Capítulo IV Bis Del derecho de superficie

El derecho real de superficie consiste en la facultad temporal de usar, construir y mantener un edificio o plantación en suelo ajeno, o el adquirir una construcción o plantación ya existente separada del terreno donde se encuentren que en su caso podría ampliarse, gozando y disfrutando de ello. En ambos casos con autorización expresa del propietario del terreno y formalidades establecidas en el presente Código.

(ADICIONADO, G.O. 3 DE AGOSTO DE 2020)

El derecho real de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito, por acto entre vivos o por testamento, sobre la superficie del terreno o por debajo de ésta, sobre construcciones o siembras ya existentes o por realizar, sobre la totalidad del predio o una fracción del mismo; aprovechando y respetando en todo caso las disposiciones y limitaciones, respectivamente, de orden público en materia de desarrollo urbano.

(ADICIONADO, G.O. 3 DE AGOSTO DE 2020)

En el derecho de superficie el terreno pertenece permanentemente al propietario o superficiante, y lo sembrado o edificado temporalmente al superficiario en los términos del presente Código.

En caso de que no se realice construcción por parte del superficiario sobre el terreno en que se constituye el derecho de superficie, éste no tendrá derecho de propiedad alguno sino únicamente derecho sobre el superficiante consistente en que le mantenga el derecho en su favor bajo las condiciones en que se estableció, en tanto no se extinga su derecho.

El superficiario podrá hacer uso de su derecho en términos de su respectivo título durante todo el tiempo que tenga vigencia, sin que resulte obstáculo el no sembrar o construir durante la vigencia del mismo. El tiempo que transcurra sin que el superficiario siembre o construya conforme a la autorización que reciba en el correspondiente título, correrá en perjuicio y disminución del plazo de su derecho con las excepciones que sólo para el caso de la cosecha de lo sembrado al tiempo de extinguirse el derecho de superficie prevé este Código.

Al extinguirse el derecho de superficie, lo construido en el terreno del superficiante durante su vigencia, pasará al dominio de éste o sus causahabientes a efecto de consolidar de forma exclusiva el derecho de propiedad nuevamente en su favor. En el caso de siembra el superficiante deberá esperar a que el superficiario realice la cosecha del último de sus cultivos en términos del presente Código.

(ADICIONADO, G.O. 3 DE AGOSTO DE 2020)

El derecho de superficie como derecho real de carácter temporal deberá constar en escritura donde el superficiante y superficiario consignen los términos de su acuerdo de conformidad con el presente Código, debiendo inscribirse el respectivo testimonio en el Registro Púbico de la Propiedad a efecto de que surta efectos frente a terceros.

(ADICIONADO, G.O. 3 DE AGOSTO DE 2020)

Puede el superficiario otorgar hipoteca u otros derechos reales sobre los bienes motivo de su derecho de superficie con los que éstos sean compatibles; pero los derechos reales o personales en su caso, que el superficiario constituya en favor de terceros respecto de la siembra, plantaciones o construcciones, concluyen al extinguirse éste sin causar perjuicio alguno al superficiante o terreno de éste.

Lo anterior no extinguirá de forma alguna las obligaciones de crédito que a título personal hubiere adquirido el superficiario, las cuales seguirán a éste en los términos que las leyes dispongan.

El superficiario podrá transmitir o constituir derechos respecto de terceros sobre los bienes motivo del derecho de superficie en tanto éste se encuentre vigente, respetando en los actos a celebrar las condiciones o limitantes que el título original o el superficiante hubieren establecido, y de conformidad con el presente Código, todo lo que no podrá variarse, declarándose nula en consecuencia cualquier alteración a ello y debiendo pagar aquél al superficiante los daños así como los perjuicios que tal alteración le llegare a ocasionar.

El presente artículo deberá insertarse en toda escritura que constituya un derecho de superficie y su contenido deberá tenerse como condición resolutoria.

(ADICIONADO, G.O. 3 DE AGOSTO DE 2020)

El derecho real de superficie no se extingue por la destrucción de lo sembrado o construido, salvo pacto en contrario. En caso de destrucción, puede el superficiario construir nuevamente, respetando los plazos y condiciones de su derecho.

En caso de que el superficiante o el superficiario deseen vender el terreno o las construcciones y siembras, respectivamente, ambos gozarán del derecho del tanto, siendo aplicable lo dispuesto en los artículos 985 y 986 respecto del tiempo así como los diversos 2237 y 2238 en su parte correspondiente en cuanto a su ejercicio y consecuencias.

(ADICIONADO, G.O. 3 DE AGOSTO DE 2020)

El derecho de superficie debe constituirse a plazo fijo o sujeto a condición resolutoria, lo que deberá establecerse en el respectivo título constitutivo. En todo caso no podráexceder de cincuenta años.

