Sección Segunda Derechos y obligaciones de los propietarios

Cada propietario será dueño exclusivo de su piso, departamento, vivienda o local y condueño de las partes del edificio, bienes e instalaciones que se consideren comunes.

El propietario de un piso, departamento, vivienda o local, podrá usar, gozar y disponer libremente de él, con las limitaciones que establece este Código y con las demás que señale el Reglamento de Condominio y Administración.

Para que un propietario enajene, hipoteque o grave en cualquier forma, su piso, departamento, vivienda o local no se requerirá el consentimiento de los demás.

En el Reglamento de Condominio y Administración podrá establecerse que en caso de enajenación, los propietarios de los otros pisos, departamentos, viviendas o locales gozarán del derecho del tanto y del derecho de designar un comprador. El Reglamento determinará el procedimiento, términos y condiciones de ejercer el derecho de designar comprador.

Los gravámenes serán divisibles entre los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales. Cada uno de los propietarios responderá sólo del gravamen que corresponda a su propiedad. Toda cláusula, que establezca solidaridad de los propietarios para responder de un gravamen, se tendrá por no puesta.

Los propietarios usarán de sus pisos, departamentos, viviendas o locales en forma ordenada y tranquila. No podrán destinarlos a usos contrarios a la Ley, ni hacerlos servir a otros fines que a los convenidos expresamente o a los que deban presumirse de la naturaleza del edificio y de su ubicación, ni efectuar acto alguno que comprometa la solidez, salubridad o comodidad del edificio; ni deberán incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados.

Cada propietario podrá hacer en el interior de su piso, departamento, vivienda o local cualquier reparación o modificación siempre que no se afecten las paredes maestras, la estructura u otros elementos esenciales del edificio y que no se perjudique su solidez, seguridad, salubridad o comodidad. Estará prohibido abrir luces o ventanas, pintar o decorar la fachada o las paredes exteriores en forma que desentone del conjunto o que perjudique a la estética general del edificio. Cada propietario estará obligado a mantener en buen estado de conservación y funcionamiento los servicios e instalaciones propios y deberá abstenerse de todo acto, aun en el interior de su propiedad, que impida o haga menos eficiente la operación de los servicios comunes e instalaciones generales.

Son bienes comunes: a).- El suelo y cimientos, estructuras, paredes maestras y el techo del edificio. b).- Los sótanos, pórticos, puertas de entrada, vestíbulos, patios, jardines, galerías, corredores y escaleras, siempre que sean de uso común. c).- Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o servicio común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas, motores, tubos, albañales, canales, conductos y alambres de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad, gas y otros semejantes. d).- Los locales destinados a la administración y vigilancia, al alojamiento del portero y cualesquiera otros que se establezcan con tal carácter en la escritura original o que se resuelva, por las mayorías establecidas en el artículo 927, usar o disfrutar en común.

Los bienes comunes no podrán ser objeto de acción divisoria o de venta salvo los casos exceptuados por este Código.

El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcional al valor que represente su parte privativa en relación al valor total del inmueble y será inseparable del derecho de propiedad exclusiva, cuyo uso o goce permita o facilite, por lo que sólo podrán enajenarse, gravarse o ser embargados esos derechos conjuntamente.

Cada propietario podrá servirse de los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales conforme a su naturaleza y destino ordinarios sin restringir o hacer más oneroso el derecho de los demás.

Salvo que el Reglamento de Condominio y Administración establezca otra cosa ningún propietario podrá ocupar los sótanos, vestíbulos, jardines, patios u otros lugares de la planta baja ni los techos o azoteas del edificio, ni realizar excavaciones o construcciones de ninguna clase.

Para las obras en los bienes comunes e instalaciones generales, se observarán las siguientes reglas:

I.- Las obras necesarias para mantener el edificio en buen estado de conservación y para que los servicios funcionen normal y eficazmente, se ejecutarán por el administrador sin necesidad de previo acuerdo de los propietarios, con cargo al presupuesto de gastos respectivo. Cuando éste no baste o sea preciso efectuar obras no previstas, el administrador convocará a asamblea de propietarios para que resuelva lo conducente.

