Capítulo V Del Juicio Hipotecario

1.- Se tramitará en la vía extraordinaria, todo juicio hipotecario que tenga por objeto la constitución, ampliación, división, registro y extinción de una hipoteca, así como su nulidad, cancelación, o bien, el pago o prelación del crédito que la hipoteca garantice.

(REFORMADO, P.O. 30 DE MAYO DE 1997) (REFORMADO, P.O. 16 DE FEBRERO DE 2012) Para que el juicio que tenga por objeto el pago o la prelación de un crédito hipotecario se siga según las reglas especiales del presente Capítulo, y supletoriamente conforme a las reglas de los juicios extraordinarios, es, requisito indispensable que el crédito conste en escritura pública o escritura privada, según corresponda en los términos de la legislación común y se encuentre inscrito en el Registro Público de la Propiedad, y que sea además, de plazo cumplido, o que éste sea exigible en los términos pactados o bien, conforme a las disposiciones legales aplicables.

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997)

2. - Procederá el juicio hipotecario sin necesidad de que el contrato esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad, cuando:

I.- El documento base de la acción tenga carácter de título ejecutivo;

II.- El bien se encuentre inscrito a favor del demandado; y

III.- No exista embargo o gravamen en favor de tercero, inscrito, cuando menos, noventa días anteriores al de la presentación de la demanda.

(REFORMADO PRIMER PARRAFO, P.O. 30 DE MAYO DE 1997) (REFORMADO, P.O. 16 DE FEBRERO DE 2012)

3.-AI escrito de demanda se acompañará el instrumento respectivo; cerciorado el Juez, que se encuentren satisfechos los requisitos establecidos en los artículos que anteceden, admitirá la demanda y ordenará la anotación correspondiente en el Registro Público de la Propiedad. Dispondrá asimismo el Juez, correr traslado de ella al deudor a efecto de que· dentro del término de tres días acuda a producir su contestación y a oponer las excepciones, ·las cuales no podrán ser otras· que:

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997) I.- Las procesales previstas en este Código;

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997) II.- Las fundadas en que el demandado no haya firmado el documento base de la acción, la de su alteración o la de falsedad del mismo;

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997) III.- Las de falta de representación, de poder bastante o de facultades legales de quien haya suscrito en representación del demandado el documento base de la acción;

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997) IV.- La de nulidad del contrato;

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997) V.- La de pago o compensación;

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997) VI.- La de remisión o quita;

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997) VII.- La de oferta de no cobrar o espera;

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997) VIII.- La de novación de contrato;

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997) IX.- Las de litispendencia y conexidad; y

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997) X.- Las de cosa juzgada

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997) Las excepciones comprendidas en las fracciones de la V a la VIII sólo se admitirán cuando se funden en prueba documental. Respecto de las excepciones de litispendencia y conexidad sólo se admitirán si se exhibe con la contestación, las copias selladas de la demanda y contestación de ésta o de las cédulas del emplazamiento del juicio pendiente o conexo, o bien, la documentación que acredite que se encuentra tramitándose un procedimiento arbitral.

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997) (REFORMADO, P.O. 14 DE MARZO DE 2017) Tratándose de la excepción contemplada en la fracción X se deberá anexar copia certificada de la sentencia ejecutoriada o, en su caso, original o copia certificada del convenio emanado del procedimiento de mediación a que se refieren los artículos 137 fracción III y 268 BIS de este Código.

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997) El juez bajo su más estricta responsabilidad revisará escrupulosamente la contestación de la demanda y desechará de plano las excepciones diferentes a las que se autorizan, así como aquéllas en que sea necesario exhibir documentos y los mismos no se acompañen, salvo los casos a que se refieren los artículos 91 y 92 de este Código.

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997) La reconvención sólo será procedente cuando se funde en el mismo documento base de la acción o se refiera a su nulidad. En cualquier otro caso se desechará de plano.

(REFORMADO, P.O. 30 DE MAYO DE 1997) Si el demandado se allanare a la demanda y solicitare término de gracia para el pago o cumplimiento de lo reclamado, el Juez dará vista al actor para que, dentro del término de tres días manifieste lo que a su derecho convenga, debiendo el Juez resolver lo conducente, conforme a la voluntad manifestada al respecto por las partes.

