Capítulo I De la hipoteca en general

La hipoteca es un derecho real que, para garantizar el cumplimiento de una obligación principal, y su preferencia en el pago, se constituye sobre inmuebles determinados o sobre derechos reales.

Modalidades Las modalidades que afecten a la obligación principal también afectan a la hipoteca. La existencia, validez y duración de ésta dependen de la existencia, validez y duración de la obligación principal.

Conservación del gravamen en caso de venta Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero.

A qué se extiende La hipoteca se extiende aunque no se expresen a:

I.- Las accesiones naturales del bien hipotecado;

II.- Las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados;

III.- Los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que no puedan separarse sin menoscabo a ésta o deterioro de esos objetos;

IV.- Los nuevos edificios que el propietario construya sobre terreno hipotecado y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados; y

V.- Los nuevos edificios que el constituyente de la garantía levantare, si procediere a la demolición de los edificios hipotecados trátese de reconstrucción total o parcial.

Qué bienes no comprenderá Salvo pacto en contrario, la hipoteca no comprenderá los siguientes:

I.- Frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito; y

II.- Rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

Qué bienes no pueden hipotecarse No se podrán hipotecar:

I.- Los frutos y rentas pendientes con separación del predio que los produzca;

II.- Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios bien para su adorno o comodidad o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que se hipotequen juntamente con dichos edificios;

III.- Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante;

IV.- El derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido por este Código a los ascendientes sobre los bienes de sus descendientes;

V.- El uso y la habitación; y

VI.- Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya registrado preventivamente, o si se hace constar en el título constitutivo de la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en cualquiera de los casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.

De construcción en terreno ajeno La hipoteca de una construcción levantada en terreno ajeno, no comprende el área.

De nuda propiedad Puede hipotecarse la nuda propiedad, en cuyo caso si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, la hipoteca se extenderá al mismo usufructo si así se hubiere pactado.

Hipoteca de bien hipotecado Pueden también ser hipotecados los bienes que ya lo estén anteriormente, aunque sea con el pacto de no volverlo a hipotecar, salvo en todo caso los derechos de prelación que establece este Código. El pacto de no volver a hipotecar es nulo.

De predio común El predio común no puede ser hipotecado sino con consentimiento de todos los propietarios. El copropietario puede hipotecar su porción indivisa, y al dividirse la cosa común la hipoteca gravará la parte que los corresponda en la división.

El acreedor tiene derecho de intervenir en la división, para impedir que a su deudor se le aplique una parte de la finca con valor inferior al que le corresponda.

Duración La hipoteca constituida sobre derechos reales, sólo durará mientras éstos subsistan; pero si los derechos en que aquella se hubiere constituido se han extinguido por culpa del que los disfrutaba, éste tiene obligación de constituir una nueva hipoteca a satisfacción del acreedor y en caso contrario a pagarle todos los daños y perjuicios.

Si el derecho hipotecado fuere el de usufructo y éste concluyere por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsistirá hasta que venza el tiempo en que el usufructo debió estar vigente, de no haber mediado el hecho voluntario que le puso fin.

Quiénes pueden constituirla La hipoteca puede ser constituida tanto por el deudor como por otro en su favor.

Cuando el derecho sea condicional El propietario cuyo derecho sea condicional o de cualquiera otra manera limitado, deberá declarar en el contrato la naturaleza de su propiedad, si la conoce.

Quiénes pueden hipotecar Sólo puede hipotecar el que puede enajenar y solamente pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados.

Solicitud de que se mejore la hipoteca Si el inmueble hipotecado con o sin culpa del deudor, fuere insuficiente para la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir que se mejore la hipoteca hasta que a juicio de peritos garantice debidamente la obligación principal.

Peritaje en caso de modificación del valor En el caso del artículo anterior, se sujetará a juicio de peritos la circunstancia de haber disminuido el valor de la finca hipotecada, hasta hacerla insuficiente para responder de la obligación principal.

Vencimiento extraordinario del crédito Si quedare comprobada la insuficiencia del valor de la finca y el deudor no mejorare la hipoteca en los términos del artículo 3204, dentro de los ocho días siguientes a la declaración judicial correspondiente, procederá el cobro del crédito hipotecario, dándose por vencida la hipoteca para todos los efectos legales.

Destrucción del bien Si la finca estuviere asegurada y se destruyere por incendio u otro caso fortuito, subsistirá la hipoteca en los restos de la finca y además el valor del asegurado quedará afecto al pago.

Si el crédito fuere de plazo cumplido, podrá el acreedor pedir la retención del seguro y si no lo fuere, podrá pedir que dicho valor se imponga a su satisfacción, para que se verifique el pago al vencimiento del plazo. Lo mismo se observará con el precio que se tuviere en el caso de ocupación por causa de utilidad pública o de venta judicial.

Cuándo subsistirá íntegra La hipoteca subsistirá íntegra aunque se reduzca la obligación garantizada y gravará cualquier parte de los bienes hipotecados que se conserven, aunque la restante hubiere desaparecido, pero sin perjuicio de lo que disponen los artículos siguientes.

Determinación de la porción que garantizan Cuando se hipotequen varias fincas para la seguridad de un crédito, es forzoso determinar por qué por ción de crédito responde cada finca, y puede cada una de ellas ser redimida del gravamen, pagándose la parte del crédito que garantiza.

Fraccionamiento de la finca Cuando una finca hipotecada susceptible de ser fraccionada, convenientemente se divida, se repartirá equitativamente el gravamen hipotecario entre las fracciones.

Al efecto, se pondrán de acuerdo el dueño de la finca y el acreedor hipotecario, y si no se consiguiere ese acuerdo, la distribución del gravamen se hará por decisión judicial, previa audiencia de peritos.

Plazo máximo de arrendamiento Sin consentimiento del acreedor, el propietario del predio hipotecado no puede darlo en arrendamiento, ni pactar pago anticipado de rentas, por un término que exceda a la duración de la hipoteca, bajo la pena de nulidad del contrato en la parte que exceda de la expresada duración.

Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no podrá estipularse anticipo de rentas, ni arrendamiento, por más de un año, si se trata de finca rústica, ni por más de tres meses si se trata de finca urbana.

Garantía de intereses La hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue intereses, no garantiza en perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de tres años, a menos que se haya pactado expresamente que garantizará los intereses por más tiempo, con tal que no exceda del término para la prescripción de los intereses y de que se haya tomado razón de esta estipulación en el Registro Público de la Propiedad.

Adjudicación del bien hipotecado El acreedor hipotecario puede adquirir el bien hipotecado, en remate judicial o por adjudicación, en los casos en que no se presente otro postor, de acuerdo con lo que establezca el Código de Procedimientos Civiles. Puede también convenir con el deudor en que se le adjudique en el precio que se fije al exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca.

Este convenio no puede perjudicar los derechos de tercero.

Cuándo deberá otorgarse en escritura pública Cuando el crédito hipotecario exceda del importe de trescientas veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización, la hipoteca debe otorgarse en escritura pública.

Cuando no exceda de esa cantidad, podrá otorgarse en escritura privada, ante dos testigos, de la cual se harán ejemplares como sean las partes contratantes.

Prescripción de la acción hipotecaria La acción hipotecaria prescribirá a los diez años, contados desde que pueda ejercitarse con arreglo al título inscripto.

Siempre será expresa La hipoteca nunca es tácita, ni general; para producir efectos contra tercero necesita siempre de registro, y se contrae por voluntad en los convenios, y por necesidad, cuando la ley sujeta a alguna persona a prestar esa garantía sobre bienes determinados.

En el primer caso se llama voluntaria; en el segundo, necesaria.