Capítulo VI Juicio de desahucio

El juicio de desahucio procede cuando se exige la desocupación de una finca o local por falta de pago de dos o más mensualidades de renta; en lo conducente se aplicarán las reglas del juicio sumario.

Con la demanda se acompañará el contrato escrito de arrendamiento, cuando ello fuere necesario para la validez del acto, conforme al Código Civil, y los recibos de renta insolutos. En caso de no ser necesario contrato escrito se justificara la existencia del mismo por medio de información testimonial, prueba documental o cualquiera otra bastante, que se recibirá como medio preparatorio del juicio. Simultáneamente con el desahucio podrá reclamarse el pago de las rentas vencidas y de las que se sigan venciendo hasta que tenga verificativo el lanzamiento.

Pueden promover el desahucio los que tengan la posesión real de la finca a título de dueño, de usufructuarios o de cualquiera otro que les dé derecho a disfrutarla y sus causahabientes, así como el apoderado de los que se dejan mencionados.

La demanda de desahucio procederá contra el arrendatario o sus causahabientes.

Presentada la demanda con el documento o la justificación correspondiente, dictará auto el juez mandando requerir al inquilino, para que en el acto de la diligencia justifique con el recibo correspondiente estar al corriente en el pago de las rentas, y no haciéndolo, se le prevenga que dentro de veinte días si la finca sirve para habitación; dentro de cuarenta si para giro mercantil o industrial, y dentro de cincuenta si fuere rústica, proceda a desocuparla, apercibido de lanzamiento a su costa si no lo efectúa. Si lo pidiere el actor, en el mismo auto mandará que se embarguen y depositen bienes bastantes para cubrir las pensiones reclamadas. Ordenará que en el mismo acto se le emplace para que dentro de tres días ocurra a oponer las excepciones que tuviere, corriéndosele traslado de la demanda, con entrega de las copias de ley. Todo lo relativo a excepciones se decidirá en la sentencia, en su caso, sin importar a que clase pertenecen aquellas.

Será domicilio legal para hacer el requerimiento y traslado de que habla el artículo anterior, la finca o departamento de cuya desocupación se trate. La diligencia se entenderá con el demandado, o en su defecto, con cualquier persona de la familia, doméstico o portero, excepto si fueren empleados o dependientes del propietario. Si el local se encuentra cerrado podrá entenderse con un agente de la policía de planta en dicho lugar, o vecinos fijándose en la puerta, además, en este último caso, un instructivo, haciendo saber el objeto de la diligencia.

Si en el acto de la diligencia el arrendatario presenta los comprobantes que en su concepto demuestren el pago de las pensiones reclamadas, o exhibiere el importe de las mismas, aquélla no se suspenderá, pero unos y otro, en su caso, se agregará para dar cuenta al juez; éste, en el segundo supuesto, sin más trámite lo mandará entregar al actor y se dará por terminado el procedimiento.

Si se exhibiere el recibo de pago, se mandará dar vista al actor por el término de tres días, y si no lo objeta, se dará por concluída la instancia.

En cualquier tiempo, desde el requerimiento hasta antes de la expiración del término fijado por el artículo 546 para la desocupación, el inquilino podrá exhibir los comprobantes que demuestren el pago de las pensiones reclamadas, o consignar el importe de ellas; en el primer caso se dará vista al actor, y si no objeta se tendrá como cierta la afirmación del demandado y se dará por terminado el procedimiento, e igualmente cuando pague lo debido; en este último supuesto se le condenará al pago de las costas. Los beneficios y términos que este Capítulo concede a los inquilinos no son renunciables.

Si el inquilino opone excepciones o el actor desconoce u objeta de falsos los recibos o comprobantes presentados por aquél, se considerará como término probatorio común el lapso que media entre la expiración del señalado para la contestación de la demanda hasta el último fijado para la desocupación, de conformidad con lo establecido en el artículo 546

No verificándose la desocupación en los términos señalados en el artículo 546, el juez, dentro de los siguientes cinco días dictará sentencia. Si de las constancias de autos apareciere que dentro de aquellos el inquilino no demostró estar o haberse puesto al corriente, se le condenará a la desocupación y pago de lo debido; contra esta resolución procede el recurso de apelación en el efecto devolutivo. En su caso, el lanzamiento se llevará adelante y se entenderá con el ejecutado o en su defecto con cualquiera persona de la familia, doméstico, portero, agente de la policía o vecino, pudiéndose romper las cerraduras de las puertas de la casa si fuere necesario. Los muebles u objetos que en la casa se encuentren, si no hubiere persona de la familia del demandado que los recoja u otra autorizada para ello, se entregarán por inventario al depositario que nombre el juez por cuenta del inquilino, dejándose constancia de esta diligencia en las actuaciones.

El lanzamiento se ejecutará, no sólo contra el arrendatario o sus causahabientes, sino contra sus administradores, encargados, porteros o guardas, puestos en la finca, así como contra cualquier otra persona que la disfrute o tenga en uso precario por transmisión que le haya hecho el arrendatario.

Al ejecutarse el lanzamiento se retendrán los bienes que se hubiesen embargado conforme a lo dispuesto en el artículo 546 o se realizará el secuestro en su caso. En cuales quiera de estos supuestos los bienes embargados se pondrán inmediatamente en posesión del depositario que bajo su responsabilidad designe el actor. El secretario o actuario estará autorizado a emplear el uso de la fuerza pública en caso de resistencia a que el depositario entre en posesión material.

Para el remate de los bienes embargados de conformidad con lo previsto en este Capítulo, se estará a lo resuelto en la sentencia que decida sobre el lanzamiento, según lo dispuesto por el artículo 550

Si el demandado justificare las excepciones que haya opuesto, el juez al sentenciar condenará al actor al pago de los daños y perjuicios que aquel se le hubieren ocasionado.

En el caso del artículo anterior, si no se hubieren justificado los daños y perjuicios en el término probatorio, el demandado podrá entablar su acción en el juicio que corresponda.

Tratándose de cosas muebles que sean materia del contrato de alquiler, la providencia se reducirá a la entrega de la cosa alquilada.

En la situación del artículo que precede, se observarán, en cuanto fueren conducentes las disposiciones del presente Capítulo.

Ni el juicio de desahucio, ni su resultado, perjudican las acciones que las partes pueden intentar, derivadas del incumplimiento del contrato respectivo, las cuales se decidirán, en su caso, en el juicio correspondiente.