II.- La reparación de vicios ocultos que tenga el edificio, será por cuenta de todos los propietarios en la proporción que cada uno represente sobre el valor total del mismo. Si procediere alguna acción en contra del vendedor, constructor o cualquiera otra persona, el administrador la ejercitará y las sumas obtenidas por esta vía se repartirán entre los condueños en proporción a sus representaciones.

III.- Para emprender obras puramente voluntarias, que aunque se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad, no aumenten el valor del edificio, u obras que sin ser necesarias, aumenten el valor del edificio, se requerirán las mayorías que señala el artículo 927.

IV.- Los propietarios no podrán emprender ni realizar obra alguna en los bienes comunes e instalaciones generales, excepto las reparaciones o reposiciones de carácter urgente, en caso de falta de administrador.

V.- Se prohiben las obras que puedan poner en peligro la solidez o seguridad del edificio, que impidan permanentemente, aunque sea a un solo dueño, el uso de una parte del mismo o de algún servicio común, o que demeriten cualquier piso, departamento, vivienda o local.

Cuando las condiciones del edificio lo permitan, los propietarios, por acuerdo de las mayorías que exige el artículo 927, podrán autorizar la construcción de nuevos pisos. El constructor deberá pagar a cada uno de los condueños una cantidad igual al valor del área que vaya a ocupar y de los bienes y servicios comunes, dividida entre el número de propietarios en proporción al valor relativo de los pisos, departamentos, viviendas o locales existentes. Los antiguos propietarios y el constructor determinarán el valor relativo de los nuevos pisos, departamentos, viviendas o locales en relación con los antiguos. Hecho lo anterior se ajustarán los porcentajes que representan cada piso, departamento, vivienda o local, en relación al edificio en su totalidad, en la inteligencia de que la posición relativa a los antiguos propietarios entre sí, no podrá ser alterada.

Las divisiones entre dos pisos y las paredes o muros que separen dos departamentos, viviendas o locales serán medianeros. Son también de propiedad común de los dueños respectivos las obras, instalaciones, aparatos y objetos que sirvan no a todo el edificio sino sólo a dos o más pisos, departamentos, viviendas o locales.

Los derechos y obligaciones de los propietarios en régimen de condominio se regirán, además de lo dispuesto en este Código, por la escritura original, por el Reglamento de Condominio y Administración y por las escrituras de compraventa respectivas, en su orden.

Cada propietario deberá contribuir, en proporción al valor de su piso, departamento, vivienda o local a los gastos de administración, conservación y operación de los bienes o servicios comunes. Ningún propietario podrá sustraerse a las obligaciones que le imponen estas prevenciones renunciando al derecho de usar determinados bienes o servicios comunes.

Cuando un edificio conste de partes, obras o instalaciones que vayan a servir únicamente a una parte del conjunto, los gastos especiales relativos serán a cargo del grupo de propietarios beneficiados. En el caso de escaleras, ascensores, montacargas y otras obras, aparatos o instalaciones cuyo uso por los propietarios sea variable, podrán establecerse normas especiales para el reparto de los gastos.

Las cuotas para gastos comunes que los propietarios no cubran oportunamente, causarán intereses al tipo que fije el Reglamento de Condominio y Administración o al legal si éste es omiso. El acta de la asamblea en que se acuerde el pago de cuotas anticipadas o en que se distribuyan los gastos ya efectuados, protocolizada ante notario público, será título ejecutivo. Los créditos respectivos seguirán siempre al dominio de los respectivos pisos, departamentos, viviendas o locales, aunque se transmitan a terceros y gozarán en su caso, del privilegio que establece este Código.

El propietario que no cumpla las obligaciones a su cargo o que viole las prohibiciones contenidas en el presente Código, en el Reglamento y en la escritura de compraventa respectiva, será responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás propietarios y debe, en su caso, reponer las cosas al estado que guardaban anteriormente.

El propietario que reiteradamente deje de cumplir sus obligaciones podrá ser condenado judicialmente a vender sus derechos en pública subasta. El ejercicio de esta acción por el administrador deberá ser acordado en asamblea, por el voto de las tres cuartas partes de los propietarios. SECCION TERCERA DE LA ADMINISTRACION Y DE LAS ASAMBLEAS.