Sección Sexta De la copropiedad

Hay copropiedad cuando uno o más bienes pertenecen pro indiviso a dos o más personas.

Nadie está obligado a permanecer en la indivisión. Los que por cualquier título legal tienen el dominio común de un bien, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que por la naturaleza del bien o por determinación de la ley, el dominio es indivisible.

Si el dominio no es divisible o el bien no admite cómoda división y los partícipes no convienen en que sea adjudicado a alguno de ellos, se procederá a su venta y a la repartición de su precio entre los interesados.

A falta de contrato o disposición especial, se regirá la copropiedad por las disposiciones siguientes:

I. Los copropietarios participarán, proporcionalmente a sus respectivas porciones, tanto en los beneficios como en las cargas.

II. Mientras no se pruebe lo contrario, se presumirán iguales las porciones correspondientes a los copropietarios en el bien o bienes comunes.

III. Cada copropietario podrá servirse del bien o bienes comunes, conforme al destino de éstos, de manera que no perjudique el interés de los demás copropietarios, ni impida a éstos usarlos según su derecho.

IV. Cualquiera de los copropietarios tiene derecho para obligar a los demás a contribuir a los gastos de conservación del bien o bienes comunes.

V. Sólo puede eximirse de la obligación a que se refiere la fracción anterior, el copropietario que renuncie a la parte que le pertenece en la copropiedad.

VI. Sin el consentimiento de todos los copropietarios, ninguno de ellos podrá hacer alteraciones en el bien común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos; y

VII. Los copropietarios gozan del derecho del tanto y del de retracto.

Los actos de dominio sobre el bien común requieren para su validez del consentimiento unánime de los copropietarios, así como para el arrendamiento.

Para los demás actos de administración se observará lo dispuesto en el artículo siguiente.

El copropietario puede ejercitar las acciones relativas al bien común, en calidad de dueño, salvo pacto en contrario o le y especial. Sin embargo, no puede transigir ni comprometer en árbitros el negocio, sin consentimiento unánime de los demás condueños.

La administración del bien común se rige por las siguientes reglas:

I. Serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los copropietarios.

II. Para que haya mayoría se necesita que ésta sea de copropietarios y de intereses.

III. Si no hubiere mayoría, el juez oyendo a los interesados, resolverá lo que deba hacerse dentro de lo propuesto por ellos.

IV. Cuando una parte cierta y determinada del bien perteneciere exclusivamente a un propietario y otra parte fuere común a dos o más copropietarios, sólo a ésta serán aplicables las fracciones anteriores.

Cada uno de los copropietarios tendrá la plena titularidad de su derecho y de los frutos y utilidades que le correspondan, y puede enajenarlo, cederlo o hipotecarlo o substituir a otra persona en su aprovechamiento, salvo los derecho del tanto y del retracto de los demás copropietarios.

El efecto de la enajenación o de la hipoteca que autoriza el artículo anterior, con relación a los demás copropietarios, se limitará a la porción que se adjudique en la división al enajenante o deudor hipotecario, al cesar la copropiedad.

La copropiedad cesa:

I. Por la división del bien común.

II. Por la destrucción o pérdida del bien objeto de ella.

III. Por la enajenación del mismo bien.

IV. Por la consolidación o reunión de todas las cuotas en un solo copropietario.

La división de un bien común no perjudica a tercero, el cual conservará los derechos reales de que era titular antes de la partición.

La división de bienes inmuebles es nula si no se hace con las formalidades que la ley exige para su venta.

Son aplicables a la división entre partícipes, las reglas relativas a la división de herencias.

SUBSECCIÓN PRIMERA

DE LA MEDIANERÍA.

La medianería es la copropiedad que se refiere a objetos situados en el limite separativo de dos inmuebles contiguos, pertenecientes a distintos dueños.

Cuando haya constancia que demuestre quién fabricó la pared que divide dos predios, el que la costeó es dueño exclusivo de ella; pero si consta que se fabricó por los colindantes, o no consta quién la fabricó es de propiedad común.

Se presume que hay medianería mientras no haya signo exterior que demuestre lo contrario:

I. En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto de elevación

II. En las paredes divisorias de los jardines o corrales, situadas en poblado o en el campo.

III. En las cercas, vallados y setos vivos que dividan los predios rústicos.

Si las construcciones no tienen una misma altura, sólo hay presunción de copropiedad hasta la altura de la construcción menos elevada.

