Título Décimo Octavo De la hipoteca

La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregarán al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.

Los bienes hipotecados quedarán sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero.

A excepción de la hipoteca naval, marítima o aérea, que recaerá sobre naves y por tanto sobre muebles, la hipoteca sólo podrá recaer sobre bienes inmuebles especialmente determinados, o sobre derechos reales constituidos sobre los mismos, o sobre un conjunto de inmuebles y de muebles que formaren una individualidad unitaria perfectamente determinada.

La hipoteca se extenderá aunque no se exprese:

I. A las accesiones naturales del bien inmueble hipotecado;

II. A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados;

III. A los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de esos objetos;

IV. A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados; y

V. A los nuevos edificios que el constituyente de la garantía levantare en reconstrucción total o parcial de los edificios hipotecados y que para esta finalidad hubiera demolido.

Podrán ser hipotecadas las negociaciones industriales, comerciales, agrícolas o ganaderas, en cuyos casos la hipoteca que sobre ellas se constituya comprenderá no sólo los inmuebles en que estén instaladas, sino también las concesiones respectivas si las hubiere, así como todos los elementos materiales, muebles e inmuebles afectos a la explotación considerados en la unidad, pudiendo, además, comprender el dinero en caja de la explotación corriente y los créditos a favor de la empresa, nacidos directamente de sus operaciones, sin perjuicio de la posibilidad de disponer de ellos y de substituirlos en el movimiento normal de las operaciones sin necesidad del consentimiento del acreedor, salvo pacto en contrario.

Salvo pacto en contrario, la hipoteca no comprenderá:

I. Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se hubieren producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito; y

II. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

No se podrán hipotecar:

I. Los bienes muebles, salvo los que teniendo el carácter de frutos pendientes o de pertenencias de un inmueble, se hipotequen con éste;

II. Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante;

III. El uso y la habitación; y

IV. Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya registrado preventivamente, o si se hace constar en el título constitutivo de la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en cualquiera de ambos casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.

La hipoteca sobre derechos reales constituida respecto de bienes raíces, durará mientras tales derechos subsistan; pero si éstos se extinguieren, por culpa del deudor hipotecario o sin su culpa, éste estará obligado a constituir una nueva hipoteca a favor y a satisfacción del acreedor. Si no lo hiciere o no otorgare alguna otra garantía suficiente a juicio del acreedor, se dará por vencido anticipadamente el plazo de la obligación principal y se procederá al cobro de ella. Si el derecho hipotecado fuere el de usufructo y éste concluyere por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsistirá hasta que venciere el tiempo en que el usufructo hubiere concluido, al no haber mediado el hecho voluntario que le pusiere fin.

En la hipoteca de la nuda propiedad podrá gravarse exclusivamente ésta, o gravarse dicha nuda propiedad por una parte, y el usufructo por la otra.

En el primer caso, si se extinguiere el usufructo y se consolidare la propiedad, la hipoteca se extenderá en su totalidad al inmueble, es decir, sin desmembramiento de la propiedad, si así se hubiere convenido.

Si el usufructuario adquiriere la nuda propiedad estando sólo hipotecada ésta, continuará el gravamen sin extenderse al usufructo.

Cuando se hipotequen separadamente la nuda propiedad y el usufructo siendo distintos los titulares de estos derechos por ellos hipotecados, la extinción de cada una de las respectivas hipotecas no afectará la vida de la otra, pues extinguida una quedará subsistente la otra.

La hipoteca de una construcción levantada en terreno ajeno no comprenderá el área.

El derecho de superficie podrá ser hipotecado, siguiendo el gravamen las limitaciones y modalidades de ese derecho.

Ninguna hipoteca de hipoteca podrá constituirse si al tiempo de constituirla su deudor no otorgare al acreedor un mandato irrevocable para cobrar oportunamente y en su caso demandar, también oportunamente, al deudor de la hipoteca hipotecada.

El mandatario tendrá al respecto el derecho que concede a los de su clase el artículo 2564, y los notarios en sus escrituras relativas, así como los jueces ante quienes se ratifiquen escrituras privadas de este tipo, cuidarán del exacto cumplimiento de la anterior disposición. El encargado del Registro Público de la Propiedad también lo hará negando la inscripción de las escrituras hipotecarias de hipotecas que no contengan dicho mandato irrevocable.

Podrá el acreedor de la hipoteca de hipoteca tomar en prenda el crédito principal; pero ésta será nula si se constituyere a favor de persona distinta al acreedor de la hipoteca de hipoteca.

Las disposiciones de este precepto serán aplicables a la hipoteca de anticresis.

Podrán también ser hipotecados los bienes que ya lo estuvieren, aunque hubiere pacto de no volverlos a hipotecar, salvo, en todo caso, los derechos de prelación que establece este Código. El pacto de no volver a hipotecar será nulo.

El predio común no podrá ser hipotecado sino con el consentimiento de todos los propietarios. El copropietario podrá hipotecar su porción indivisa y, al dividirse el bien común, la hipoteca gravará la parte que le corresponda en la división. El acreedor tendrá derecho de intervenir en la división para impedir que a su deudor se le aplique una parte de la finca con valor inferior al que le corresponda.

Nadie podrá hipotecar sus bienes sino con las condiciones y limitaciones a que esté sujeto su derecho de propiedad.

La hipoteca constituida por el que no tenga derecho de hipotecar será nula, pero quedará convalidada si el constituyente adquiriere después el inmueble hipotecado, antes de que tenga lugar la evicción.

