Capítulo V Del juicio de desocupación

La demanda de desocupación debe fundarse en la falta de pago dedos o más mensualidades y se acompañará con el contrato escrito del arrendamiento, cuando ello fuere necesario para la validez del acto conforme al Código Civil. En caso de no ser necesario el contrato escrito o de haberse cumplido voluntariamente por ambos contratantes sin otorgamiento de documento, se justificará por medio de información testimonial, prueba documental, o cualquiera otra bastante como medio probatorio del juicio.

Presentada la demanda con el documento o la justificación correspondiente, dictará auto el juez mandando requerir al arrendatario para que en el acto de la diligencia justifique con el recibo correspondiente estar al corriente en el pago de las rentas y, no haciéndolo, se le prevenga que dentro de veinte días, si la finca sirve para habitación, o dentro de cuarenta días si sirve para giro mercantil o industrial, o dentro de noventa si fuere rústica, procede (sic) a desocuparla apercibido de lanzamiento a costa si no lo efectúa. En el mismo acto se le emplazará para que dentro de cinco días ocurra a oponerlas excepciones que tuviere.

Si en el acto de la diligencia justificare el arrendatario, con el recibo correspondiente, haber hecho el pago de las pensiones reclamadas o exhibiere su importe, se suspenderá la diligencia, asentándose en ella el hecho y agregándose el justificante de pago para dar cuenta al juzgado. Si se hubiere exhibido el importe, se mandará entregar al actor sin más trámites, y se dará por terminado el procedimiento. Si se exhibiere el recibo de pago, se mandará dar vista al actor por el término de tres días, y, sino lo objeta, se citará para la audiencia de pruebas y alegatos a que se refiere el artículo 493, y en caso de no objetarlo, se da por concluída la instancia.

Cuando durante el plazo fijado para el desahucio exhiba el inquilino el recibo de las pensiones debidas o el importe de ellas, dará el juez por terminada la providencia de lanzamiento, sin condenación en costas. Si el recibo presentado es de fecha posterior o la exhibición del importe de las pensiones se hace fuera del término señalado para el desahucio, también se dará por concluida la providencia de lanzamiento, pero se condenará al inquilino al pago las costas causadas.

Los beneficios de los plazos que este capítulo lo concede a los inquilinos, no son renunciables.

En caso de que se opongan otras excepciones por el inquilino, se mandará dar vista con ellas al actor, citándose para audiencia de pruebas y alegatos dentro de los ocho días siguientes, teniendo en cuenta que esta audiencia debe efectuarse antes del vencimiento del término fijado para el lanzamiento. El juez debe desechar de plano las excepciones diversas a las que el Código Civil, en los artículos 2,321 a 2,324 y 2,335 concede al inquilino para no pagarla renta, siendo estas inadmisibles sino se ofrecen con sus pruebas. Son improcedentes la reconvención y la compensación. (REFORMADO DEC. 341, APROB. 14 DE JULIO DE 2008)

La sentencia que decrete el desahucio será apelable en el efecto devolutivo y se ejecutará sin necesidad de ser engrosada y sin el otorgamiento de fianza. La que lo niegue será apelable en efecto suspensivo.

Si las excepciones fueren declaradas procedentes en la misma resolución, dará el tribunal por terminada la providencia de lanzamiento. En caso contrario, en la sentencia se señalará el plazo para la desocupación, que será el que falte para cumplirse el señalado por el artículo 489

La diligencia de lanzamiento se entenderá con el ejecutado, o, en su defecto, con cualquiera persona de la familia, doméstico, portera o portero, agente de la policía o vecinos, pudiéndole romper las cerraduras de la puerta si necesario fuere. Los muebles u objetos que en la casa se encuentren, sino hubiere persona de la familia del inquilino que los recoja u otra autorizada para ello, se remitirán por inventarios a la demarcación de policía correspondiente o al local que designe la autoridad administrativa, dejándose constancia de esta diligencia en autos.

Al hacer el requerimiento que se dispone en el artículo 489, se embargarán y depositarán bienes bastantes para cubrir las pensiones reclamadas, si así se hubiere decretado. Lo mismo se observará al ejecutarse el lanzamiento.

Para la ejecución del desahucio se tiene como domicilio legal del ejecutado la finca o departamento de cuya desocupación se trata.

(ADICIONADO DECRETO 332, P.O. 29, SUPL. 1, 21 JUNIO 2014.