(ADICIONADO, P.O. 30 DE MAYO DE 1997) En esta vía extraordinaria, ninguna de las excepciones suspenderá el procedimiento, debiéndose en consecuencia resolver de plano en la audiencia a que se refiere el Artículo 481.4.

(REFORMADO, P.O. 30 DE MAYO DE 1997)

4. - En la demanda y contestación, así como en la reconveción planteada y su contestación respectiva, las partes deberán señalar con precisión los hechos; si éstos sucedieron ante testigos, refiriendo los nombres y apellidos de los mismos y, en su caso, el domicilio que tuvieren, debiendo acompañar además, los documentos relacionados con tales hechos. En los mismos escritos las partes deberán ofrecer las pruebas de su intención, relacionándolas con los hechos que pretendan probar, resolviendo el Juez sobre su admisión o desechamiento, según proceda, mismas que se desahogarán en la audiencia respectiva. Si por causa calificada como grave por el Juez no pudiere celebrarse la audiencia, el Juez mandará diferirla notificando así las partes a más tardar al día siguiente y señalará nueva fecha para su celebración, que será en un plazo no mayor de cinco días hábiles siguientes al en que surta efectos la notificación.

Con el escrito de contestación a la demanda o a la reconvención se dará vista a la parte contraria para que, dentro de los tres días hábiles siguientes al en que surta efectos la notificación del acuerdo que recaiga, manifieste lo que a su derecho convenga. En ese mismo acuerdo se señalará fecha y hora para la celebración de la audiencia a que se refiere el párrafo que antecede, la que deberá celebrarse dentro de los veinte días siguientes.

En caso de que el demandado se allane a las pretensiones del actor, el Juez pronunciará de inmediato, sentencia definitiva, la cual comunicará a las partes. Dicha sentencia deberá también pronunciarse si el deudor no hace valer defensa alguna, ni opone excepciones.

(REFORMADO, P.O. 30 DE MAYO DE 1997)

5.- Si respecto al título con base en el cual se ejercita una acción hipotecaria se advierte que haya otros acreedores hipotecarios anteriores, de inmediato el Juez mandará notificarles la existencia del juicio, a fin de que comparezcan a deducir sus derechos.

(REFORMADO PRIMER PARRAFO, P.O. 30 DE MAYO DE 1997) (REFORMADO, P.O. 16 DE FEBRERO DE 2012)

6.- Para efectos de la anotación de la demanda en el Registro Público de la Propiedad, el actor exhibirá un tanto más de dicha demanda, de los documentos base de la acción y, en su caso, de aquéllos con que justifique su representación, para que, previo cotejo con sus originales, se certifiquen por el Secretario y pueda el interesado hacer las gestiones de inscripción en el Registro Público de la Propiedad, debiendo acreditar la parte actora oportunamente, la realización de dicho trámite.

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997) Realizada la inscripción de la demanda, no podrá trabarse respecto al bien hipotecado ningún embargo, toma de posesión, diligencia precautoria o cualquier otra que entorpezca el curso del juicio, excepción hecha de sentencia ejecutoriada, relativa al mismo bien, debidamente inscrita y anterior en fecha a la inscripción de la referida demanda, o en razón de providencia precautoria resuelta por autoridad competente, promovida por acreedores de mejor derecho, en fecha anterior también, a la de la inscripción de la demanda.

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997)

7.- Si el bien inmueble no está situado en el lugar del juicio, se girará exhorto al juez de la ubicación para que ordene el registro de la demanda, conforme a lo dispuesto en el artículo anterior.

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997)

8. - Desde el día del emplazamiento, contrae el deudor la obligación de depositario judicial respecto del bien inmueble hipotecado, de sus frutos y de todos los objetos que con arreglo al contrato y conforme al Código Civil, deban considerarse formando parte del mismo, de los cuales se levantará para agregarlo a los autos, siempre que lo pida el acreedor.

Para efectos del referido inventario, el deudor queda obligado a prestar las facilidades para su formación; en caso de desobediencia, el juez lo compelerá por los medios de apremio legales.

