Sección Segunda Del saneamiento por causa de evicción y por los vicios ocultos

Todo el que enajena está obligado al saneamiento por causa de evicción aunque nada se haya expresado en el contrato.

Habrá evicción cuando el que adquirió algún bien fuere privado del todo o parte de él, por sentencia que cause ejecutoria, en razón de algún derecho anterior a la adquisición.

Habrá también evicción cuando el adquirente a quien se entregó la posesión del bien enajenado, lo reclama judicialmente del tercero que lo tiene en su poder y éste prueba ser el dueño del mismo.

Si el bien objeto de la evicción hubiere pertenecido sucesivamente a diversos propietarios, cada uno de éstos está obligado con el inmediato adquirente, y tiene derecho de reclamar el saneamiento al que le enajenó, con arreglo a las disposiciones de esta sección.

Los contratantes pueden aumentar o disminuir convencionalmente los efectos de la evicción y aún convenir en que ésta no se preste en ningún caso.

Será nulo el pacto que exima al que enajena de responder por la evicción, si hubiere mala fe de parte suya.

Cuando el adquirente ha renunciado el derecho al saneamiento para el caso de evicción, llegado que sea éste, debe el que enajena entregar únicamente el precio del bien, o en su caso, la prestación que recibió por éste, conforme a lo dispuesto en los artículos 2325 fracción I y 2326 fracción I; pero aún de esta obligación quedará libre, si el que adquirió lo hizo con conocimiento expreso de los riesgos de evicción y sometiéndose a sus consecuencias.

El adquirente, luego que sea emplazado, debe denunciar el pleito de evicción al que le enajenó, para que la sentencia surta efectos en su contra, solicitando al juez llame a juicio al enajenante. Para tal efecto deberá proporcionar el domicilio de éste, y si no lo hace no se dará curso a la petición respectiva; si afirmare que lo desconoce, deberá exhibir el importe de la publicación de los edictos para notificar al enajenante en esta forma.

Si el enajenante comparece al juicio, se convierte en principal; y, en tal supuesto, el adquirente podrá ser coadyuvante.

En los mismos términos deberá el adquirente denunciar el pleito de evicción al que le enajenó, cuando se le notifique la contestación de la demanda, o sea reconvenido en el supuesto del artículo 2318

El fallo judicial impone al que enajena la obligación de indemnizar a quien sufrió la evicción, en los términos de los artículos siguientes.

Si el que enajenó hubiere procedido de buena fe, estará obligado a entregar al que sufrió la evicción:

I. El precio íntegro o, en su caso, la prestación que recibió por el bien.

II. Los gastos causados en el contrato, si fueron satisfechos por el adquirente.

III. Los causados en el juicio de evicción y en el de saneamiento.

IV. El valor de las mejoras útiles y necesarias, siempre que en la sentencia no se determine que el vencedor satisfaga su importe.

Si el que enajena hubiere procedido de mala fe tendrá las obligaciones que expresa el artículo anterior, con las agravaciones siguientes:

I. Devolverá, a elección del adquirente, el precio que el bien tenía al tiempo de la adquisición, o el que tenga al tiempo en que sufra la evicción.

II. Satisfará al adquirente el importe de las mejoras voluntarias y de mero placer que haya hecho en el bien.

III. Pagará los daños y perjuicios.

Si el enajenante no sale sin justa causa al juicio de evicción en tiempo hábil, o si no rinde prueba alguna, o si no alega, queda obligado al saneamiento en los términos del artículo anterior.

Si tanto el que enajena como el que adquiere proceden de mala fe, no tendrá el segundo, en ningún caso, derecho al saneamiento ni a indemnización de ninguna especie.

Si el adquirente fuere condenado a restituir los frutos del bien, podrá exigir del enajenante la indemnización de ellos o el interés legal del precio que haya dado.

Si el que adquirió no fuere condenado a dicha restitución quedarán compensados los intereses del precio con los frutos recibidos.

Si el que enajena, al ser emplazado, manifiesta que no tiene medios de defensa y consigna el precio por no quererlo recibir el adquirente, queda libre de cualquiera responsabilidad posterior a la fecha de la consignación, sin perjuicio de las demás responsabilidades que le imponen, en su caso, los artículos 2325 y 2326 por causas anteriores a la consignación.

