Capítulo III Del modo de hacer el registro y de las personas que tienen derecho de pedir la inscripcion

El principio derogación o petición de parte consiste en inscribir o anotar los actos o documentos registrales a solicitud del interesado o por mandato de autoridad judicial o administrativa competente. La inscripción de los títulos en el Registro puede pedirse por todo el que tenga interés legítimo en asegurar el derecho que se va a inscribir o por el notario que haya autorizado la escritura o acta de que se trate.

(REFORMADO [N. DE E. ADICIONADO], P.O. 20 DE SEPTIEMBRE DE 2010)

El principio de tracto sucesivo es la organización de los asientos registrales, de manera que expresen con toda exactitud la sucesión ininterrumpida de los derechos que recaen sobre un mismo inmueble, determinando la correlación o concatenamiento entre los distintos titulares registrales del mismo. Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito el derecho de la persona que otorgó aquel o en cuyo nombre se otorguen esos actos. En virtud de lo anterior, no se inscribirá ni anotará ningún derecho en el que aparezca como titular una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. Para el caso del folio real se observará igualmente la presente disposición.

(REFORMADO, P.O. 23 DE SEPTIEMBRE DE 2013)

Sólo se registrarán física o electrónicamente:

I. Los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos auténticos, físicos o electrónicos firmados en forma autógrafa o con la firma electrónica avanzada o fiable;

II. Las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera auténtica;

(REFORMADA, P.O. 28 DE JUNIO DE 2021) III. Los documentos privados físicos o electrónicos que en esta forma fueren válidos con arreglo a la ley, siempre que al calce de los mismos haya la constancia de que el fedatario público, el director del Registro Público, o la autoridad Judicial, se cercioró de la autenticidad de las firmas autógrafas o electrónicas avanzadas o fiables y de la voluntad de las partes. Dicha constancia deberá estar firmada por los mencionados funcionarios y llevar el sello de la oficina respectiva.

En los documentos en que se utilice la firma electrónica avanzada o fiable, se incluirá en sus algoritmos el contenido del sello, y cuando sea posible en los formatos predeterminados, y al imprimirse se estamparán en el documento, de acuerdo con los parámetros señalados al efecto; de no ser posible esto último, el documento quedará validado con la sola firma electrónica avanzada o fiable.

(REFORMADO, P.O. 23 DE SEPTIEMBRE DE 2013)

El interesado remitirá electrónicamente o presentará físicamente el título que va a ser registrado.

(REFORMADO, P.O. 20 DE SEPTIEMBRE DE 2010)

El principio de legalidad o de calificación registral, consiste en que solo se inscribirán los actos o documentos que reúnan los requisitos exigidos por la ley para su calificación e inscripción. La calificación registral es el acto por el cual el registrador analiza el contenido del documento inscribible, dictaminando si reúne o no los requisitos legales para su inscripción.

El registrador hará la inscripción si encuentra que el título presentado es de los que deben inscribirse, llena las formas extrínsecas exigidas por la ley y contiene los datos a que se refiere el Artículo 2888. En caso contrario, devolverá el título sin registrar, fundando y motivando las causas por las que se niega el registro, siendo necesaria en este caso la resolución del juez de primera instancia para que se haga el registro.

En el caso a que se refiere la parte final del artículo anterior, el registrador tiene obligación de hacer una inscripción preventiva, a fin de que si la autoridad judicial ordena que se registre el título rechazado, la inscripción definitiva surta sus efectos desde que por primera vez se presentó el título. Si el juez aprueba la calificación hecha por el registrador, se cancelará la inscripción preventiva.

(REFORMADO, P.O. 23 DE SEPTIEMBRE DE 2013) Transcurridos noventa días sin que se comunique al registrador la calificación que del título presentado haya hecho el Juez, oficiosamente o a petición de parte interesada se cancelará la inscripción preventiva.

Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes:

(REFORMADA, P.O. 20 DE SEPTIEMBRE DE 2010) I.- La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse; su medida superficial, nombre y número si constare en el título; así como las referencias al registro anterior en donde consten dichos datos;

II.- La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho que se constituya, trasmita, modifique o extinga;

III.- El valor de los bienes o derechos a que se refieren las fracciones anteriores. Si el derecho no fuere de cantidad determinada, los interesados fijarán en el título la estimación que le den;

IV.- Tratándose de hipotecas, la época en que podrá exigirse el pago del capital garantido, y si causare réditos, la tasa o el monto de éstos y la fecha desde que deban correr;

(REFORMADA, P.O. 20 DE SEPTIEMBRE DE 2010) V.- Los nombres, apellidos, edad, estado civil, nacionalidad, lugar de origen, profesión o actividad y domicilio de las personas que por sí mismas o por medio de representante hubieren celebrado el contrato o ejecutado el acto sujeto a inscripción. Las personas morales se designarán por el nombre social que lleven;

VI.- La naturaleza del acto o contrato;

VII.- La fecha del título y el funcionario que lo haya autorizado;

VIII.- El día y la hora de la presentación del título en el Registro;

(REFORMADA [N. DE E. ADICIONADA], P.O. 20 DE SEPTIEMBRE DE 2010) IX. En el sistema de folio real las inscripciones se harán en los términos establecidos por el Reglamento del Registro Público.