Hay signo contrario a la medianería:

I. Cuando hay ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria de los edificios.

II. Cuando conocidamente toda la pared, vallado, cerca o seto están construidos sobre el terreno de una de las fincas y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.

III. Cuando la pared soporte las cargas y carreras, pasos y armaduras de una de las posesiones y no de la contigua.

IV. Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y otras heredades esté construida de modo que la albardilla caiga hacia una sola de las propiedades.

V. Cuando la pared divisoria construida de mampostería presenta piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salen fuera de la superficie sólo por un lado de la pared y no por el otro.

VI. Cuando la pared fuere divisoria entre un edificio del cual forme parte, y un jardín, campo, corr al o sitio sin edificio.

VII. Cuando una heredad se halle cerrada o defendida por vallados, cercas o setos vivos y las contiguas no lo estén.

VIII. Cuando la cerca que encierra completamente una heredad es de distinta especie de la que tiene la vecina en sus lados contiguos a la primera.

En general, se presume que en los casos señalados en este artículo la propiedad de las paredes, cercas, vallados o setos pertenecen exclusivamente al dueño de la finca o heredad que tiene a su favor dichos signos exteriores.

Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades se presumen también medianeras si no hay título o signo que demuestre lo contrario.

Hay signo contrario a la medianería, cuando la tierra o broza sacada de la zanja o acequia para abrirla o limpiarla se halla sólo de un lado y en este caso, se presume que la propiedad de la zanja o acequia es exclusivamente del dueño de la heredad que tiene a su favor este signo exterior; pero esta presunción cesa cuando la inclinación del terreno obliga a echar la tierra de un solo lado.

Los dueños de los predios están obligados a cuidar de que no se deteriore la pared, zanja o seto de propiedad común, y si por hechos de alguno de sus dependientes o animales, o por cualquiera otra causa que dependa de ellos se deterioraren, deben reponerlos, pagando los daños y perjuicios que se hubieren causado.

La reparación y reconstrucción de las paredes de propiedad común y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias también comunes, se costearán, proporcionalmente, por todos los dueños que tengan a su favor la medianería.

El copropietario que quiera librarse de las obligaciones que le impone el artículo anterior puede hacerlo renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared común sostenga un edificio suyo.

El propietario de un edificio que se apoya en una pared común puede, al derribarlo, renunciar o no a la medianería. En el primer caso serán de su cuenta todos los gastos necesarios para evitar o reparar los daños que cause la demolición. En el segundo, además de esta obligación, queda sujeto a las que le imponen los artículos 1480 y 1481

El propietario de una finca contigua a una pared divisoria que no sea común, sólo puede darle este carácter, en todo o en parte, por contrato con el dueño de ella.

Todo propietario puede alzar la pared de propiedad común, haciéndolo a sus expensas e indemnizando de los perjuicios que se ocasionaren por la obra, aunque sean temporales.

Serán igualmente de su cuenta todas las obras de conservación de la pared en la parte en que ésta haya aumentado su altura o espesor y las que en la parte común sean necesarias, siempre que el deterioro provenga de la mayor altura o espesor que se haya dado a la pared.

Si la pared de propiedad común no puede resistir la elevación, el propietario que quiera levantarla tendrá la obligación de reconstruirla a su costa, y si fuera necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su suelo.

En los casos señala dos por los tres artículos anteriores, la pared continuará siendo de propiedad común hasta la altura en que lo era antiguamente, aun cuando haya sido edificada de nuevo a expensas de uno solo, y desde el punto donde comenzó la mayor altura es propiedad del que la edificó.

Los demás propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación o espesor a la pared, podrán, sin embargo, adquirir en la parte nuevamente elevada los derechos de medianería, pagando proporcionalmente el valor de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que se hubiere dado mayor espesor.

Cada propietario de una pared común podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la comunidad; podrá, por tanto, edificar, apoyando su obra en la pared común o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros. En caso de resistencia de los otros propietarios, se arreglarán por medio de peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique los derechos de aquéllos.

Los árboles existentes en cerca de medianería o que señalen linderos, son también de copropiedad y no pueden ser cortados ni substituidos con otros sin el consentimiento de ambos propietarios, o por decisión judicial pronunciada en juicio contradictorio en caso de desacuerdo.