Capítulo Primero De la hipoteca en general

Por el contrato accesorio de hipoteca se constituye el derecho real del mismo nombre sobre un determinado inmueble enajenable que no se entrega al acreedor, pero que garantiza a favor de éste el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago.

Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero.

A excepción de la hipoteca naval, marítima o aérea, que recae sobre naves y por tanto sobre muebles, la hipoteca sólo puede recaer sobre bienes inmuebles especialmente determinados, o sobre derechos reales constituidos sobre los. mismos, o sobre un conjunto de inmuebles y de muebles que formen una .individualidad unitaria perfectamente determinada.

La hipoteca se extiende, aunque no se exprese:

I.- A las accesiones del inmueble hipotecado;

II.- A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados;

III.- A los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de esos objetos;

IV.- A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados; y

V.- A los nuevos edificios que el constituyente de la garantía levantare en reconstrucción total o parcial de los edificios hipotecados y que para esta finalidad hubiera demolido.

Pueden ser hipotecadas las negociaciones industriales, comerciales, agrícolas o ganaderas, en cuyos casos la hipoteca que sobre ellas se constituya comprenderá no sólo los inmuebles en que estén instaladas, sino tan1bién las concesiones respectivas si las hay, así como todos los elementos materiales, muebles e inmuebles afectos a la explotación considerados en su unidad, pudiendo, además, comprender el dinero en caja de la explotación corriente y los créditos a favor de la empresa, nacidos directamente de sus operaciones, sin perjuicio de la posibilidad de disponer de ellos y de substituidos en el movimiento normal de las operaciones sin necesidad del consentimiento del acreedor, salvo pacto en contrario.

Salvo pacto en contrario, la hipoteca no comprenderá:

l.- Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito; y

II.- Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

No se podrán hipotecar:

l.- Los bienes muebles, salvo los que teniendo el carácter de frutos pendientes o de pertenencias de un inmueble, se hipotequen con éste;

II.- Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante;

III.- El uso y la habitación; y

IV.- Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya registrado preventivamente, o si se hace constar en el titulo constitutivo de la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en cualquiera de ambos casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.

La hipoteca sobre derechos reales constituidos respecto de bienes raíces, dura mientras tales derechos subsisten; pero si éstos se extinguen, por culpa del deudor hipotecario o sin su culpa, éste estará obligado a constituir una nueva hipoteca a favor y a satisfacción del acreedor. Si no lo hace o no otorga. alguna otra garantía suficiente a juicio del acreedor, se dará por vencido anticipadamente el plazo de la obligación principal y se procederá al cobro de ella.

En la hipoteca de la nuda propiedad puede gravarse exclusivamente ésta, o gravarse dicha nuda propiedad por una parte, y el usufructo por la otra.

En el primer caso, si se extinguiere el usufructo y se consolidare la propiedad, la hipoteca se extenderá en su totalidad al inmueble, es decir, sin desmembramiento de la propiedad, si así se hubiera convenido.

Si el usufructuario adquiere la nuda propiedad estando sólo hipotecada ésta, continuará el gravamen sin extenderse al usufructo.

Cuando se hipotequen separadamente la nuda propiedad y el usufructo siendo distintos los titulares de estos derechos por ellos hipotecados, la extinción de cada una de las respectivas hipotecas no afecta la vida de la otra, pues extinguida una quedará subsistente la otra.

La hipoteca de una construcción levantada en terreno ajeno no comprende el área.

Cuando alguien construyere de buena fe en terreno ajeno, y el propietario no quiera hacer uso del derecho que le concede este Código para adquirir la construcción, podrá hipotecarse ésta por el constructor.

El derecho de superficie puede ser hipotecado, siguiendo el gravamen las limitaciones y modalidades de ese derecho.

Ninguna hipoteca de hipoteca podrá constituirse si al tiempo de construirla su deudor no otorga al acreedor un mandato irrevocable para cobrar oportunamente y en su caso demandar, también oportunamente, al deudor de la hipoteca hipotecada.

El mandatario tendrá al respecto el derecho que concede a los de su clase el artículo 2854, y los notarios en sus escrituras relativas, así como los jueces ante quienes se ratifiquen escrituras privadas de este tipo, cuidarán del exacto cumplimiento de la anterior disposición. El encargado del Registro Público también lo hará negando la inscripción de las escrituras hipotecarias de hipotecas que no contengan dicho mandato irrevocable.

Puede el acreedor de la hipoteca de hipoteca tomar en prenda el crédito principal; pero esta será nula si se constituye a favor de persona distinta al acreedor de la hipoteca de hipoteca.

Las disposiciones de este precepto son aplicables a la hipoteca de anticresis.

Las concesiones pueden ser objeto de hipoteca en la forma y términos que establezcan las leyes respectivas.

Pueden también ser hipotecados los bienes que ya lo estén anteriormente, aunque haya pacto de no volverlos a hipotecar, salvo en todo caso los derechos de prelación que establece este Código. El pacto de no volver a hipotecar es nulo.

El predio común no puede ser hipotecado sino con el consentimiento de todos los propietarios. El copropietario puede hipotecar su porción indivisa, y al dividirse el bien común la hipoteca gravará la parte que le corresponde en la división. El acreedor tiene derecho de intervenir en la división para impedir que a su deudor se le aplique una parte de la finca con valor inferior al que le corresponda.

Nadie puede hipotecar sus bienes sino con las condiciones y limitaciones a que esté sujeto su derecho de propiedad.