La hipoteca podrá ser constituida tanto por el deudor como por otro a su favor.

El propietario cuyo derecho sea condicionado o de cualquiera otra manera limitado, deberá declarar en el contrato la naturaleza de su derecho, si la conociere.

Solo podrá hipotecar el que pueda enajenar, y solamente podrán ser hipotecados los bienes que puedan ser enajenados.

Si el inmueble se volviere, con o sin culpa del deudor, insuficiente para la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir que se mejore la hipoteca por el monto que, a juicio de peritos, garantice debidamente la obligación principal.

En este caso, se sujetará también a juicio de peritos la circunstancia de haber disminuido el valor de la finca hipotecada hasta hacerla insuficiente para responder de la obligación principal.

Si quedare comprobada la insuficiencia de la finca y el deudor no mejorare la hipoteca en los ocho días siguientes a la declaración judicial correspondiente, procederá el cobro del crédito hipotecario, dándose por vencida la hipoteca para todos los efectos legales.

Si la finca estuviere asegurada y se destruyere por incendio u otro caso fortuito, subsistirá la hipoteca en los restos de la finca, y además el valor del seguro quedará afecto al pago. Si el crédito fuere de plazo cumplido, podrá el acreedor pedir la retención del seguro, y si no lo fuere, podrá pedir que dicho valor se imponga a su satisfacción, para que se verifique el pago al vencimiento del plazo. Lo mismo se observará con el precio que se obtuviere en el caso de expropiación por causa de utilidad pública o de venta judicial.

La hipoteca subsistirá íntegra aunque se reduzca la obligación garantizada, y gravará cualquier parte de los bienes hipotecados que se conserven, aunque la restante hubiere desaparecido, pero sin perjuicio de lo que disponen los artículos siguientes.

Cuando se hipotequen varias fincas para garantizar un crédito, será forzoso determinar por qué porción del crédito responde cada finca, y podrá cada una de ellas ser redimida del gravamen pagándose la parte de crédito que garantice.

Cuando una finca hipotecada susceptible de ser fraccionada convenientemente se divida, se repartirá equitativamente el gravamen hipotecario entre las fracciones, poniéndose de acuerdo al efecto el dueño de la finca y el acreedor hipotecario. Si no se consiguiere ese acuerdo, la distribución del gravamen se hará por decisión judicial, previa audiencia de peritos.

Sin consentimiento del acreedor, el propietario del predio hipotecado no podrá darlo en arrendamiento, ni pactar pago anticipado de rentas que exceda a la duración de la hipoteca, bajo pena de nulidad del citado contrato o del mencionado pacto en la parte que exceda de la expresada duración.

Si la hipoteca no tuviere plazo cierto, no podrá estipularse anticipo de rentas por más de dos años si se tratare de finca rústica, o por más de un año si se tratare de fincas urbanas.

La hipoteca que se constituyere a favor de un crédito que devengase intereses, no garantizará en perjuicio de tercero, además del capital sino los intereses de tres años; a menos que se hubiese pactado expresamente que garantizará los intereses por más tiempo, con tal que no exceda del término para la prescripción de los intereses y de que se hubiere tomado razón de esta estipulación en el Registro Público.

El acreedor hipotecario podrá adquirir el bien hipotecado, en remate judicial o por adjudicación, en los casos en que no se presentare otro postor, de acuerdo con lo que establezca el Código de Procedimientos Civiles.

Podrá también convenir con el deudor en que se le adjudicare en el precio que se fije al exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca. Este convenio no podrá perjudicar los derechos de tercero.

La venta del bien hipotecado podrá ser judicial o extrajudicial, aplicándose las disposiciones relativas a la prenda para uno y otro caso.

Cuando el crédito hipotecario exceda de lo estipulado en el artículo 2250, la hipoteca deberá otorgarse en escritura pública. Cuando no exceda podrá otorgarse en escritura privada, ante dos testigos y ratificadas las firmas ante notario público, o juez competente, mismos que, en sus respectivos casos, instruirán a los interesados sobre la manera de llenar las deficiencias de la escritura, si las tuviere, para poder así, autorizar la ratificación, que sólo harán hasta que sus instrucciones sean observadas, así como en el caso en que la escritura fuere originalmente bien elaborada.

Los contratos en los que se consignen garantías hipotecarias otorgadas con motivo de la enajenación de casas y terrenos de interés social, o que el Estado, municipio u organismos descentralizados vendan agentes de escasos o medianos recursos para la constitución de su patrimonio familiar, o para vivienda, se otorgarán en escritura privada autorizada con la sola firma del deudor hipotecario adquirente, y con el sello y firma del representante legal del enajenante-acreedor hipotecario, sin los requisitos de testigos y de ratificación de firmas.

La hipoteca nunca será tácita ni general y se perfeccionará por el registro. En consecuencia, no producirá ningún efecto legal contra tercero sino desde su registro tomándose en cuenta el día y hora en que se presentare.

Será obligación del notario proceder, desde luego, a poner en vías de realización y en los términos relativos del Título Vigésimo Primero de este libro, la inscripción de referencia, debiendo responder de los daños y perjuicios que su falta de diligencia al respecto llegare a causar a los interesados.

Si por tal falta, de diligencia o por la razón que fuere otra hipoteca tomare, por su inscripción, preferencia sobre ésta en la progresión del rango, el interesado podrá elegir entre gestionar el registro de su hipoteca en el nuevo lugar que le corresponda, o demandar su nulidad por la falta de dicho registro formal, constitutivo, del registro.