Capítulo I Del juicio de arrendamiento

El juicio de arrendamiento procede cuando se funda:

I.- En la falta de pago de rentas, en la forma prevista en la fracción I del artículo

1629 del Código Civil.

II.- En el cumplimiento del plazo estipulado en el contrato o de su prórroga legal de acuerdo con los artículos 1613 y 1614 del Código Civil, salvo lo dispuesto en los artículos 1615 y 1616 del mismo Código.

III.- En la infracción de cualesquiera de las condiciones del contrato que con arreglo del Código Civil motiven rescisión.

Todos los juicios de arrendamiento se tramitarán ante los Jueces de lo Civil o Mixtos de lo Civil y Familiar, del Departamento al que el predio corresponda, con sujeción a las reglas establecidas en este Capítulo.

En el juicio de arrendamiento, la demanda, cualquiera que sea la causa en que se funde, sólo será aceptada cuando se presente aparejada con el contrato respectivo o la justificación de su existencia y con la constancia de que el propietario está al corriente en el pago del impuesto predial al Estado, en cuanto al predio motivo del juicio.

Si la demanda se funda en la falta de pago de rentas a que se refiere la fracción I del artículo 563, presentada ésta con los documentos relacionados en el artículo anterior, el Juez dictará auto mandando requerir al arrendatario para que en el acto de la diligencia pague o justifique con los documentos respectivos estar al corriente en el pago de las rentas, y no haciéndolo, se le prevenga que dentro del plazo de dos meses, si el predio sirve para habitación o dentro del de tres meses en cualquier otro caso, proceda a desocuparlo, apercibido de lanzamiento a su costa si no la efectúa. En el mismo acto se le emplazará para que dentro de tres días ocurra a oponer las excepciones que tuviere.

Si en el acto de la diligencia justificare el arrendatario con los recibos correspondientes haber hecho el pago de las rentas reclamadas o exhibiere su importe o copias selladas por un juzgado de memoriales de consignación de las rentas a favor del arrendador, se suspenderá la diligencia, asentándose constancia de estas circunstancias en el acta, agregándose los justificantes que se presentaren para dar cuenta al Juez. Si se exhibiere el importe de las rentas, el Juez mandará entregarlo al actor sin más trámites y se dará por terminado el procedimiento. Si se exhibieren copias de los memoriales de consignación de las rentas, se recabará el importe de éstas al Juzgado en el que hubieren sido depositadas y recibidas éstas, se entregarán al arrendador a cambio de los recibos correspondientes, los que quedarán a disposición del arrendatario, dándose por terminado el procedimiento. En caso de que el arrendatario presentare los recibos de pago de las rentas reclamadas, se dará vista de los mismos al arrendador por el término de tres días; si éste no los objetare se dará por concluido el juicio; en caso contrario, se citará para la audiencia de pruebas y alegatos a que se refiere el artículo 570 de este ordenamiento.

Cuando durante el plazo fijado en el artículo 566 para el desahucio exhiba el inquilino el importe de las rentas adeudadas, el juez mandará entregar éstas al arrendador y dará por terminada la providencia de lanzamiento declarando vigente el contrato de arrendamiento existente.

Los beneficios de los plazos que este capítulo concede a los arrendatarios, no son renunciables.

En caso de que se opongan otras excepciones por el arrendatario, se mandará dar vista de ellas al arrendador citándose para audiencia de pruebas y alegatos dentro de los ocho días siguientes. Verificada esta audiencia, el Juez citará para sentencia, que dictará dentro de tres días, teniéndose en cuenta que este procedimiento debe efectuarse antes de que concluya el plazo fijado para el lanzamiento. El Juez debe desechar de plano las excepciones diversas a las que el Código Civil en los artículos del 1589 al 1592 y el 1602 concede al inquilino para no pagar las rentas, siendo aquéllas inadmisibles si no se ofrecen con sus pruebas. Son improcedentes la reconvención y la compensación.

Si la demanda de arrendamiento se funda en la fracción II del artículo 563, el Juez oirá al demandado previo traslado que le dé por tres días.

Si en la demanda o en la contestación, en los casos a que se refiere el artículo 563 fracciones I y II de este Código, se hubiesen ofrecido pruebas, se concederá para su perfeccionamiento un término que no exceda de quince días, de los cuales los primeros cinco serán para ofrecimiento de pruebas y los diez restantes para su desahogo. Si el juez señalara un término inferior al máximo que se autoriza, motivará la razón de la medida, precisando los días para el ofrecimiento y los restantes para el desahogo de las pruebas.

Contestada la demanda y transcurrido, en su caso, el término a que se refiere el artículo anterior, y hecha la publicación de pruebas, el Juez citará a las partes para oír sentencia que dictará dentro de los tres días siguientes.

Si el juicio de arrendamiento se funda en la fracción III del artículo 563, se tramitará en la forma establecida en el Título Segundo de este Libro.

El desahucio únicamente procede en ejecución de sentencia que lo ordene con arreglo a este Capítulo.

En la sentencia de desahucio se concederá al inquilino el plazo de dos meses para que efectúe la desocupación, salvo que el juicio se siga por falta de pago de rentas, caso en que dicho plazo será el que falte para cumplirse el señalado en el

Cuando en ejecución de sentencia se trate de desalojar a alguna persona o familia de cualquier predio urbano, podrá el Juez prorrogar por un mes más el plazo fijado para la desocupación, si el interesado acredita que está impedido para salir de la casa, por causa de enfermedad u otra circunstancia grave.

Vencido el término que se fijó en la sentencia y la prórroga, en su caso, sin que el demandado hubiese efectuado la desocupación a solicitud del actor, se procederá a su desalojamiento, con el auxilio de la fuerza pública, pudiéndose romper las cerraduras de las puertas, entendiéndose la diligencia con el demandado o en su defecto con cualquier persona de la familia, sirvientes, portero o vecino. Si el arrendatario dejare abandonados los muebles extraídos del predio objeto de la desocupación y no hubiere algún familiar o persona autorizada que los recoja, se enviarán en depósito, por inventario, a la primera autoridad municipal al local que ésta designe, para su entrega al interesado sin necesidad de trámite alguno.

Para la ejecución del lanzamiento se tendrá como domicilio legal del demandado el predio o el departamento de cuya desocupación se trate. Al verificarse la diligencia se embargarán y depositarán bienes del arrendatario, bastantes para cubrir las rentas reclamadas, si así se hubiere dispuesto en la sentencia. El arrendatario podrá antes del remate, librarse de su obligación cubriendo el importe de las rentas adeudadas.

Si en el predio cuyo desalojamiento trate de llevarse a cabo hubiere labores o plantíos que el colono o arrendatario reclamare como de su propiedad, se asentará en autos nota pormenorizada de ellos y de su estado, sin suspender por esto la diligencia.