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997)

9.- El demandado tendrá siempre el derecho de constituirse en depositario judicial del bien de que se trate, el cual le será respetado en la diligencia de emplazamiento.

Para el caso de que la diligencia de emplazamiento no se entendiere con el deudor, se le deja rá en el acto cédula con efectos de notificación de requerimiento personal, para que dentro de los tres días siguientes comparezca al Juzgado a manifestar si acepta o no la responsabilidad de depositario; de no aceptarlo o no acudir a realizar dicha manifestación, el juez nombrará, a proposición y responsabilidad de la parte actora, a quien deba desempeñar tal encargo.

(REFORMADO, P.O. 30 DE MAYO DE 1997) (REFORMADO, P.O. 19 DE JULIO DE 2017)

10.- Las partes ofrecerán sus pruebas para acreditar los hechos de sus acciones o de sus excepciones, exhibiendo los documentos que tengan en su poder o la copia sellada en que se solicite la expedición de los documentos que no tuvieran, según lo previsto en los artículos 91 y 92 de este ordenamiento.

Las pruebas admitidas deberán ser preparadas por las partes y, en consecuencia, en la audiencia deberán presentar a sus testigos, peritos y demás pruebas que les hayan sido admitidas, y sólo en caso de que existan periciales contradictorias de ambas partes, el Juez en auxilio de las mismas nombrará un perito tercero en discordia. Las pruebas, salvo la de perito tercero en discordia se desahogarán en la audiencia respectiva, conforme lo establece el Artículo 481.4

(REFORMADO, P.O. 19 DE JULIO DE 2017) No obstante lo anterior, si las partes al ofrecer sus pruebas, bajo protesta de decir verdad, manifiestan no poder presentar a los testigos, ni obtener los documentos que no tengan a su disposición, el juez mandará citar a dichos testigos, con el apercibimiento que de no comparecer a declarar, sin justa causa que se les impida, les impondrá una multa de hasta cien días del valor de la unidad de medida y actualización, o arresto hasta de treinta y seis horas, y dejará de recibir tales testimoniales.

(REFORMADO, P.O. 19 DE JULIO DE 2017) De igual manera auxiliará al oferente, expidiendo los oficios a las autoridades y terceros que tengan en su poder documentos, apercibiendo a las primeras con la imposición de una sanción pecuniaria en favor de la parte perjudicada, por el equivalente a sesenta días del valor de la unidad de medida y actualización, que se hará efectiva por orden del propio Juez; y a los segundos con la imposición de un arresto hasta de treinta y seis horas, en la inteligencia de que éstos terceros podrán manifestarle al Juez, bajo protesta de decir verdad, que no tienen en su poder los documentos que se les requieren

Si el demandado en la audiencia tiene por consentidas las pretensiones del actor, el Juez dictará sentencia y en ella le concederá un término de gracia de treinta días para desocupar el inmueble y lo eximirá del pago de gastos y costas que se hubieren originado.

(REFORMADO, P.O. 30 DE MAYO DE 1997)

11.- El Juez presidirá la audiencia, la que iniciará resolviendo, en su caso, los incidentes que existieren de acuerdo con lo previsto en este capítulo. Contra dichas resoluciones procederá el recurso de apelación sólo en efecto devolutivo. Luego se desahogarán las pruebas que ameriten especial desahogo; pasando enseguida a la formulación de alegatos por las partes, de los cuales se asentarán en autos el extracto correspondiente. Hecho lo anterior, el Juez hará el pronunciamiento de citación a las partes para oír sentencia, la que se dictará en un plazo no mayor de cinco días.

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997)

12.- Para el remate, se procederá de la siguiente forma:

(REFORMADA, P.O. 30 DE MAYO DE 1997) I.- Cada parte tendrá derecho de exhibir, dentro de los cinco días siguientes a que sea ejecutable la sentencia, avalúo del bien hipotecado, el cual podrá ser realizado por corredor público, por entidad catastral de Gobierno, o por perito valuador inscrito en el Registro Estatal de Peritos, observándose al respecto lo establecido en la ley de la materia;

II.- Si las partes exhibieren los avalúos en el plazo a que se refiere la fracción anterior y los valores determinados de cada uno de ellos no coincidieren, se tomará como base para el remate el promedio de ambos avalúos, siempre y cuando no exista un treinta por ciento de diferencia entre el más bajo y el más alto, en cuyo caso, el juez ordenará se practique nuevo avalúo, designado a quien deba realizarlo;

