Capítulo II De la hipoteca voluntaria

La hipoteca constituida por declaración de voluntad de un tercero, será irrevocable desde el momento en que la haga saber, bien al acreedor o bien al deudor.

La hipoteca constituida por testamento, podrá tener por objeto mejorar un crédito a cargo del testador, para convertirlo de simple en hipotecario, o bien garantizar un legado o un crédito que se reconozca por testamento.

La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a una condición suspensiva inscrita, surtirá efecto contra tercero desde su inscripción, si la obligación llegare a realizarse o la condición a cumplirse.

Si la obligación asegurada estuviese sujeta a condición resolutoria inscrita, la hipoteca no dejará de surtir sus efectos respecto de tercero, sino desde que se haga constar en el Registro Público de la Propiedad el cumplimiento de la condición.

Cuando se contraiga la obligación futura o se cumplan las condiciones de que tratan los dos artículos anteriores, deberán los interesados pedir que se haga constar así por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria, sin cuyo requisito no podrá aprovechar ni perjudicar a tercero la hipoteca constituida.

Para hacer constar en el Registro Público de la Propiedad el cumplimiento de las condiciones a que se refieren los artículos que preceden, o la existencia de las obligaciones futuras, presentará cualquiera de los interesados al registrador la copia del documento público que así lo acredite y, en su defecto, una solicitud formulada por ambas partes, pidiendo que se extienda la nota marginal y expresando claramente los hechos que deban dar lugar a ella.

Si alguno de los interesados se negare a firmar dicha solicitud, acudirá el otro a la autoridad judicial para que, previo el procedimiento correspondiente, dicte la resolución que proceda.

Todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, no surtirá efecto contra tercero si no se hace constar en el Registro Público de la Propiedad por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos.

(REFORMADO P. O. No. 54, DE FECHA MARTES 07 DE JULIO DE 2009)

El crédito podrá cederse, en todo o en parte, siempre que la cesión se haga en la forma que para la constitución de la hipoteca previene el artículo 2765 se haga del conocimiento al deudor y sea inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

Si la hipoteca se ha constituido para garantizar obligaciones a la orden, podrá transmitirse por endoso del título, sin necesidad de notificación al deudor, ni de registro. La hipoteca constituida para garantizar obligaciones al portador, se transmitirá por la simple entrega del título sin ningún otro requisito.

Las instituciones del sistema bancario mexicano, actuando a nombre propio o como fiduciarias, los Organismos de Seguridad Social y de Vivienda, federales o locales, podrán ceder sus créditos con garantía hipotecaria, sin necesidad de notificación al deudor de escritura pública ni de inscripción en el registro, siempre que el cedente lleve la administración de los créditos.

En el caso de que el cedente deje de llevar la administración de los créditos, el cesionario deberá únicamente notificar por escrito la cesión al deudor.

En los supuestos previstos en los tres párrafos anteriores, la inscripción de la hipoteca a favor del acreedor original se considerará hecha a favor del o de los cesionarios referidos en tales párrafos, quienes tendrán todos los derechos y acciones derivados de ésta.

La hipoteca generalmente durará por todo el tiempo que subsista la obligación que garantice, y cuando ésta no tuviere término para su vencimiento, la hipoteca continuará vigente hasta en tanto no prescriba la obligación principal o se extinga por alguna otra cosa. Podrá establecerse en el título constitutivo de la hipoteca una duración menor que la de la obligación principal; pero no será válido estipular un término mayor a la vigencia de ésta

Cuando se prorrogue el plazo de la obligación garantizada con la hipoteca, ésta se entenderá prorrogada por el mismo término, a no ser que expresamente se asignare menor tiempo a la prórroga de la hipoteca.

Si antes de que expire el plazo se prorrogare por primera vez, durante la prórroga y el término señalado para la prescripción, la hipoteca conservará la prelación que le corresponda desde su origen.

La hipoteca prorrogada por segunda o más veces sólo conservará la preferencia derivada del registro de su constitución por el tiempo a que se refiere el artículo anterior; por el demás tiempo, o sea el de la segunda o ulterior prórroga, sólo tendrá la prelación que le corresponda por la fecha del último registro.

Lo mismo se observará en el caso de que el acreedor conceda un nuevo plazo para que se le pague el crédito.

La acción hipotecaria prescribirá en igual tiempo que la obligación principal, contado desde que legalmente pueda ésta exigirse.