Capítulo IX Del modo de terminar el arrendamiento

El arrendamiento puede terminar:

I.-Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fué arrendada;

II.-Por convenio expreso;

III.-Por nulidad;

IV.-Por rescisión;

V.-Por confusión;

VI.-Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor;

VII.-Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública;

VIII.-Por evicción de la cosa dada en arrendamiento.

Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio. Si no se ha señalado tiempo, se observará lo que disponen los artículos 2411 y 2412.

(REFORMADO, G.O. 30 DE SEPTIEMBRE DE 1980)

Vencido un contrato de arrendamiento celebrado por tiempo determinado, tiene derecho el arrendatario que esté al corriente en el pago de la renta y haya cuidado el inmueble que fue su objeto, a que se le prorrogue hasta por dos años más ese contrato, pudiéndose aumentar la renta hasta en un diez por ciento si se trata de casa habitación y hasta en un veinte por ciento si en el inmueble arrendado está establecida una negociación comercial o industrial.

Quedan exceptuados de la obligación de prorrogar el contrato, los propietarios que justifiquen fehacientemente la necesidad de habitar el inmueble objeto del arrendamiento o en él establecer alguna industria o comercio también de su propiedad.

El Estado o los municipios que hayan celebrado contratos de interés público para la explotación, uso o aprovechamiento de predios rústicos o urbanos, también se sujetarán a las reglas previstas en este artículo.

(REFORMADO, G.O. 1 DE NOVIEMBRE DE 2011)

Si después determinado el arrendamiento y su prórroga, si la hubo, continúa el arrendatario sin oposición en el goce y uso del predio, se entenderá renovado el contrato por:

I. Un año si se trata de casa habitación;

II. Dos años para locales comerciales o de servicios;

III. Tres años para industria, tiendas departamentales, centros comerciales, bodegas de venta y en general los que se destinen al comercio en gran escala; y

IV. Un año en los casos de fincas rústicas.

(REFORMADO, G.O. 1 DE NOVIEMBRE DE 2011)

En los casos previstos por el artículo anterior, el arrendatario deberá pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a lo que pagaba.

Lo dispuesto en este artículo se entenderá sin perjuicio de lo que dispongan las leyes de inquilinato para el Estado.

Cuando haya prórroga en el contrato de arrendamiento, y en los casos de que hablan los dos artículos anteriores, cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del arrendamiento, salvo convenio en contrario.

(REFORMADO, G.O. 30 DE SEPTIEMBRE DE 1980)

El arrendador puede demandar la rescisión del contrato:

I.- Por falta de pago de dos o más mensualidades vencidas. Si antes de dictarse sentencia el arrendatario exhibiera el importe de las rentas reclamadas más las vencidas hasta ese momento, los intereses de las mismas al tipo legal y las costas del juicio, el juez dará por concluido el procedimiento.

II.- Por usarse la cosa en contravención a lo dispuesto en la fracción III del artículo 2358;

III.- Por el subarriendo de la cosa en contravención a lo dispuesto en el artículo 2413; y

IV.- En los demás casos que la Ley señale.

En los casos del artículo 2378, el arrendatario podrá rescindir el contrato cuando la pérdida del uso fuere total, y aun cuando fuere parcial, si la reparación durare más de dos meses.

Si el arrendatario no hiciere uso del derecho que para rescindir el contrato le concede el artículo anterior, hecha la reparación, continuará en el uso de la cosa, pagando la misma renta hasta que termine el plazo del arrendamiento.

Si el arrendador, sin motivo fundado, se opone al subarriendo que con derecho pretenda hacer al arrendatario, podrá éste pedir la rescisión del contrato.

Si el usufructuario no manifestó su calidad de tal al hacer el arrendamiento, y por haberse consolidado la propiedad con el usufructo, exige el propietario la desocupación de la finca, tiene el arrendatario derecho para demandar al arrendador la indemnización de daños y perjuicios.

En el caso del artículo anterior, se observará lo que dispone el artículo 2419, si el predio fuere rústico, y si fuere urbano, lo que previene el artículo 2420

Si el predio dado en arrendamiento fuere enajenado judicialmente, el contrato de arrendamiento subsistirá, a menos que aparezca que se celebró dentro de los sesenta días anteriores al secuestro de la finca, en cuyo caso el arrendamiento podrá darse por concluído.

En los casos de expropiación y de ejecución judicial, se observará lo dispuesto en los artículos 2390 y 2391.