Sección Tercera De los remates

Toda venta que conforme a la ley deba hacerse en subasta o almoneda, se sujetará a las disposiciones contenidas en este título, salvo en los casos en que la ley disponga expresamente lo contrario.

Todo remate de bienes raíces será público y deberá celebrarse en el juzgado en que actúe el juez que fuere competente para la ejecución.

Cuando los bienes embargados fueren raíces, antes de procederse a su avalúo, se acordará que se expida mandamiento al registrador de la propiedad para que remita certificado de gravámenes de los últimos veinte años; pero si en autos obrare ya otro certificado, sólo se pedirá al Registro el relativo al período transcurrido desde la fecha de aquél hasta la en que se solicite.

Si del certificado aparecieren gravámenes, se hará saber a los acreedores el estado de ejecución para que intervengan en el avalúo y subasta de los bienes, si les conviniere.

Los acreedores citados conforme al artículo anterior tendrán derecho:

I. Para intervenir en el acto del remate, pudiendo hacer al juez las observaciones que estimen oportunas para garantizar sus derechos;

II. Para recurrir el auto de aprobación del remate, en su caso; y

III. Para nombrar a su costa un perito que con los nombrados por el ejecutante y el ejecutado practique el avalúo de la cosa. Nunca disfrutarán de este derecho después de practicado el avalúo por los peritos de las partes o el tercero en discordia, en su caso, ni cuando la valorización se haga por otros medios.

El avalúo se practicará de acuerdo con las reglas establecidas para la prueba pericial. Si fueren más de dos los peritos valuadores no habrá necesidad de nombrar tercero en discordia.

Hecho el avalúo se sacarán los bienes a pública subasta, anunciándose por dos veces, de siete en siete días en el Periódico Oficial del Estado y fijándose edicto en los sitios públicos de costumbre. A petición de cualquiera de las partes y a su costa el Juez puede usar además de los dichos, algún otro medio de publicidad para convocar postores.

Antes de fincarse el remate o declararse la adjudicación podrá el deudor librar sus bienes pagando principal, intereses y costas. Después de fincado, quedará la venta irrevocable. (Artículo reformado mediante decreto número 644, aprobado por la LXIV Legislatura el 19 de junio del 201 9 y publicado en el Periódico Oficial número 31, tercera sección, de fecha 3 de agosto del 2019)

Si los bienes raíces estuvieren situados en diversos lugares, en todos éstos se publicarán los edictos en las puertas de los Juzgados respectivos. En el caso a que este artículo se refiere, se ampliará el plazo de los edictos, concediéndose un día más por cada cien kilómetros o por una fracción que exceda de la mitad, y se calculará, para designarlo, la distancia mayor a que se hallen los bienes. Puede el juez usar, además de los edictos, algún otro medio de publicidad para llamar postores.

Es postura legal la que cubra las dos terceras partes del avalúo del bien, o del precio fijado a la finca hipotecada por los contratantes en ejecución de sentencia, con tal de que la parte de contado sea suficiente para pagar el crédito o créditos que han sido objeto del juicio y las costas.

Cuando por el importe del avalúo no sea suficiente la parte de contado para cubrir el crédito o créditos y las costas, será postura legal las dos tercias partes del avalúo dadas al contado.

Para tomar parte en la subasta deberán los postores consignar previamente al fondo de la administración de justicia, una cantidad igual por lo menos al veinte por ciento efectivo del valor de los bienes, que sirva de base para el remate, sin cuyo requisito no serán admitidos.

Se devolverán dichas consignaciones a sus respectivos dueños acto continuo al remate, excepto la que corresponda al mejor postor, la cual se reservará en depósito como garantía del cumplimiento de su obligación y en su caso como parte del precio de la venta.

El ejecutante podrá tomar parte en la subasta y mejorar las posturas que se hicieren, sin necesidad de consignar el depósito prevenido en el artículo anterior.

El postor no puede rematar para un tercero, sino con poder y cláusula especial, quedando prohibido hacer postura, reservándose la facultad de declarar después el nombre de la persona por quien se hizo.

Desde que se anuncie el remate y durante éste, se pondrán de manifiesto los planos que hubiere y estarán a la vista los avalúos.

El juez que ejecuta decidirá de plano cualquier cuestión que se suscite durante la subasta, y de sus resoluciones no se dará más recurso que el de responsabilidad, a menos que la ley disponga otra cosa.

El día del remate, a la hora señalada, pasará el juez personalmente lista de los postores presentados y concederá media hora para admitir a los que de nuevo se presenten. Concluida la media hora, el juez declarará que va a procederse al remate y ya no admitirá nuevos postores. En seguida revisará las propuestas presentadas, desechando, desde luego, las que no contengan postura legal y las que no estuvieren acompañadas del billete de depósito a que se refiere el artículo 560.

Calificadas de buenas las posturas, el juez las leerá en alta voz por sí mismo o mandará darles lectura por la Secretaría, para que los postores presentes puedan mejorarlas. Si hay varias posturas legales, el juez decidirá cuál sea la preferente.

Hecha la declaración de la postura considerada preferente, el juez preguntará si alguno de los postores la mejora. En caso de que alguno la mejore dentro de los cinco minutos que sigan a la pregunta, interrogará de nuevo si algún postor puja la mejora; y así sucesivamente con respecto a las pujas que se hagan. En cualquier momento en que, pasados cinco minutos de hecha la pregunta correspondiente, no se mejorare la última postura o puja, declarará el tribunal fincado el remate en favor del postor que hubiere hecho aquélla.