El registrador que haga una inscripción sin cumplir con lo dispuesto en el artículo anterior será responsable de los daños y perjuicios que cause a los interesados, y sufrirá una suspensión de empleo por tres meses.

(REFORMADO, P.O. 23 DE SEPTIEMBRE DE 2013)

El principio de fe pública registral, consiste en tener como verdad jurídica el contenido de los asientos del registro, salvo prueba en contrario. Por este principio se reputa siempre exacto en beneficio del adquirente que contrató, confiando en el contenido de sus asientos y, en consecuencia, se le protege con carácter absoluto en su adquisición. El registro producirá sus efectos desde el día y la hora en que el documento se hubiese recibido en la oficina registradora, salvo lo dispuesto en el Artículo 2891 del presente ordenamiento.

Los asientos del Registro Público, físicos o electrónicos, en cuanto se refieran a derechos inscribibles o anotables, producen todos sus efectos, salvo resolución judicial contraria.

Los asientos del Registro no surtirán efecto mientras no estén firmados por el registrador o funcionario que lo substituya; pero la firma de aquellos puede exigirse por quien tenga el título con la certificación de haber sido registrado

Los asientos podrán anularse por resolución judicial con audiencia de los interesados, cuando sustancialmente se hubieren alterado dichos asientos, así como en el caso en que hayan cambiado los datos esenciales relativos a la finca de que se trate, o a los derechos inscritos o al titular de éstos, sin perjuicio de los establecidos respecto a la rectificación de errores.

La nulidad de los asientos de que se trata en el párrafo anterior no perjudicará el derecho anteriormente adquirido por un tercero protegido con arreglo al Artículo 2880 de este Código.

La inscripción definitiva de un derecho que haya sido anotado previamente, surtirá sus efectos desde la fecha en que esta anotación los produjo.

Inscrito o anotado un título de forma física o electrónica, no podrá inscribirse o anotarse otro de igual o anterior fecha que refiriéndose al mismo inmueble o derecho real, se le oponga o sea incompatible.

Si sólo se hubiere extendido el asiento de presentación, tampoco podrá inscribirse o anotarse otro título de la clase antes expresada mientras el asiento esté vigente.

(ADICIONADO, P.O. 20 DE SEPTIEMBRE DE 2010)

El principio de la prioridad o prelación, consiste en que la preferencia entre derechos reales sobre un mismo inmueble o finca se determina por el orden de la presentación en el Registro y no por la fecha del título o documento que contiene el acto jurídico a registrar. La preferencia entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble, se establecerá por la prioridad de su inscripción en el Registro Público, cualquiera que sea la fecha de su constitución. La prelación entre los diversos documentos ingresados al Registro Público, se establecerá por el día y hora, así como por el número de presentación que les sea asignado, salvo lo dispuesto en el Artículo siguiente.

(REFORMADO, P.O. 16 DE MARZO DE 2015)

Cuando vaya a otorgarse una escritura en que se declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga la propiedad o posesión originaria de bienes inmuebles o cualquier derecho real sobre los mismos, o que sin serlo, s ea inscribible, el notario o autoridad ante quien vaya a otorgarse, deberá solicitar del Registro Público de la Propiedad el certificado sobre la existencia o inexistencia de la inscripción a favor del titular registral, sobre las anotaciones preventivas y los gravámenes que reporte el inmueble o derecho, o la libertad de los mismos.

(REFORMADO, P.O. 3 DE ENERO DE 2022) En dicha solicitud, que surtirá efectos de primer aviso preventivo, deberá mencionar con precisión la operación y el inmueble o derecho materia de la escritura de que se trate, los nombres de las partes que en ella van a intervenir y el antecedente registral. El registrador, con esta solicitud y sin cobro de derechos por la anotación, hará inmediatamente el asiento de presentación y asentará al margen de la inscripción correspondiente, una anotación de primer aviso preventivo que tendrá vigencia por un término de sesenta días naturales contados a partir de la fecha de su presentación.

Derivado de la solicitud referida, se deberá expedir a costa del solicitante el certificado correspondiente, en el que se hagan constar las anotaciones a que se refiere el primer párrafo de este Artículo.

