Capítulo IV D e l o s r e m a t e s

Toda venta que conforme a la ley deba ser hecha en subasta o almoneda, se sujetará a las disposiciones contenidas en este Capítulo, salvo en los casos en que la ley disponga expresamente lo contrario.

Todo remate de bienes raíces será público y deberá celebrarse en el juzgado en que actúe el juez que fuere competente para la ejecución.

Cuando los bienes embargados fueren raíces, antes de procederse a su avalúo, se acordará que se expida orden al registrador de la propiedad para que remita certificado de gravámenes de los últimos diez años, pero si en autos obrare ya otro certificado, sólo se pedirá al Registro el relativo al período transcurrido desde la fecha de aquél hasta aquélla en que se solicite.

Si del certificado aparecieren gravámenes, se hará saber por notificación personal a los acreedores el estado de ejecución para que intervengan en el avalúo y subasta de los bienes, si les conviniere.

Los acreedores citados conforme al artículo anterior, tendrán derecho:

I.-Para intervenir en el acto del remate, pudiendo hacer al juez las observaciones que estimen oportunas para garantizar sus derechos;

II.-Para recurrir el auto de aprobación del remate, cuando no hayan sido atendidas sus observaciones en el caso de la fracción anterior;

III.-Para nombrar a su costa un perito que con los nombrados por el ejecutante y el ejecutado, practique el avalúo de la cosa. Nunca disfrutarán de este derecho después de practicado el avalúo por los peritos de las partes, o el tercero en discordia, en su caso, cuando la valorización se haga por otros medios.

El avalúo se practicará de acuerdo con las reglas establecidas para la prueba pericial. Si fueren más de dos los peritos valuadores, no habrá necesidad de nombrar tercero en discordia.

Hecho el avalúo se sacarán bienes a pública subasta, anunciándose por dos veces, de siete en siete días, por medio de edictos fijados en los sitios públicos de costumbre e insertos en la "Gac eta Oficial" del Estado, y otro periódico de circulación, si el valor de la cosa pasare de cinco mil pesos. A petición de cualquiera de las partes y a su costa, el juez puede usar, además de los expresados, algún otro medio de publicidad para convocar postores.

Antes de fincarse el remate o declararse la adjudicación, podrá el deudor librar sus bienes pagando principal y costas. Después de fincado quedará la venta irrevocable.

Si los bienes raíces estuvieren situados en diversos lugares, en todos éstos se publicarán los edictos en los sitios de costumbre y en las puertas de los juzgados respectivos. En el caso a que se refiere este artículo, se ampliará el término de los edictos, concediéndose el que el juez estime necesario en atención a la distancia y dificultad de las comunicaciones.

(REFORMADO, G.O. 31 DE MARZO DE 1988)

Es postura legal la que cubra las tres cuartas partes del avalúo o del precio fijado a la cosa por los contratantes.

Para tomar parte en la subasta, deberán los licitadores consignar previamente en el establecimiento de crédito destinado al efecto por la ley, una cantidad igual al diez por ciento efectivo del valor que sirva de base para el remate, sin cuyo requisito no serán admitidos.

Se devolverán dichas consignaciones a sus respectivos dueños acto continuo al remate, excepto la que corresponda al mejor postor, la cual se reservará en depósito como garantía de cumplimiento de su obligación y, en su caso, como parte del precio de la venta.

El postor no puede rematar para un tercero, sino con poder y cláusula especial, quedando prohibido hacer posturas reservándose la facultad de declarar después el nombre de la persona para quien se hizo.

Desde que se anuncie el remate y durante éste, se pondrán de manifiesto los planos que hubiere y estarán a la vista los avalúos.

El juez decidirá de plano cualquiera cuestión que se suscite durante la subasta, y de sus resoluciones no se dará más recurso que el de responsabilidad; a menos que la ley disponga otra cosa.

(REFORMADO, G.O. 8 DE SEPTIEMBRE DE 1998)

El día del remate a la hora señalada, pasará el Juez personalmente lista de los postores presentados y concederá media hora para admitir a los que de nuevo se presenten. El ejecutante podrá participar directamente en la subasta como postor. Concluida la media hora, el Juez declarará que va a procederse al remate y ya no admitirá nuevos postores. En seguida revisará las propuestas presentadas, desechando desde luego las que no tengan la postura legal y las que no estuvieren acompañadas del billete de depósito a que se refiere el artículo 418

Calificadas de buenas las posturas, el juez las leerá en voz por sí mismo o mandará darles lectura por la secretaría, para que los postores presentes puedan mejorarlas. Si hay varias posturas legales, el juez decidirá cuál sea la preferente.

Hecha la declaración de la postura considerada preferente, el juez preguntará si alguno de los licitadores la mejora. En caso de que alguno la mejore dentro de los cinco minutos que sigan a la pregunta, interrogará de nuevo si algún postor puja la mejora; y así sucesivamente con respecto a las pujas que se hagan. En cualquier momento en que pasados cinco minutos de hecha la pregunta correspondiente, no se mejorare la última postura o puja, declarará el tribunal fincado el remate en favor del postor que hubiere hecho aquélla.

Al declarar fincado el remate, mandará el juez que dentro de los tres días siguientes se otorgue a favor del comprador la escritura de adjudicación correspondiente en los términos de su postura y que se le entreguen los bienes rematados.