(ADICIONADO, G.O. 3 DE AGOSTO DE 2020)

En el caso de venta a que se refiere el artículo 1081 Octies, el nuevo superficiante o superficiario deberá hacer saber por notificación vía judicial o notarial a la otra parte su respectivo derecho en un término de ocho días a partir de que se realice la enajenación.

(ADICIONADO, G.O. 3 DE AGOSTO DE 2020)

El derecho de superficie se extingue:

I. Por mutuo consentimiento entre las partes;

II. Por vencimiento del plazo por el cual se constituyó;

III. Por cumplirse la condición resolutoria impuesta en el título constitutivo;

IV. Por la reunión del superficiante y superficiario en una misma persona, mas si la reunión se verifica en solo una parte del inmueble o predio, en lo demás subsistirá el derecho de superficie;

V. Por renuncia expresa del superficiario, salvo lo dispuesto respecto de las renuncias hechas en fraude de los acreedores; y

VI. Por la pérdida total de la cosa que era objeto del derecho de superficie, subsistiendo el derecho constituido sobre lo que de la cosa haya quedado en caso de no haberse perdido ésta de manera completa.

(ADICIONADO, G.O. 3 DE AGOSTO DE 2020)

Declarada la nulidad del ato jurídico que dio origen al derecho de superficie, si existe construcción se aplicarán las reglas del derecho de accesión previstas en este Código. Lo mismo sucederá si se varían por el superficiario las características de la construcción o siembra acordadas en el título constitutivo del derecho de superficie.

En caso de tratarse de siembra, el superficiante deberá permitir que concluya el ciclo correspondiente de tal manera que permita el levantamiento de la siembra, quedando obligado el superficiario al pago de una renta a juicio de peritos por el tiempo adicional al título que ello se prolongue.

(ADICIONADO, G.O. 3 DE AGOSTO DE 2020)

La prescripción no puede comenzar, ni corre entre el superficiante y el superficiario.

(ADICIONADO, G.O. 3 DE AGOSTO DE 2020)

El terreno motivo del derecho de superficie sólo podrá ser destinado por el superficiario a actividades que las disposiciones de desarrollo urbano permitan.

Los trámites, permisos o licencias y demás obligaciones que la siembra, uso o construcción del terreno causen conforme al objeto del terreno y el derecho constituido, corresponderán de forma exclusiva al superficiario, sin que causen perjuicio al superficiante o al terreno.

(ADICIONADO, G.O. 3 DE AGOSTO DE 2020)

QUINDECIES

La constitución del derecho de superficie impide al propietario del terreno la celebración de diverso contrato de arrendamiento u otro análogo con terceros respecto de la superficie sobre la que aquél pesa, que impida al superficiario el uso, goce o disfrute total de su derecho; sin importar si existe construcción o siembra.

(ADICIONADO, G.O. 3 DE AGOSTO DE 2020)

SEXDECIES

El superficiante tendrá las siguientes obligaciones y derechos:

I. Entregar el terreno motivo del derecho;

II. Responder de la evicción respecto del terreno y las construcciones o siembras existentes al constituirse el derecho de superficie de haberse constituido éste de manera onerosa aunque nadase diga en el título constitutivo del derecho de superficie, salvo renuncia expresa; y sólo si expresamente se obliga de haberse constituido de manera gratuita;

III. No impedir en forma alguna el ejercicio del derecho del superficiario en los términos del presente Código y el título donde aquél se constituyó;

IV. Recibir la contra prestación pactada en el título en donde se constituyó el derecho;

V. Consolidar en su favor la propiedad al extinguirse el derecho de superficie, en los términos del presente Código;

VI. Gozar o tolerar las servidumbres voluntarias establecidas en el título donde se constituya el derecho de superficie o en su caso las legales que impone el presente Código, necesarias para el uso, goce y disfrute pacífico y simultáneo de los derechos de propiedad y superficie que corresponden al terreno así como a las construcciones o siembras a éste adheridas, según las circunstancias de éstos; y

VII. Los demás que resulten del presente Código, el título donde se consigne el derecho de superficie así como de la naturaleza del mismo.

(ADICIONADO, G.O. 3 DE AGOSTO DE 2020)

SEPTENDECIES

El superficiario tendrá las siguientes obligaciones y derechos:

I. Mantener en su favor por parte del superficiante el derecho de superficie sobre el terreno en que se constituyó en tanto no se extinga el mismo y se realizan las construcciones o siembras acordadas;

II. Construir y sembrar en el terreno motivo del derecho de superficie en los términos del título donde éste se hubiera consignado y del presente Código, así como usar y disfrutar tales bienes;

III. Ser preferido para un nuevo derecho de superficie al extinguirse el constituido en su favor, si ha sido buen superficiario, en caso de volver a otorgarse el terreno o sus construcciones y siembras en tal derecho;

IV. Transmitir su derecho real por el tiempo y con las limitantes establecidas en el título donde se hubiera consignado y el presente Código;

