Capítulo Sexto De algunas Modalidades del Contrato de Compraventa

Las partes pueden imprimirle al contrato de compraventa, además de las reglamentadas en este capítulo, las modalidades que consideren convenientes, siempre que no sean contrarias a las leyes de orden público, a la moral ni a las buenas costumbres.

Puede pactarse que el bien comprado no se venda a determinada persona; pero es nula la cláu3ula en que se estipule que no puede venderse a persona alguna.

Si el obligado falta a su compromiso de no vender a determinada persona, la venta que realice será válida, pero responderá de los daños y perjuicios causados.

Queda prohibida la venta con pacto de retroventa, así como la promesa de venta de un bien raíz que haya sido objeto de una compraventa entre los mismos contratantes.

Puede estipularse que el vendedor goce del derecho de preferencia por el tanto, para el caso de que el comprador quisiere vender el bien que fue objeto del contrato de compraventa.

El vendedor está obligado a ejercer tal derecho dentro de tres días, si el bien fuere mueble, después que el comprador le hubiere hecho saber, bajo pena de perder su derecho si en ese tiempo no lo ejerciere, la oferta que al respecto se le tenga hecha. Si el bien fuere inmueble, tendrá el término de diez días para ejercer el derecho, bajo la misma pena. En ambos casos está obligado a pagar el precio que el que quiere comprar ofreciere, y si no lo pudiere satisfacer, quedará sin efecto el pacto de preferencia.

Debe hacerse saber de manera fehaciente al que goza del derecho de preferencia, lo que ofrezcan por el bien, y si éste se vendiere sin dar ese aviso, la venta es válida; pero el vendedor responderá de los daños y perjuicios causados.

Si se ha concedido un plazo para pagar el precio, el que tiene el derecho de preferencia no puede prevalerse de este término si no da las seguridades necesarias de que pagará el precio al expirar el plazo.

Cuando el objeto sobre el que se tiene derecho de preferencia se venda en subasta pública, debe, bajo pena de nulidad en caso de contravención, hacerse saber al que goza de ese derecho el día, la hora y el lugar en que se verificará el remate.

El derecho adquirido por el pacto de preferencia no puede cederse, ni pasa a los herederos del que lo disfrute.

Se puede pactar la compraventa de bienes futuros tomando el comprador el riesgo de que no llegasen a existir, en cuyo caso el contrato será aleatorio y se regirá por lo dispuesto en el artículo siguiente, relativo a la compra de esperanza.

El contrato no surtirá efecto legal alguno si la existencia o no existencia del bien depende exclusivamente de la voluntad o del quehacer del vendedor.

Se llama compra de esperanza el contrato que tiene por objeto adquirir por una cantidad determinada, no un bien futuro - res sperata - como en el caso del artículo anterior, sino los frutos que un bien produzca en el tiempo fijado - emptio spei - tomando el comprador para sí el riesgo de que esos frutos no llegaren a existir; o el contrato que tenga por objeto adquirir, en la misma forma, los productos inciertos de un hecho, que pueden estimarse en dinero.

El vendedor tiene derecho al precio aunque no lleguen a existir los frutos o productos comprados.

La venta que se haga facultando al comprador para que pague el precio en abonos, se sujetará a las reglas siguientes:

I.- Si la venta es de bienes inmuebles, puede pactarse que la falta de pago de uno o varios abonos ocasionará la rescisión de contrato. La rescisión producirá efecto contra tercero que hubiere adquirido. los bienes de que se trata, siempre que la cláusula rescisoria se haya inscrito en el Registro Público;

II.- Si se trata de bienes muebles, tales como automóviles, computadoras, motores, pianos, máquinas de coser o de escribir u otros que sean susceptibles de identificarse de manera indubitable, podrá también pactarse la cláusula resolutoria de que habla la fracción anterior y esa cláusula producirá efectos contra tercero que haya adquirido los bienes, si se inscribió en el Registro Público;

III.- Si se trata de bienes muebles que no sean susceptibles de identificarse indubitablemente y que, por lo mismo, su venta no pueda registrarse, los contratantes podrán pactar la rescisión de la venta por falta de pago del precio, pero esa cláusula no producirá efectos contra tercero de buena fe que hubiere adquirido los bienes a que esta fracción se refiere.

Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere entregado el bien vendido puede exigir del comprador, por el uso de él, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una indemnización, también fijada por peritos, por el deterioro que haya sufrido el bien.

En el caso del artículo anterior, el comprador que haya pagado parte del precio tiene derecho a los intereses legales de la cantidad que entregó.

Las convenciones que impongan al comprador obligaciones más onerosas que las expresadas, serán nulas.

Puede pactarse válidamente que el vendedor se reserva la propiedad del bien vendido hasta que su precio haya sido totalmente pagado, en la inteligencia de que si también se pacta que entretanto el bien quede en poder del comprador, éste lo conservará con el carácter que las partes convengan, pero quien, en el silencio de éstas, será considerado como depositario gratuito del bien con facultades de usado y en su caso disfrutado, según su naturaleza.

Cuando los bienes vendidos son de los mencionados en las fracciones I y II del artículo 2590, el pacto de que se trata produce efectos contra terceros, si se inscribe en el Registro Público; cuando los bienes son de la clase a que se refiere la fracción II I del artículo que se acaba de citar, se aplicará lo dispuesto en esta fracción. El vendedor a que se refiere este artículo, mientras no obtiene la rescisión del contrato por la causa que fuere, no puede enajenar el bien vendido con la reserva de propiedad. Se hará al margen de la respectiva inscripción de venta una anotación preventiva para hacer constar esta limitación de dominio.

Son en su caso aplicables a la venta con reserva de dominio, las disposiciones de los tres artículos inmediatamente anteriores.

Cuando se trate de bienes que puedan gustarse, pesarse o medirse, pueden los contratantes convenir en que la compraventa se perfeccione cuando, dentro del plazo que al respecto se fije, el comprador haga saber al vendedor que acepta comprar por haberle gustado, pesado o medido satisfactoriamente los bienes del vendedor que aquél recibió a vistas.

Puede también pactarse la compraventa a la vista o por acervo, llamada también a ojo cerrado, aun cuando recaiga sobre bienes que se pueden contar, pesar o medir, pues se perfecciona tan sólo porque, y desde el momento en que las partes se avengan en el precio, siendo así el comprador no puede demandar la nulidad del contrato alegando no haber encontrado en el acervo la cantidad, peso o medida que él calculaba.

En cambio, habrá lugar a la nulidad si el vendedor presentare el acervo como de especie homogénea y ocultare en él especies de inferior clase y calidad de las que están a la vista.

Tratándose de inmuebles la compraventa puede ser ad mensuram y ad corpus.

Se da la primera, cuando el precio se determina proporcionalmente en función de una unidad de medida, que puede ser el metro, en cuyo caso el error numérico no da lugar a la nulidad, sino sólo a la rectificación.

La compraventa se hace por un precio alzado, y por ello sin estimar especialmente las partes o medidas de aquél; pero sí señalando sus linderos o cualquier otro dato o serie de datos que sirvan para identificarlo, no precisamente por su extensión y medidas, sino como un todo unitario o una sola entidad corporal. En esta modalidad de la compraventa, el vendedor está obligado a entregar al comprador todo lo que en el inmueble y sus linderos se comprenda, aunque haya exceso o disminución en las medidas expresadas en el contrato, y sin que, por ello mismo, haya lugar a rectificación alguna ni menos a nulidad.