III.- En caso de que alguna de las partes no presente el avalúo dentro del plazo señalado, se entenderá su conformidad con el avalúo que haya exhibido su contraria parte;

IV.- Si ninguna de las partes exhibe el avalúo dentro del plazo señalado en la fracción I de este artículo, el juez designará, a costa proporcional de las partes, aquien (sic) haya de realizarlo, debiendo estar éstas al avalúo realizado por el perito designado;

V.- Obtenido el valor del avalúo, según el caso que corresponda de acuerdo a las fracciones anteriores, se procederá a rematar el bien respectivo en los términos de lo previsto en el Capítulo IV, del Título Décimo Cuarto de este ordenamiento; y

VI.- La vigencia de los avalúos será de seis meses, los que servirán de base para que se lleve a cabo la primera almoneda de remate. Si entre ésta y las subsecuentes almonedas mediara un término mayor de seis meses, se deberán actualizar los valores.

(ADICIONADO, P.O. 30 DE MAYO DE 1997) En caso de existir recurso de apelación interpuesto por el demandado pendiente de resolverse, el acto de remate sólo podrá llevarse a cabo si la parte actora garantiza, mediante billete de depósito o fianza, los posibles daños y perjuicios que pudiere causarle al demandado. Para tal efecto el Juez deberá fijar, con prudente anticipación, el monto de la garantía, considerando para ello el valor que tendrá el inmueble en el remate respectivo.

(ADICIONADO, P.O. 30 DE MAYO DE 1997) La garantía se devolverá a la parte actora una vez que la resolución impugnada haya sido confirmada, o aún cuando ésta modificada que haya sido, no afecte al fondo del negocio.

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997)

13. - No habiendo postor, quedará al arbitrio del ejecutante pedir en el momento de la diligencia que se le adjudiquen los bienes por el precio del avalúo que sirvió de base para el remate o que se saquen de nuevo a pública subasta con rebaja del diez por ciento de la tasación.

Si en ella tampoco hubiere licitadores, el actor podrá pedir o la adjudicación por el precio que sirvió de base para la segunda subasta o que se le entreguen en administración los bienes para aplicar sus productos al pago de los intereses y extinción del capital y de las costas.

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997)

14.- En el caso de la adjudicación prevista en el segundo párrafo del Artículo 2746 del Código Civil, se deberá solicitar avalúo del bien para fijar el precio que corresponda a la cosa en el momento de exigirse el pago, debiéndose aplicar en lo conducente lo señalado en el Artículo 481.12 de este capítulo.

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997)

15. - Las tercerías que pudieran deducirse en el juicio, deberán sustanciarse de conformidad a lo establecido por el Título Octavo, Capítulo Unico de este Código.

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997)

16.- En todo caso el deudor puede oponerse a la adjudicación alegando las excepciones que tuviere, esta oposición se substanciará incidentalmente.

(REFORMADO, P.O. 30 DE MAYO DE 1997) También pueden oponerse a la venta, los acreedores hipotecarios posteriores, alegando prescripción de la inscripción anterior.

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997)

17.- Los deudores podrán hacer pago total de las prestaciones reclamadas hasta antes de fincarse el remate, hecho lo anterior, el juicio quedará sin materia, debiendo resolver el Juez lo conducente.

(REFORMADO, P.O. 30 DE MAYO DE 1997)

18.- Las resoluciones que se dicten en términos de lo dispuesto en este Capítulo, podrán ser apelables únicamente en efecto devolutivo.

(ADICIONADO, P.O. 9 DE MAYO DE 1997) (REFORMADO, P.O. 16 DE FEBRERO DE 2012)

19. - Si el superior revoca el fallo de Primera Instancia que declaró procedente la vía, luego que vuelvan los autos al Juzgado de su origen, dentro de los cinco días siguientes, se mandará cancelar la anotación de la demanda en el Registro Público de la Propiedad; en su caso, se devolverá el bien al demandado y se ordenará al actor que rinda cuentas con pago, dentro del término de treinta días.