Al declarar fincado el remate mandará el juez que dentro de los tres días siguientes se otorgue a favor del comprador la escritura de adjudicación correspondiente en los términos de su postura y que se le entreguen los bienes rematados.

No habiendo postor quedará al arbitrio del ejecutante pedir en el momento de la diligencia que se le adjudiquen los bienes por las dos terceras partes del precio que sirvió de base para el remate o que se saquen de nuevo a pública subasta.

Esta segunda subasta se anunciará y celebrará en igual forma que la anterior.

Si en la segunda almoneda no hubiera postores, se citarán por un plazo improrrogable de siete días la tercera y las demás que fueren necesarias hasta realizar el remate. La citación a partir de la segunda almoneda deberá publicarse por una sola vez en el Periódico Oficial, disminuyéndose el diez por ciento, por una sola vez, el precio que inicialmente haya servido de base para el remate.

En cualquiera almoneda, si no hubiere postor, el acreedor tiene derecho de pedir la adjudicación por las dos tercias partes del precio que en ella haya servido de base para el remate.

Cualquier liquidación que tenga que hacerse de los gravámenes que afecten a los inmuebles vendidos, gastos de la ejecución y demás, se regulará por el juez con un escrito de cada parte y resolución dentro de tercero día.

Aprobado el remate ordenará el juez el otorgamiento de la escritura de adjudicación y la entrega de los bienes; se prevendrá al comprador que exhiba, ya sea ante el propio juez o ante el notario que va a autorizar la escritura respectiva, el precio del remate.

Si el comprador no exhibiere el precio en el plazo que el juez señale, que no excederá de diez días, o por su culpa dejare de tener efecto la venta, se procederá a nueva subasta como si no se hubiere celebrado, perdiendo el postor el depósito a que se refiere el artículo 560 que se aplicará por vía de indemnización, por partes iguales, al ejecutante y al ejecutado.

Consignado el precio, se hará saber al deudor que dentro de tercero día otorgue la escritura de venta a favor del comprador, apercibido que, de no hacerlo, el juez lo hará en su rebeldía, haciéndolo constar así.

Otorgada la escritura, se darán al comprador los títulos de propiedad, apremiando en su caso al deudor para que los entregue, y se pondrán los bienes a disposición del mismo comprador, dándose para ellos las órdenes necesarias, aun las de desocupación de fincas habitadas por el deudor o por terceros que no tuvieren contrato para acreditar el uso en los términos que fija el Código Civil. Se dará a conocer al nuevo dueño a las personas que el mismo designe.

Con el precio se pagará al acreedor hasta donde alcance, y si hubiere costas pendientes para liquidar se mantendrá en depósito la cantidad que se estime bastante para cubrirlas hasta que sean aprobadas las que faltaren por pagarse; pero si el ejecutante no formula su liquidación dentro de los ocho días de hecho el depósito, perderá el derecho de reclamarlas.

El reembargo produce su efecto en lo que resulte líquido del precio del remate después de pagarse el primer embargante, salvo el caso de preferencia de derechos. El reembargante para obtener el remate, en caso de que éste no se haya verificado, puede obligar al primer ejecutante a que continúe su acción.

Si la ejecución se hubiere despachado a instancia de un segundo acreedor hipotecario o de otro hipotecario de ulterior grado, el importe de los créditos hipotecarios preferentes de que responda la finca rematada se consignará ante el juzgado correspondiente y el resto se entregará sin dilación al ejecutante, si notoriamente fuera inferior a su crédito o lo cubriere.

Si excediere se le entregarán capital e intereses y las costas líquidas. El remanente quedará a disposición del deudor, a no ser que se hallare retenido judicialmente para el pago de otras deudas.

El acreedor que se adjudique la cosa reconocerá, según su prelación a los demás hipotecarios, sus créditos para pagarlos al vencimiento de sus respectivas escrituras, hasta donde alcance el resto del precio del remate; y entregará al deudor al contado lo que resulte libre de ese resto, en su caso, después de hecho el pago. Salvo, en todo caso, los derechos de preferencia.

En los casos a que se refiere el artículo 576 se cancelarán las inscripciones de las hipotecas a que estuviere afecta la finca vendida, expidiéndose para ello mandamiento en el que se exprese que el importe de la venta no fue suficiente para cubrir el crédito del ejecutante, y en su caso haberse consignado el importe del crédito del acreedor preferente o el sobrante si lo hubiere a disposición de los interesados.

En el caso del artículo 577, si el precio de la venta fuere insuficiente para pagar todas las hipotecas constituidas, sólo se cancelarán las del acreedor que se adjudicó el bien y las que quedaren fuera de posibilidad de pago atento el producto del remate.

Si en ejecución de sentencia, por convenio entre las partes se fija el precio en que una finca hipotecada haya de ser adjudicada al acreedor, sin haberse renunciado la subasta, el remate se hará teniéndose como postura legal la que exceda del precio señalado para la adjudicación y cubra con el contado lo sentenciado. Si no hubiere postura legal, se llevará a efecto desde luego la adjudicación en el precio convenido.

Si en el contrato se ha fijado precio al a finca hipotecada sin convenio expreso sobre la adjudicación del acreedor, no se hará nuevo avalúo y el precio señalado será el que sirva para el remate.