Sección Primera Disposiciones generales

La hipoteca es un derecho real que se constituye sobre bienes inmuebles o derechos reales, para garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago.

Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero.

La hipoteca solo puede recaer sobre inmuebles ciertos y determinados, o sobre los derechos reales que en ellos estén constituidos.

Siempre que fueren hipotecadas fincas sujetas a gravámenes reales, no comprenderá la hipoteca sino el valor de las mismas fincas, deduciendo el del gravamen real, o la prestación correspondiente a cinco años, si la obligación fuere de rentas o pensiones anuales.

La hipoteca se extiende aunque no se exprese:

I.- A las accesiones naturales del bien hipotecado.

II.- A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados.

III.- A los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de esos objetos.

IV.- A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado, y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados.

La hipoteca de una construcción levantada en terreno ajeno no comprende el área.

Puede hipotecarse la nuda propiedad, en cuyo caso si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo.

La hipoteca constituida sobre derechos reales, sólo durará mientras éstos subsistan; pero si los derechos en que aquella se hubiere constituido, se han extinguido por culpa del que los disfrutaba, estará éste obligado a constituir una nueva hipoteca a satisfacción del acreedor, y en caso contrario a pagarle todos los daños y perjuicios; mas si se tratare de usufructo y éste concluyere por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsistirá hasta que se cumpla la obligación asegurada o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido, a no mediar el hecho que le puso fin.

No se podrán hipotecar:

I.- Los frutos y rentas pendientes con separación del predio que los produzca.

II.- Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su adorno y comodidad, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que se hipotequen juntamente con dichos edificios.

III.- Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante.

IV.- El derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido por este código a los ascendientes sobre los bienes de sus descendientes.

Cuando se hipotequen varias fincas juntamente por un solo crédito, el acreedor puede hacer efectiva la obligación sobre cualquiera de ellas o sobre todas, simultánea o sucesivamente, hasta obtener el pago total, a no ser que en la escritura se haya determinado la cantidad o parte de gravamen de que cada una de las fincas deba responder.

La hipoteca subsistirá íntegra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada; y sobre cualquiera parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone en los artículos siguientes.

Si una finca hipotecada se dividiera en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario, sino cuando voluntariamente lo acordaren el deudor y el acreedor.

No verificándose la distribución en los términos establecidos en el artículo que precede, podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma garantizada, contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera, o contra todas simultánea o sucesivamente.

Dividida entre varias fincas la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito, y pagada la parte de éste con que estuviere gravada alguna de ellas, se podrá exigir por aquél a quien interese, la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca.

Si la parte de crédito pagada se pudiere aplicar a la liberación de una o de otra de las fincas gravadas, por no ser inferior al importe de la responsabilidad especial de cada una, el deudor elegirá la que haya de quedar libre.

Cuando sea una la finca hipotecada, o cuando, siendo varias, no se haya señalado la responsabilidad de cada una, no se podrá exigir la liberación de ninguna parte de los bienes hipotecados sea cual fuere la del crédito que el deudor haya satisfecho.

Si el inmueble hipotecado se hiciere con o sin culpa del deudor, insuficiente para la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir que se mejore la hipoteca a su satisfacción.

En el caso del artículo anterior, se sujetará a juicio de peritos la circunstancia de haberse disminuido el valor de las fincas hipotecadas, hasta hacerlas insuficientes para responder de la obligación.

Si resultare realmente deterioro en el precio de la finca y el deudor no mejorase la hipoteca a satisfacción del acreedor, dentro de los ocho días siguientes a la declaración judicial correspondiente, procederá el cobro del crédito hipotecario, dándose por vencida la hipoteca para todos los efectos legales.

Si la finca estuviere asegurada, y se destruyere por incendio u otro caso fortuito, subsistirá la hipoteca en los restos de la finca, y además el valor del seguro quedará afecto al pago. Si el crédito fuere de plazo cumplido, podrá el acreedor pedir la retención del seguro, y si no lo fuere podrá pedir que dicho valor se imponga a su satisfacción, para que se verifique el pago al vencimiento del plazo. Lo mismo se observará con el precio que se obtuviere en el caso de la expropiación por causa de utilidad pública o de venta judicial.

Sólo puede hipotecar el que puede enajenar, y sólo pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados, salvo lo dispuesto para el caso de hipoteca necesaria.

La acción hipotecaria prescribirá a los diez años contados desde que pueda ejercerse con arreglo al título inscrito.

Sin el consentimiento del acreedor hipotecario no podrá el dueño del predio hipotecado dar éste en arrendamiento por más de un año, ni contratar el anticipo de rentas, bajo pena de nulidad del contrato. Cualquiera otra cláusula que restrinja los derechos del deudor sobre el inmueble o cuya infracción produzca el efecto de dar por vencida anticipadamente la obligación que garantiza la hipoteca, se tendrá por no puesta.

Si el crédito hipotecario causa rédito, el predio gravado no responde por los caídos de más de tres años, a no ser que se haya ampliado a ellos la hipoteca, asentándose así en el respectivo registro, el que sólo desde su fecha producirá efecto con relación a tercero.

El acreedor no puede adquirir el predio hipotecado sino por venta que le haga el deudor, por remate en pública subasta, o por adjudicación en los casos en que no se presente otro postor, y con las condiciones y solemnidades que establezca el código de procedimientos.

La hipoteca puede ser constituida, tanto por el deudor como por otro en su lugar.

Nadie puede hipotecar sus bienes sino con las condiciones y limitaciones a que esté sujeto su derecho de propiedad. Por tanto, el propietario cuyo derecho sea condicional o de cualquiera otra manera limitado, deberá declarar en el contrato la naturaleza de su propiedad, si la conoce. La omisión de esta circunstancia induce a presunción de fraude.

El predio común no puede ser hipotecado sino con consentimiento de todos los propietarios. Mientras permanezca indiviso, cada propietario puede hipotecar el derecho que como comunero tenga en él; si el fundo es divisible y se ha practicado ya la división, cada uno de los propietarios podrá hipotecar la parte cierta y determinada que le corresponda.

La hipoteca debe ser constituida en escritura pública ante notario público. Artículo reformado DO 07-06-2022

Deberá constar en la escritura pública la hora en que se firmó, bajo pena de nulidad y pago de daños y perjuicios.