Sección Tercera De los remates

Toda venta que conforme a la ley deba hacerse en subasta o almoneda, se sujetará a las disposiciones contenidas en este capítulo, salvo en los casos en que la ley disponga expresamente lo contrario.

Todo remate de bienes raíces será público y deberá celebrarse en el juzgado en que actúe el juez que fuere competente para la ejecución.

Cuando los bienes embargados fueren raíces, antes de procederse a su avalúo, se acordará que se expida mandamiento al registrador de la propiedad para que remita certificado de libertad o de los gravámenes de los últimos diez años; pero si en autos obrare ya otro certificado, sólo se pedirá al Registro Público de la Propiedad el relativo al periodo transcurrido desde la fecha de aquél hasta la en que se solicite.

Si del certificado aparecieren gravámenes, se hará saber a los acreedores el estado de ejecución para que intervengan en el avalúo y subasta de los bienes, si les conviniere.

Los acreedores citados conforme al artículo anterior tendrán derecho:

I. Para intervenir en el acto del remate, pudiendo hacer al juez las observaciones que estimen oportunas para garantizar sus derechos;

II. Para recurrir el auto de aprobación del remate, en su caso, y

III. Para nombrar a su costa un perito que con los nombrados por el ejecutante y el ejecutado practique el avalúo del bien. Nunca disfrutará de este derecho después de practicado el avalúo por los peritos de las partes o el tercero en discordia, en su caso, ni cuando la valorización se haga por otros medios.

En todos los casos, el avalúo para realizar el remate de los bienes embargados se practicará de acuerdo con las reglas siguientes:

I. Dentro de los 3 días siguientes de decretado el embargo definitivo, las partes deberán nombrar a su perito valuador y éste deberá aceptar y protestar el cargo; las partes son responsables de que el perito valuador por ellas designado cumpla en tiempo y forma con la aceptación y protesta de su cargo. La designación del perito valuador quedará sujeta a que el juez acepte el desempeño de dicho tercero auxiliar en el procedimiento respectivo.

II. Los peritos valuadores, una vez autorizada su participación como tales por el juez, deberán presentar dentro del plazo de 5 días el dictamen de valuación correspondiente.

III. Si fueren más de dos los peritos valuadores no habrá necesidad de nombrar tercero en discordia.

IV. En caso de existir una diferencia mayor al 20% entre los avalúos presentados, el juez nombrará al perito tercero de entre los registrados ante el Poder Judicial del Estado o los corredores públicos de la plaza, a quien requerirá dentro de los 3 días para que acepte y proteste el cargo respectivo. En este caso, el perito tercero tendrá el plazo de 5 días para rendir el dictamen de valuación respectivo, contados a partir de su aceptación y protesta de cargo.

V. Una vez presentados todos los dictámenes, el juez contará con el plazo de 5 días para valorar los dictámenes que le fueren presentados y decidir el valor o precio que se tomará de base para el remate de los bienes respectivos, así como para convocar a la audiencia respectiva.

VI. En lo demás, se estará a lo dispuesto por las reglas generales de la prueba pericial contenidas en el presente ordenamiento.

Hecho el avalúo se sacarán los bienes a subasta pública, anunciándose por medio de edictos que se fijarán por dos veces en los tableros de avisos del juzgado debiendo mediar entre una y otra publicación siete días hábiles y, entre la última y la fecha del remate igual plazo, asimismo se publicará en la sección de edictos de la página oficial de Internet del Poder Judicial del Estado, desde la fecha en que se fije por primera vez en los tableros de avisos del juzgado hasta el remate. Si el valor del bien pasara del equivalente a ciento ochenta veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización, se insertarán además los edictos en uno de los periódicos de mayor circulación en el estado. A petición de cualquiera de las partes y a su costa el juez puede usar, además de los dichos, algún otro medio de publicidad para convocar postores.

Antes de fincarse el remate o declararse la adjudicación podrá el deudor librar sus bienes pagando principal y costas. Después de fincado quedará la venta irrevocable.