V. Gozar o tolerar las servidumbres voluntarias establecidas en el título donde se constituya el derecho de superficie o en su caso las legales que impone el presente Código, necesarias para el uso, goce y disfrute pacífico y simultáneo de los derechos de propiedad y superficie que corresponden al terreno así como a las construcciones o siembras a éste adheridas, según las circunstancias de éstos;

VI. Pagar al superficiante la contraprestación acordada en el título donde se constituyó el derecho;

VII. Respetar las condiciones pactadas en el título donde se constituya el derecho de superficie, bajo pena de condición resolutoria en los términos del presente Código;

VIII. Observar las disposiciones de desarrollo urbano y demás de orden público al ejercer su derecho de superficie;

IX. Realizar los gastos de mantenimiento y conservación del terreno donde se hubiere constituido su derecho de superficie así como de lo construido o sembrado conforme a su naturaleza;

X. Conservar las características y calidades del terreno y construcciones en él existentes al constituirse el derecho de superficie así como las que se incorporen conforme a lo establecido en el título donde se acordó;

XI. Enterar a su cargo las contribuciones que correspondan con motivo de la adquisición, posterior uso y disfrute del terreno y construcciones o siembra sobre lo que se hubiera otorgado el derecho de superficie, durante toda la vigencia del mismo;

XII. Realizar los gastos de escrituración y publicación del acto constitutivo del derecho de superficie en el Registro Público de la Propiedad, en caso de haberlo sido de forma onerosa, salvo pacto en contrario;

XIII. Devolver al superficiante el terreno así como construcciones o siembra existentes al extinguirse el derecho de superficie, en los términos del título en que se constituyó y del presente Código;

XIV. No ejecutar acciones que impidan en forma alguna la devolución del terreno así como construcciones o siembra al superficiante sobre el que se constituyó el derecho de superficie, al extinguirse o declararse nulo su derecho;

XV. Otorgar garantía suficiente al superficiante respecto del cumplimiento de sus obligaciones si así se obligó en el título constitutivo del derecho de superficie, o en los términos del presente Código; y

XVI. Los demás que resulten del presente Código, el título donde se consigne el derecho de superficie así como de la naturaleza del mismo.

(ADICIONADO, G.O. 3 DE AGOSTO DE 2020)

OCTODECIES

La traslación de dominio, nuda propiedad o usufructo del terreno o del derecho de superficie a favor de persona distinta de los constituyentes no extingue tal derecho, sino únicamente por las causas expuestas en el presente capítulo.

(ADICIONADO, G.O. 3 DE AGOSTO DE 2020)

NOVODECIES

El superficiante tendrá derecho a solicitar al superficiario le otorgue garantía suficiente respecto del cumplimiento de sus obligaciones, la cual estará vigente hasta dos años después de haberse extinguido el derecho de superficie.

(ADICIONADO, G.O. 3 DE AGOSTO DE 2020)

VIDECIES

El Notario, de forma adicional a los requisitos que las leyes de la materia y este Código dispongan para la formulación de escrituras y su publicación por el Registro Público de la Propiedad, respectivamente, será responsable de cuidar que el instrumento donde se consigne tal acto jurídico contenga de forma clara y concisa:

I. El acuerdo de voluntades para la constitución del derecho;

II. La duración de éste o la condición resolutoria del mismo;

III. La expresión del precio y modalidad de su pago si el acto fuere oneroso o que se trata de un acto gratuito;

IV. Las características de la edificación o siembra a llevar a cabo en el terreno sobre el que se constituye el derecho de superficie;

V. Los acuerdos específicos que las partes tomen respecto de la constitución, ejecución y extinción del derecho a constituirse;

VI. El inventario de construcciones o siembras que posea el terreno sobre el que se constituya el derecho de superficie al iniciar su vigencia, en su caso;

VII. El uso, destino o fin que se dará al derecho de superficie constituido, conforme a las disposiciones de este Código;

VIII. La obligación del superficiante de respetar las disposiciones en materia de desarrollo urbano en el uso, goce y disfrute de su derecho;

IX. Las obligaciones y derechos específicos que de forma adicional a lo establecido en el presente Código establezcan el superficiante y superficiario;

X. La renuncia de derechos que las partes acuerden, siempre que fuere lícita;

XI. Las posibles servidumbres que en su caso las partes lleguen a constituir entre las siembras o construcciones resultantes del goce y disfrute del derecho de superficie y el restante del terreno, en su caso;

XII. Las posibles garantías que el superficiante otorgue a favor del superficiario o sus causahabientes respecto del cumplimiento de sus obligaciones en términos del título constitutivo del derecho de superficie y el presente Código;

XIII. La consolidación de la propiedad al extinguirse el derecho de superficie, respecto de lo construido o sembrado, en términos del presente Código;

XIV. Las prevenciones generales aplicables al momento que se extinga o declare nulo el derecho de superficie, incluyendo las posibles indemnizaciones que las partes acuerden para tales casos de haberse constituido el derecho de superficie a título oneroso; y

XIV. Las demás disposiciones que resulten del presente Código y leyes aplicables.