(REFORMADO, P.O. 3 DE ENERO DE 2022) Si mientras tanto se presentare al Registrador otros avisos que afecten la propiedad, se tomará nota de ellos, con indicación del día y la hora en que hayan sido presentados, para que, si dentro de los sesenta días naturales posteriores al primer aviso del Notario no hubiere el segundo aviso a que se refiere el párrafo siguiente, indicando que quedó formalizada la operación, dichos avisos surtan sus efectos, por el orden de su presentación.

Una vez firmada una escritura que produzca cualquiera de las consecuencias mencionadas en el párrafo primero, el Notario ante quien se otorgó dará al Registro, dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes un segundo aviso preventivo sobre la operación de que se trata conteniendo además de los datos mencionados en el párrafo segundo de este Artículo, la fecha de la escritura y la de su firma, el instrumento y volumen, de lo que se tomará razón. El Registrador, con el aviso citado y sin cobro de derecho alguno, hará de inmediato el asiento de presentación de tal aviso preventivo y asentará al margen de la inscripción una anotación preventiva del segundo aviso que tendrá carácter definitivo en cuanto a la formalización del acto para que la inscripción del testimonio o documento correspondiente, en su caso, surta los efectos que más adelante se señalan. Una vez dado el segundo aviso preventivo el Registrador en los subsecuentes certificados que expida dejará constancia del mismo.

(REFORMADO, P.O. 3 DE ENERO DE 2022) En los casos en que el segundo aviso preventivo mencionado en el párrafo que precede se dé dentro del término de sesenta días a que se refiere el párrafo segundo, los efectos preventivos del segundo aviso se retrotraerán a la fecha de presentación del primero. Si se diere después de ese plazo, solamente surtirá efectos desde la fecha y hora de su presentación.

Si el testimonio respectivo se presenta al Registro dentro del término a que se refiere el párrafo segundo de este Artículo, su inscripción surtirá efectos contra tercero desde la fecha del asiento de presentación del primer aviso preventivo correspondiente si hubiere sido dado, o en caso contrario desde la fecha y hora de presentación del segundo. Si el documento se presenta después, su registro sólo surtirá efectos desde la fecha de su presentación.

(REFORMADO, P.O. 20 DE SEPTIEMBRE DE 2010)

Los servidores públicos del Registro son responsables, además de las penas en que puedan incurrir, de los daños y perjuicios a que dieren lugar, cuando:

I. Rehúsen, sin motivo legal, admitir el título, o sin motivo legal o causa justificada no realicen los asientos en la forma prevista por esta ley y su Reglamento, con estricto cumplimiento de sistema u orden de entrada de los documentos;

II. Practiquen algún asiento indebidamente o rehúsen practicarlo sin motivo fundado;

III. Retarden, sin causa justificada, el registro o la práctica del asiento a que dé lugar el derecho inscribible;

IV. Cometan errores u omisiones de naturaleza inexcusable en los asientos que realicen o en los certificados que expidan;

V. No expidan los certificados dentro del término que al efecto señale el Reglamento;

VI. Cancelen una inscripción o anotación sin el título correspondiente y sin cumplirse los requisitos legales;

VII. Generen deliberadamente error, inexactitud, omisión o retardo en los certificados.

(DEROGADO, P.O. 20 DE SEPTIEMBRE DE 2010)

(REFORMADO, P.O. 23 DE SEPTIEMBRE DE 2013)

La inscripción o anotación física y electrónica de los títulos en el Registro puede pedirse por todo el que tenga interés legítimo en el derecho que se va a inscribir o a anotar, o por el notario que haya autorizado la escritura de que se trate.

Hecho el registro, serán devueltos los documentos al que los presentó, con nota de quedar registrados en tal fecha y bajo tal número. Lo mismo se hará cuando se realice en forma electrónica, utilizando la misma vía para su regreso.

(REFORMADO, P.O. 20 DE SEPTIEMBRE DE 2010)

El Reglamento del Registro Público establecerá además:

I. La estructura orgánica operativa y funcional necesaria y apropiada para el cumplimiento de sus funciones; desarrollando el régimen de las funciones y responsabilidades de los encargados y registradores, así como los datos y demás requisitos que deben llenar las inscripciones o el folio real;

II. Las medidas de adecuación necesarias para la guarda y conservación de la documentación registral y de los asientos y constancias, estableciendo las medidas conducentes para garantizar la conservación de los libros y de la base de datos, esta última a través del programa informático respectivo, asegurando con ellas que no existirá indebida manipulación o alteración de cualquier tipo; y

III. Los requisitos para el ingreso y permanencia en el Registro de los Servidores Públicos, así como la operación de programas, sistemas y procedimientos para la profesionalización de los mismos, a efecto de procurar la contratación de candidatos idóneos, la eficiencia y eficacia en la prestación de sus servicios.