La hipoteca constituida por el que no tenga derecho de hipotecar será nula, pero quedará convalidada si el constituyente adquiere después el inmueble hipotecado, antes de que tenga lugar la evicción.

La hipoteca puede ser constituida tanto por el deudor como por otro a su favor.

El propietario cuyo derecho sea condicional o de cualquiera otra manera limitado, deberá declarar en el contrato la naturaleza de su derecho, si la conoce.

Sólo puede hipotecar el que puede enajenar, y solamente pueden ser hipotecados los bienes que puedan ser enajenados.

Si el inmueble se volviere, con o sin culpa del deudor, insuficiente para la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir que se mejore la hipoteca por el monto que, a juicio de peritos, garantice debidamente la obligación principal.

En este caso, se sujetará también a juicio de peritos la circunstancia de haber disminuido el valor de la finca hipotecada hasta hacerla insuficiente para responder de la obligación principal.

Si quedare comprobada la insuficiencia de la finca y el deudor no mejorare la hipoteca en los ocho días siguientes a la declaración judicial correspondiente, procederá el cobro del crédito hipotecario, dándose por vencida la hipoteca para todos los efectos legales.

Si la finca estuviere asegurada y se destruyere por incendio u otro caso fortuito, subsistirá la hipoteca en los restos de la finca, y además el valor del seguro quedará afecto al pago. Si el crédito fuere de plazo cumplido, podrá el acreedor pedir la retención del seguro, y si no lo fuere, podrá pedir que dicho valor se imponga a su satisfacción, para que se verifique el pago al vencimiento del plazo. Lo mismo se observará con el precio que se obtuviere en el caso de expropiación por causa de utilidad pública o de venta judicial.

La hipoteca subsistirá íntegra, aunque se reduzca la obligación garantizada, y gravará cualquier parte de los bienes hipotecados que se conserven, aunque la restante hubiere desaparecido, pero sin perjuicio de lo que disponen los artículos siguientes.

Cuando se hipotequen varias fincas para la seguridad de un crédito, es forzoso determinar por qué porción del crédito responde cada finca, y puede cada una de ellas ser redimida del gravamen pagándose la parte del crédito que garantiza.

Cuando una finca hipotecada susceptible de ser fraccionada convenientemente se divida, se repartirá equitativamente el gravamen hipotecario entre las fracciones, poniéndose de acuerdo al efecto el dueño de la finca y el acreedor hipotecario. Si no se consiguiere ese acuerdo, la distribución del gravamen se hará por decisión judicial, previa audiencia de peritos.

Sin consentimiento del acreedor el propietario deI predio hipotecado no puede darlo en arrendamiento, ni pactar pago anticipado de rentas que exceda a la duración de la hipoteca, bajo pena de nulidad del citado contrato o del mencionado pacto en la parte que exceda de la expresada duración.

Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no podrá estipularse anticipo de rentas por más de dos años si se trata de finca rústica, o por más de un año si se trata de fincas urbanas.

La venta del bien hipotecado puede ser judicial o extrajudicial, aplicándose las disposiciones relativas a la prenda para uno y otro caso.

El contrato de hipoteca debe constar en escritura notarial o en escritura privada firmada por los contratantes y dos testigos y ratificadas las firmas ante notario público, o juez de primera instancia, menor o de paz, mismos que en sus respectivos casos instruirán a los interesados sobre la manera de llenar las deficiencias de la escritura, si las tiene, para poder así autorizar la ratificación, que sólo harán hasta que sus instrucciones sean observadas, y también en el caso en que la escritura esté originalmente bien elaborada.

Los contratos en los que se consignen garantías hipotecarias otorgadas con motivo de la enajenación de casas y terrenos de interés social, o que el Estado, municipios u organismos descentralizados venden agentes de escasos o medianos recursos para la constitución de su patrimonio familiar, o para vivienda, se otorgarán en escritura privada autorizada con la sola firma del deudor hipotecario-adquirente, y con el sello y firma del representante legal del enajenante -acreedor hipotecario, sin los requisitos de testigos y de ratificación de firmas.

La hipoteca nunca es tácita ni general y se. perfecciona por el registro. En consecuencia, no producirá ningún electo legal sino desde el día y hora en que se lleve a cabo dicho registro.

Es obligación del notario proceder, desde luego, a poner en vías de realización y en los términos relativos del libro siguiente, la inscripción de referencia, debiendo responder de los daños y perjuicios que su falta de diligencia al respecto llegue a causar a los interesados.

Si por tal falta de diligencia o por la razón que fuere otra hipoteca tomara, por su inscripción, preferencia sobre ésta en la progresión del rango, el interesado puede elegir entre gestionar el registro de su hipoteca en el nuevo lugar que le corresponda, o demandar su nulidad por la falta de dicho requisito formal, constitutivo, del registro.

Los notarios ante quienes se otorguen escrituras en que se constituya una hipoteca, deberán cuidar de insertar en ellas el certificado en que el encargado del Registro haga constar los gravámenes que de diez años anteriores a la fecha, por lo menos, reporte el bien de cuya hipoteca se trate, o en que, en su caso, se haga constar que dicho bien está libre de todo gravamen.

Los notarios que omitan este requisito serán responsables de los daños y perjuicios que su omisión cause, y el registrador no inscribirá ninguna escritura que carezca de dicho requisito.

En la misma responsabilidad que los notarios incurrirán los jueces ante quienes se ratifiquen escrituras privadas de hipoteca que no contengan la inserción a que se contrae el párrafo inicial de este precepto.