Desde el momento de iniciado el juicio y antes de que se dicte sentencia, se informe que el bien mueble o inmueble materia de la litis, fue abandonado por el arrendatario, el juez que conozca de los autos, ordenará la inspección de la cosa arrendada en la que se cumplan los requisitos aplicables al cateo, para constatar tal hecho en los autos, de acuerdo a lo siguiente:

l.- El arrendador o fiador podrán presentar el informe de abandono del bien mueble o inmueble arrendado, apoyado en la certificación de hechos realizada por notario público, o bien en la declaración de testigos que por su vecindad o parentesco con el arrendatario, tengan conocimiento de este hecho y lo ratifiquen mediante comparecencia ante el personal del juzgado;

II.- El juez ordenará la inspección del bien mueble o inmueble materia de la litis para comprobar tal hecho. Para esta diligencia, el ejecutor, en el primer caso, se constituirá al lugar donde se encuentre abandonada la cosa arrendada y levantará acta circunstanciada, en presencia de dos testigos del lugar, si los hubiera, o en su defecto de dos testigos de asistencia, detallando las condiciones en que se localizó, y en el segundo supuesto, procederá en los mismos términos y antes de ingresar al bien raíz, deberá cerciorarse sobre la ausencia del arrendatario por un mes del inmueble arrendado, para luego, previa la autorización del Juzgador, proceda a romper las cerraduras del inmueble con cargo al denunciante.

III.- El ejecutor que practique la diligencia de inspección, en el acta hará una relación pormenorizada del estado físico de la cosa mueble arrendada y, en su caso, del inmueble que reclama el arrendador, asentando en el acta, sobre el notorio abandono del bien mueble o del inmueble; hará inventario pormenorizado de los bienes muebles del arrendatario y de los que sean del arrendador, especificando el estado físico en el que se encuentran y procediendo al aseguramiento de los mismos, dejándolos en depósito del arrendador bajo su responsabilidad hasta que el arrendatario los reclame o, en su caso, declarada la sentencia en el expediente principal, podrán ser destinados al pago de las obligaciones de pago del arrendatario, señaladas en la sentencia; y

(REFORMADO DECRETO 133, P.O. 73, SUP. 3, 22 NOVIEMBRE 2016) IV.- En el supuesto de que el funcionario judicial encargado de ejecutar el mandato, demuestre ya sea en forma personal o por conducto de los vecinos del lugar, que la cosa mueble no está abandonada, o bien acredite la ocupación física del inquilino en el inmueble, dará por terminada la diligencia y el trámite del Juicio Sumario o el Juicio Especial de Desocupación, según el caso, deberá continuar por sus etapas procesales.

Concluida la diligencia, con base en el acta circunstanciada, y comprobado el abandono de la cosa arrendada, el juez dentro de los 05 cinco días siguientes, mediante resolución, determinará si en efecto el bien arrendado fue abandonado y declarará que en ese momento cesan de correr las rentas y restituirá al arrendador el uso y disfrute del bien mueble o inmueble, quedando rescindido el contrato en los términos de los artículos 2373, fracción IX, y 2386 del Código Civil. En caso contrario, impondrá a quien informó falsamente, una multa de veinte a doscientos unidades de medida y actualización y le condenará al pago de los daños que en su caso se ocasionen. Esta determinación admitirá el recurso de apelación.

Las presentes diligencias podrán ser promovidas indistintamente, cuando se cumplan los requisitos de abandono de muebles o inmuebles del Código Civil y las propias del presente artículo, en el Juicio Especial de Desocupación, o en su defecto en cualquier juicio sumario promovido por el arrendador y que tenga por objeto la recuperación del inmueble o de la cosa mueble arrendada. Para el caso de que las presentes diligencias se hayan promovido y procedido en el Juicio Especial de Desocupación, se declarará sin materia el Juicio y quedará expedito el derecho del actor para reclamar las cuestiones inherentes del arrendamiento en la vía que proceda. Para el caso de que las presentes dirigencias se hayan promovido en un juicio sumario sobre cuestiones de arrendamiento de cosa mueble, o bien raíz, la cuestión inherente a la restitución quedará sin materia, sin embargo, podrá continuarse el juicio por las demás cuestiones reclamadas e inherentes al contrato de arrendamiento.

(REFORMADA SU NUMERACION)