Capítulo II De los títulos sujetos a registro y de los efectos legales del mismo

Se inscribirán en el Registro:

I. Los títulos por los cuales se adquiere, transmite, modifica, grava o extingue el dominio, la posesión o los demás derechos reales sobre inmuebles, así como aquellos por los cuales se constituya fideicomiso sobre inmuebles;

II. La constitución del patrimonio de la familia;

III. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un periodo mayor de seis años y aquellos en que haya anticipos de rentas por más de tres;

IV. La condición resolutoria en las ventas a que se refieren las fracciones I y II del artículo 1808;

V. Los contratos de prenda que menciona el artículo 2354;

VI. La escritura constitutiva de las sociedades civiles y la que las reforme;

VII. El acta o la escritura constitutiva de las asociaciones y las que las reformen;

VIII. Las fundaciones de beneficencia privada;

IX. Las resoluciones judiciales o de árbitros o arbitradores que produzcan algunos de los efectos mencionados en la fracción I;

(REFORMADA, P.O. 23 DE JULIO DE 1991) X. Los testamentos por efecto de los cuales se deje la propiedad de bienes raíces, o de derechos reales, haciéndose el registro después de la muerte del testador; bajo el sistema de folio real, la anotación se hará en el folio correspondiente a la propiedad del testador;

(REFORMADO PRIMER PÁRRAFO, P.O. 23 DE JULIO DE 1991) XI. En los casos de intestado, el auto declaratorio de los herederos legítimos y el nombramiento de albacea definitivo. En el sistema de folio real, esta anotación se practicará en el folio correspondiente, en donde el autor de la sucesión aparezca como el titular del dominio.

En los casos previstos en las dos fracciones anteriores se tomará razón del acta de defunción del autor de la herencia;

XII. Las resoluciones judiciales en que se declare un concurso o se admita una cesión de bienes;

XIII. El testimonio de las informaciones ad perpetuam promovidas y protocolizadas de acuerdo con lo que dispone el Código de Procedimientos Civiles;

(REFORMADA, P.O. 13 DE JUNIO DE 2008) XIV. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes, así como las relativas a la tutela autodesignada; y (ADICIONADA, P.O. 26 DE MAYO DE 2017) XV. Los mandatos otorgados en escritura pública; y

(ADICIONADA, P.O. 19 DE JULIO DE 2021) XVI. Las anotaciones a que se refiere el artículo 363 de este Código; y (REUBICADA EN SU ORDEN, ANTES FRACCIÓN XVI, P.O. 19 DE JULIO DE 2021) XVII. Los demás títulos que la ley ordena expresamente que sean registrados.

Se considera tercero registral a la persona que, siendo ajena al negocio jurídico que produjo la inscripción del Registro, adquiera derechos de quien aparezca en ella como su titular.

Los documentos que conforme a esta ley deben registrarse y no se registren, sólo producirán efectos entre quienes los otorguen, pero no podrán producir perjuicios a tercero, el cual sí podrá aprovecharse de ellos en cuanto le fueren favorables.

Los testamentos ológrafos no producirán efecto si no son depositados en el Registro.

Los actos ejecutados, los contratos otorgados y las resoluciones judiciales pronunciadas en país extranjero sólo se inscribirán concurriendo las circunstancias siguientes:

I. Que si los actos o contratos hubiesen sido celebrados o las sentencias pronunciadas en el Estado, habría sido necesaria su inscripción en el Registro;

II. Que estén debidamente legalizados;

III. Que si fueren resoluciones judiciales, se ordene su ejecución por la autoridad judicial nacional que corresponda.

La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.

No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los actos o contratos que se otorguen o celebren por personas que en el Registro aparezcan con derecho para ello, no se invalidarán, en cuanto a tercero registral de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud del título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo Registro.

Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando una ley prohibitiva o de interés público.

Siempre que se ejercite alguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o de derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, se presume que se entabla también la acción de nulidad o cancelación de la inscripción en que conste dicho dominio o derecho.

En el caso de embargo precautorio, juicio ejecutivo o procedimiento de apremio contra bienes o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, inmediatamente que conste en los autos, por manifestación auténtica del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos están inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se siguió el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción, como causahabiente del que aparece dueño en el Registro.

No pueden los bienes raíces o los derechos reales impuestos sobre los mismos aparecer inscritos a la vez en favor de dos o más personas distintas, a menos que éstas sean copartícipes.

(REFORMADO PRIMER PÁRRAFO, P.O. 23 DE JULIO DE 1991)

Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorguen esos actos. En el caso del folio real se observará esta disposición.

(REFORMADO, P.O. 6 DE JUNIO DE 1971) En caso de resultar incristo (sic) o anotado ese derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los registradores denegarán la inscripción solicitada a menos que el acto se hubiere ordenado por resolución judicial, dictada con audiencia de la persona a cuyo nombre aparezca inscrito el inmueble.

(REFORMADO, P.O. 10 DE JUNIO DE 2005) Cuando se trate de fincas no inscritas, la inscripción primaria sólo podrá hacerse por resolución judicial especialmente razonada; excepto cuando se trate de parcelas sobre las que se adoptó dominio pleno o solares urbanos en los ejidos y comunidades.