(REFORMADO, G.O. 8 DE SEPTIEMBRE DE 1998)

No habiendo postor, quedará al arbitrio del ejecutante pedir en el momento de la diligencia que se le adjudiquen los bienes en las tres cuartas partes del valor pericial, o que se saquen de nuevo a pública subasta con rebaja del diez por ciento de la tasación.

Esta segunda subasta se anunciará y celebrará en igual forma que la anterior.

Si en ella tampoco hubiere licitadores, el actor podrá pedir: o la adjudicación en los términos fijados, o que se le entreguen en administración los bienes, para aplicar sus productos al pago de los intereses y extinción del capital y de las costas.

No conviniendo al ejecutante ninguno de los dos medios expresados en el artículo que precede, podrá pedir que se celebre una tercera subasta sin sujeción a tipo.

En este caso si hubiere postor que ofrezca las tres cuartas partes del precio que sirvió de base para la segunda subasta y que acepte las condiciones de la misma, se fincará el remate sin más trámite en él.

Si no llegase a dichas tres cuartas partes, con suspensión del fincamiento del remate, se hará saber el precio ofrecido al deudor, el cual, dentro de los veinte días siguientes podrá pagar al acreedor librando los bienes, o presentar persona que mejore la postura.

Transcurridos los veinte días sin que el deudor haya pagado ni traído mejor postor, se aprobará el remate, mandando llevar a efecto la venta.

Los postores a que se refiere este artículo cumplirán con el requisito previo del depósito a que se refiere el artículo 418

Cuando dentro del término expresado en el artículo anterior se mejorare la postura, el juez mandará abrir nueva licitación entre los dos postores, citándolos dentro de tercero día para que en su presencia hagan las pujas y adjudicará la finca al que hiciere la proposición más ventajosa.

Si el primer postor, en vista de la mejora hecha por el segundo, manifestare que renuncia a sus derechos, o no se presentare a la licitación, se fincará en favor del segundo, lo mismo se hará con el primero si el segundo no se presenta a la licitación.

Si en la tercera subasta se hiciere postura admisible en cuanto al precio, pero ofreciendo pagar a plazos o alterando alguna otra condición, se hará saber al acreedor, el cual podrá pedir en los nueve días siguientes la adjudicación de los bienes; y si no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate en los términos ofrecidos por el postor.

Cualquier liquidación que tenga que hacerse de los gravámenes que afecten a los inmuebles vendidos, gastos de la ejecución y demás, se regulará por el juez con un escrito de cada parte y resolución dentro del tercero día.

Aprobado el remate al mandar el juez el otorgamiento de la escritura de adjudicación y la entrega de los bienes, se prevendrá al comprador que consigne, ya sea ante el propio juez o ante el notario que va a autorizar la escritura respectiva, el precio del remate.

Si el comprador no consignare el precio en el plazo que el juez señale, o por su culpa dejare de tener efecto la venta, se procederá a nueva subasta como si no se hubiera celebrado, perdiendo el postor el depósito a que se refiere el artículo 418 que se aplicará por vía de indemnización por partes iguales, al ejecutante y al ejecutado.

Consignado el precio, se hará saber al deudor que dentro del tercero día otorgue la escritura de venta a favor del comprador, apercibido que, de no hacerlo, el juez lo hará en su rebeldía, haciéndolo constar así.

Otorgada la escritura se darán al comprador los títulos de propiedad, apremiando en su caso al deudor para que los entregue, y se pondrán los bienes a disposición del mismo comprador, dándose para ello las órdenes necesarias aun las de desocupación de fincas habitadas por el deudor o por tercero que no tuvieren contrato, para acreditar el uso en los términos que fija el Código Civil. El mismo comprador será dado a conocer como dueño a las personas que él mismo designe.

Con el precio se pagará al acreedor hasta donde alcance y si hubiere costas pendientes que liquidar, se mantendrá en depósito la cantidad que se estime bastante para cubrirlas hasta que sean aprobadas las que faltaren de cubrirse; pero si el ejecutante no formula su liquidación dentro de los ocho días de hecho el depósito, perderá el derecho de reclamarlas.

Si la ejecución se hubiere despachado a instancia de un segundo acreedor hipotecario o de otro hipotecario de ulterior grado, el importe de los créditos hipotecarios preferentes de que responda la finca rematada, se consignará ante el juzgado correspondiente y el resto se entregará sin dilación al ejecutante, si notoriamente fuera inferior a su crédito o lo cubriere.

En igual forma se procederá cuando un rematante sólo tenga derecho a un remanente.

Si excediere se le entregarán capital e intereses y las costas líquidas. El remanente quedará a disposición del deudor a no ser que se hallare retenido judicialmente para el pago de otras deudas.

El acreedor que se adjudique la cosa reconocerá a los demás hipotecarios sus créditos para pagarlos al vencimiento de sus escrituras y entregará al deudor al contado lo que resulte libre del precio después de hecho el pago.

Cuando se hubiere seguido la vía de apremio en virtud de título al portador con hipoteca inscrita sobre la finca vendida, si existieren otros títulos con igual derecho, se prorrateará entre todos el valor líquido de la venta, entregando al ejecutante lo que le corresponda y depositándose la parte correspondiente a los demás títulos hasta su cancelación.