Si los bienes raíces estuvieren situados en diversos lugares, en todos éstos se publicarán los edictos en los sitios de costumbre, en los estrados del juzgado respectivo y en la sección de edictos de la página oficial de Internet del Poder Judicial del Estado concediéndose un día por cada cuarenta kilómetros o fracción que exceda de la mitad y se calculará para designarlo la distancia mayor a que se hallen los bienes y el que el juez estime necesario en atención a la distancia y a la dificultad de las comunicaciones.

Es postura legal la que cubra las dos terceras partes del avalúo o del precio fijado a la finca hipotecada por los contratantes, con tal de que la parte de contado sea suficiente para pagar el crédito o créditos que han sido objeto del juicio y las costas. Cuando por el importe del avalúo no sea suficiente la parte de contado para cubrir el crédito o créditos y las costas, será postura legal las dos terceras partes del avalúo dadas al contado.

Para tomar parte en la subasta deberán consignar previamente ante el juzgado, una cantidad igual por lo menos al diez por ciento efectivo del valor de los bienes, que sirva de base para el remate, sin cuyo requisito no serán admitidos.

Se devolverán dichas consignaciones a sus respectivos dueños acto continuo al remate, excepto la que corresponda al mejor postor, la cual se reservará en depósito como garantía del cumplimiento de su obligación y en su caso como parte del precio de la venta, debiendo recabar el recibo de caja correspondiente.

El ejecutante podrá tomar parte en la subasta y mejorar las posturas que se hicieren, sin necesidad de consignar el depósito prevenido en el artículo anterior.

El postor no puede rematar para un tercero sino con poder y cláusula especial, quedando prohibido hacer postura reservándose la facultad de declarar después el nombre de la persona para quien se hizo.

Desde que se anuncie el remate y durante éste, se pondrán de manifiesto los planos que hubiere y estarán a la vista los avalúos.

El juez que ejecuta decidirá de plano cualquiera cuestión que se suscite durante la subasta, y de sus resoluciones no se dará más recurso que el de responsabilidad, a menos que la ley disponga otra cosa.

El día del remate, a la hora señalada, pasará el juez personalmente lista de los postores presentados y concederá media hora para admitir a los que de nuevo se presenten. Concluida la media hora, el juez declarará que va a procederse al remate y ya no admitirá nuevos postores. En seguida revisará las propuestas presentadas, desechando, desde luego, las que no tengan postura legal y las que no estuvieren acompañadas del recibo de caja correspondiente a que se refiere el artículo 557

Calificadas de buenas las posturas, el juez las leerá en voz alta por sí mismo o mandará darles lectura por la secretaría, para que los postores presentes puedan mejorarlas. Si hay varias posturas legales, el juez decidirá cual sea la preferente.

Hecha la declaración de la postura considerada preferente, el juez preguntará si alguno de los licitadores la mejora. En caso de que alguno la mejore, dentro de los cinco minutos que sigan a la pregunta interrogará de nuevo si algún postor puja la mejora; así sucesivamente con respecto a las pujas que se hagan. En cualquier momento en que, pasados cinco minutos de hecha la pregunta correspondiente, no se mejorare la última postura o puja, declarará el tribunal fincado el remate en favor del postor que hubiere hecho aquélla.

Al declarar fincado el remate mandará el juez que dentro de los tres días siguientes se otorgue a favor del comprador la escritura de adjudicación correspondiente en los términos de su postura y que se le entreguen los bienes rematados.

No habiendo postor quedará al arbitrio del ejecutante pedir en el momento de la diligencia que se le adjudiquen los bienes por el precio del avalúo que sirvió de base para el remate o que se saquen de nuevo a pública subasta con rebaja del veinte por ciento de la tasación.

Esta segunda subasta se anunciará y celebrará en igual forma que la anterior.

Si en ella tampoco hubiere licitadores, el actor podrá pedir o la adjudicación por el precio que sirvió de base para la segunda subasta o que se le entreguen en administración los bienes para aplicar sus productos al pago de los intereses y extinción del capital y de las costas.

No conviniendo al ejecutante ninguno de los dos medios expresados en el artículo que precede, podrá pedir que se celebre una tercera subasta sin sujeción a tipo.

En este caso, si hubiere postor que ofrezca las dos terceras partes del precio que sirvió de base para la segunda subasta y que acepte las condiciones de la misma, se fincará el remate sin más trámites en él.

