará como base para el remate el promedio de ambos avalúos, siempre y cuando no exista un treinta por ciento de diferencia entre el más bajo y el más alto, en cuyo caso el juez ordenará se practique nuevo avalúo por el corredor público o la institución bancaria que al efecto señale;

V. La vigencia del valor que se tenga por los avalúos, será de seis meses para que se lleve a cabo la primera almoneda de remate. Si entre ésta y la subsecuente mediara un término mayor de seis meses, se deberán actualizar los valores;

VI. Obtenido el valor del avalúo según el caso que corresponda de acuerdo a las fracciones anteriores, se procederá a rematar la finca en los términos del Capítulo IV denominado “De los remates” del Título Noveno de este código, y

VII. La resolución que recaiga al remate solo podrá ser apelable en sentido devolutivo. Artículo adicionado POE 24-07-2015

Desde el día del emplazamiento, contrae el deudor la obligación de depositario judicial de la finca hipotecada, de sus frutos y de todos los objetos que con arreglo a la escritura y conforme al Código Civil, deban considerarse como inmovilizados y formando parte de la misma finca, de los cuales se formará inventario para agregarlo a los autos, siempre que lo pida el acreedor. Artículo adicionado POE 24-07-2015