Capítulo VII De la copropiedad

Hay copropiedad cuando un bien pertenece pro indiviso a dos o más personas.

División de la cosa común Los que por cualquier título legal tienen el dominio común de un bien, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que, por la misma naturaleza del bien o por determinación de la ley, el dominio es indivisible.

Adjudicación del bien Si el dominio no es divisible o el bien no admite cómoda división y los partícipes no convienen en que sea adjudicado a alguno de ellos, se procederá a su venta y a la repartición de su precio entre los interesados.

Normas A falta de contrato o disposición especial, se regirá la copropiedad por los preceptos siguientes.

Beneficios y cargas El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas porciones. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.

Uso Cada partícipe podrá servirse de los bienes comunes, siempre que disponga de ellos conforme a su destino y de manera que no se perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copropietarios usarlos según su derecho.

Gastos de conservación Todo copropietario tiene derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación del bien o derecho comunes. Sólo puede eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.

Conservación del bien Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en el bien común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos, ni ejecutar actos de dominio respecto al mismo.

Administración Para la administración del bien común, serán obligatorios todos los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

Mayoría de intereses Para que haya mayoría, se necesita la mayoría de copropietarios y la mayoría de intereses.

Decisión judicial Si no hubiere mayoría, el Juez, oyendo a los interesados, resolverá lo que debe hacerse dentro de lo propuesto por los mismos.

Copropiedad y bien común Cuando una o varias partes del bien pertenecieren exclusivamente a un copropietario y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.

Frutos, utilidades y derecho del tanto Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo, en consecuencia, enajenarla, cederla o hipotecarla y aun substituir a otro en su aprovechamiento; pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca, con relación a los condueños, estará limitado a la porción que se le adjudique en la división, al cesar la comunidad. Los condueños gozan del derecho del tanto.

División del bien común La división de un bien común no perjudica a un tercero, el cual conservará los derechos reales que le pertenecían antes de hacerse la partición.

Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero, contra la comunidad.

Reglas para la división Son aplicables a la división entre los partícipes, las reglas relativas a la división de herencias.

División de inmuebles La división de los bienes inmuebles es nula si no se hace con las formalidades que la ley exige para su venta.

Condominio Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales de un edificio, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, pertenecieren a distintos propietarios, cada uno de éstos tendrá un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su piso, departamento, vivienda o local y además un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del edificio, necesarios para su adecuado uso o disfrute, tales como el suelo, cimientos, sótanos, muros de carga, fosos, patios, pozos, escaleras, elevadores, pasos, corredores, cubiertas, canalizaciones, desagües, servidumbres, etc.

El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio sólo será enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el piso, departamento, vivienda o local de propiedad exclusiva respecto del cual se considera anexo inseparable.

La copropiedad sobre los elementos comunes del edificio no es susceptible de división. Los derechos y obligaciones de los propietarios a que se refiere este precepto, se regirán por las escrituras en que se hubiere establecido el régimen de propiedad, por las de compraventa correspondientes, por el reglamento de condominio y administración y, por el Capítulo VIII de este Título Quinto.

Pared Cuando haya constancia que demuestre quién fabricó la pared que divide los predios, el que la costeó es dueño exclusivo de ella; si consta que se fabricó por los colindantes y no se precisa quién la fabricó, es de propiedad común.

Presunción de copropiedad Se presume la copropiedad mientras no haya signo exterior que demuestre lo contrario:

I.- En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto común de elevación;

II.- En las paredes divisorias de los jardines o corrales, situados en poblado o en el campo; y

III.- En las cercas, vallados y setos vivos que dividan los predios rústicos.

Si las construcciones no tienen una misma altura, sólo hay presunción de copropiedad hasta la altura de la construcción menos elevada.

Signos contrarios a la copropiedad Hay signo contrario a la copropiedad cuando:

I.- Hay ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria de los edificios;

II.- Conocidamente toda la pared, vallado, cerca o seto están construidos sobre el terreno de una de las fincas y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas;

III.- La pared soporte las cargas y carreras, pasos y armaduras de una de las posesiones y no de la contigua;

IV.- Cuando la pared divisoria entre patios, jardines, y otras heredades esté construida de modo que la albardilla caiga hacia una sola de las propiedades;

V.- Cuando la pared divisoria construida de mampostería presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salen fuera de la superficie sólo por un lado de la pared, y no por el otro;

VI.- Cuando la pared fuere divisoria entre un edificio del cual forme parte, y un jardín, campo, corral o sitio sin edificio;

VII.- Cuando una heredad se halle cerrada o defendida por vallados, cercas o setos vivos y las contiguas no lo estén; y

VIII.- Cuando la cerca que encierra completamente una heredad es de distinta especie de la que tiene la vecina en sus lados contiguos a la primera.

Presunciones En general, se presume que en los casos señalados en el artículo anterior, la propiedad de las paredes, cercas, vallados o setos pertenecen exclusivamente al dueño de la finca o heredad que tiene a su favor estos signos exteriores.

Cuando no haya título Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades, se presumen también de copropiedad si no hay título o signo que demuestre lo contrario.

Signo contrario a la copropiedad Hay signo contrario a la copropiedad, cuando la tierra o broza sacada de la zanja o acequia para abrirla o limpiarla, se halla sólo de un lado; en este caso, se presume que la propiedad de la zanja o acequia es exclusivamente del dueño de la heredad que tiene a su favor este signo exterior.

Cuándo cesa la presunción La presunción que establece el artículo anterior cesa cuando la inclinación del terreno obliga a echar la tierra de un solo lado.

Obligaciones en propiedad común Los dueños de los predios están obligados a cuidar de que no se deteriore la pared, zanja o seto de propiedad común, y si por el hecho de alguno de sus dependientes o animales, o por cualquiera otra causa que dependa de ellos, se deterioren, deben reponerlos, pagando los daños y perjuicios que se hubieren causado.

Por quiénes se considerarán las reparaciones La reparación y reconstrucción de las paredes de propiedad común y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas, acequias también comunes, se costearán proporcionalmente por todos los dueños que tengan a su favor la copropiedad.

Liberación de obligaciones El propietario que quiera librarse de las obligaciones que impone el artículo anterior, puede hacerlo renunciando a la copropiedad, salvo el caso en que la pared común sostenga un edificio suyo.

Derribo de pared común El propietario de un edificio que se apoya en una pared común, puede al derribarlo renunciar o no la copropiedad. En el primer caso serán de su cuenta todos los gastos necesarios para evitar o reparar los daños que cause la demolición. En el segundo, además de esta obligación, queda sujeto a las que le imponen los artículos 10 80 y

Pared divisoria El propietario de una finca contigua a una pared divisoria que no sea común, sólo puede darle este carácter en todo o en parte, por contrato con el dueño de ella.

Obra en pared común Todo propietario puede alzar la pared de propiedad común, haciéndolo a sus expensas e indemnizando de los perjuicios que se ocasionaren por la obra, aunque sean temporales.