Si al denunciársele el juicio, o durante él, reconoce el enajenante el derecho del que reclama y se obliga a pagar conforme a las prescripciones de esta subsección, sólo será responsable de los gastos que se hayan causado hasta el reconocimiento, sea cual fuere el resultado del juicio.

Las mejoras que quien enajenó hubiese hecho antes de la enajenación, se le tomarán a cuenta de lo que debe pagar, siempre que fueren abonadas por el vencedor.

Cuando el adquirente sólo fuere privado por la evicción de una parte del bien adquirido, se observarán respecto de éste, las reglas establecidas en esta subsección, a no ser que el adquirente prefiera la rescisión del contrato.

Lo mismo se observará cuando en un solo contrato se hayan enajenado dos o más bienes sin fijar el precio de cada uno de ellos, y uno solo sufra la evicción.

En los dos casos del artículo anterior, si el que adquiere elige la rescisión del contrato, está obligado a devolver el bien libre de los gravámenes que le haya impuesto.

Si el inmueble que se enajenó se halla gravado sin haberse hecho men ción de ello en la escritura, con alguna carga o servidumbre voluntaria no aparente, el que adquirió puede pedir la indemnización correspondiente al gravamen o la rescisión del contrato.

Las acciones de rescisión y de indemnización a que se refiere este artículo prescriben en un año, que se contará desde el día en que el adquirente tenga noticia de la carga o servidumbre.

El enajenante no responde por la evicción:

I. Sí así se hubiere convenido.

II. En el caso del artículo 2322.

III. Si conociendo el adquirente el derecho del que entabla la evicción, lo hubiere ocultado dolosamente al enajenante.

IV. Si la evicción procede de una causa posterior al acto de enajenación, no imputable al que enajena, o de hecho del que adquiere, ya sea anterior o posterior al mismo acto;

V. Si el adquirente no cumple lo prevenido en el artículo 2323.

VI. Si el adquirente y el que reclama transigen o comprometen el negocio en árbitros, sin consentimiento del que enajenó.

VII. Si la evicción tuvo lugar por culpa del adquirente.

En las enajenaciones hechas en remate judicial, la persona a quien se remató un bien, está obligada por la evicción del bien rematado que sufra el adquirente, a restituir a éste únicamente el precio que haya pagado por su postura más los gastos que hubiere hecho.

SUBSECCIÓN SEGUNDA

DEL SANEAMIENTO POR LOS VICIOS OCULTOS.

En los contratos conmutativos, el enajenante está obligado al saneamiento por los vicios o defectos ocultos del bien enajenado, que lo hagan impropio para el uso a que se le destina, o que disminuyan de tal modo este uso, que de haberlos conocido el adquirente no hubiere hecho la adquisición o habría dado una prestación menor.

El enajenante no es responsable de los vicios o defectos manifiestos o que estén a la vista, ni tampoco de los que no lo están, si el adquirente es un perito que por razón de su oficio o profesión debe fácilmente conocerlos.

En los casos a que se refiere el artículo 2338 el adquirente tiene derecho:

I. A exigir la rescisión del contrato y el pago de los gastos que por él hubiere hecho; o

II. A que se le rebaje una cantidad proporcionada de la prestación que hubiere dado, a juicio de peritos.

El derecho concedido al adquirente, por la fracción II del artículo anterior, subsiste aunque el bien defectuoso perezca por caso fortuito o de fuerza mayor o por culpa del mismo adquirente.

Si se probare que el enajenante conocía los vicios ocultos del bien, y no los manifestó al adquirente, tendrá éste los mismos derechos que le conceden los dos artículos anteriores, debiendo, además, ser indemnizado de los daños y perjuicios si prefiere la rescisión.

En los casos en que el adquirente pueda elegir la indemnización o la rescisión del contrato, una vez hecha por él la elección del derecho que va a ejercitar, no puede usar del otro sin el consentimiento del enajenante.

Si el bien enajenado pereciere o mudare de naturaleza a consecuencia de los vicios que tenía y eran conocidos del enajenante, éste sufrirá la pérdida y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato con los daños y perjuicios.

Si el enajenante no conocía los vicios, solamente deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato en el caso de que el adquirente los haya pagado.