Si no llegase a dichas dos terceras partes con suspensión del fincamiento del remate, se hará saber el precio ofrecido al deudor, el cual dentro de los veinte días siguientes podrá pagar al acreedor librando los bienes o presentar persona que mejore la postura.

Transcurridos los veinte días sin que el deudor haya pagado ni traído mejor postor, se aprobará el remate mandando llevar a efecto la venta.

Los postores a que se refiere este artículo cumplirán con el requisito previo del depósito a que se refiere el artículo 557

Cuando dentro del término expresado en el artículo anterior se mejorare la postura, el juez mandará abrir nueva licitación entre los dos postores, citándolos dentro del tercer día para que en su presencia hagan las pujas, y adjudicará la finca al que hiciere la proposición más ventajosa.

Si el primer postor, en vista de la mejora hecha por el segundo, manifestare que renuncia a sus derechos, o no se presentare a la licitación, se fincará en favor del segundo. Lo mismo se hará con el primero si el segundo no se presenta a la licitación.

Si en la tercera subasta se hiciera postura admisible en cuanto al precio, pero ofreciendo pagar a plazos o alterando alguna otra condición, o bien no se presenten postores, se hará saber al acreedor, el cual podrá pedir en los nueve días siguientes la adjudicación de los bienes en las dos terceras partes del precio de la segunda subasta; y si no hace uso de este derecho se aprobará en su caso el remate en los términos ofrecidos por el postor.

Cualquier liquidación que tenga que hacerse de los gravámenes que afecten a los inmuebles vendidos, gastos de la ejecución y demás, se regulará por el juez con un escrito de cada parte y resolución dentro del tercer día.

Dentro de los tres días siguientes al en que se fincó el remate, las partes podrán hacer las objeciones que estimen pertinentes al procedimiento del mismo remate y transcurrido dicho término, el juez dictará auto aprobándolo o no. Si se aprueba el remate se requerirá al comprador para que dentro de tres días consigne la cantidad ofrecida de contado y si no lo hiciere o por su culpa dejare de tener efecto la venta, se procederá a una nueva subasta como si la anterior no se hubiere celebrado perdiendo el postor el depósito a que se refiere el artículo 557, que se aplicará por vía de indemnización, y que se dividirá por mitad entre el ejecutante y ejecutado.

Consignado el precio, se hará saber al deudor que dentro del tercer día otorgue la escritura de venta a favor del comprador, apercibido que, de no hacerlo, el juez lo hará en su rebeldía haciéndolo constar así.

Otorgada la escritura se pondrá al adquirente en posesión de los bienes, apremiándose en su caso al deudor para que los entregue, dictándose para ellos los acuerdos necesarios, aún los de desocupación de fincas habitadas por el deudor o terceros que no tuvieren contratos para acreditar el uso, en los términos que fija el Código Civil y se le dará a conocer como dueño a las personas que él mismo designe.

Con el precio se pagará al acreedor hasta donde alcance, y si hubiere costas pendientes que liquidar se mantendrá en depósito la cantidad que se estime bastante para cubrirlas hasta que sean aprobadas las que faltaren de pagarse; pero si el ejecutante no formula su liquidación dentro de los ocho días de hecho el depósito, perderá el derecho de reclamarlas.

El reembargo produce su efecto en lo que resulte líquido del precio del remate después de pagarse al primer embargante, salvo el caso de preferencia de derechos. El reembargante para obtener el remate, en caso de que éste no se haya verificado, puede obligar al primer ejecutante a que continúe su acción.

Si la ejecución se hubiere despachado a instancia de un segundo acreedor hipotecario o de otro hipotecario de ulterior grado, el importe de los créditos hipotecarios preferentes de que responda la finca rematada se consignará ante el juzgado correspondiente y el resto se entregará sin dilación al ejecutante si notoriamente fuera inferior a su crédito o lo cubriere.

Si excediere, se le entregarán capital e intereses y las costas líquidas. El remanente quedará a disposición del deudor, a no ser que se hubiere retenido judicialmente para el pago de otras deudas.

El acreedor que se adjudique el bien reconocerá a los demás hipotecarios sus créditos para pagarlos al vencimiento de sus escrituras y entregará al deudor al contado lo que resulte libre del precio, después de hecho el pago.