Capítulo II De los remates

Toda venta que conforme a la ley deba hacerse en almoneda judicial, se sujetará a las disposiciones de este título, salvo los casos en que la ley disponga expresamente otra cosa.

Todo remate de bienes raíces será público y deberá celebrarse en el juzgado en que actúe el Juez que fuere competente para la ejecución.

Cuando los bienes embargados fueren raíces, antes de procederse a su avalúo, se acordará que se expida orden al registrador de la propiedad para que remita certificado de gravámenes de los últimos diez años; pero si en autos obrare ya otro certificado, sólo se pedirá al Registro el relativo al período transcurrido desde la fecha de aquél hasta la en que se solicite.

Si del certificado aparecieren gravámenes, se hará saber a los acreedores el estado de ejecución, para que intervengan en el avalúo y subasta de los bienes, si les conviniere.

Los acreedores citados conforme al artículo anterior, tendrán derecho:

I. Para intervenir en el acto del remate, pudiendo hacer ante el Juez las gestiones que estimen oportunas para garantizar sus derechos;

II. Para recurrir el auto de aprobación de remate, en su caso; y, (REFORMADA, P.O. 29 DE MAYO DE 2009) III. Para pedir que el inmueble se valúe por peritos. En este caso designarán a su costa un perito que, con los nombrados por el ejecutante y el ejecutado, practique el avalúo de la cosa, observándose, cuando fueren dos o más los acreedores, lo dispuesto en el artículo 457. Nunca disfrutarán de ese derecho después de practicado el avalúo por peritos de las partes o el tercero en discordia, en su caso, ni cuando la valorización se haga por otros medios.

El avalúo se practicará de acuerdo con las reglas establecidas para la prueba pericial. Si fueren más de dos los peritos valuadores no habrá necesidad de nombrar tercero en discordia.

El Juez decidirá de plano cualquier cuestión que se suscite relativa al remate, y contra sus resoluciones no habrá más recurso que el de responsabilidad, salvo que la ley disponga otra cosa.

Desde que se anuncie el remate y durante éste se pondrán de manifiesto los planos que hubiere, el certificado del valor fiscal y, en su caso, los avalúos.

La postura legal en remate de bienes raíces, es la que cubre las dos terceras partes del valor fiscal de ellos o del precio fijado por avalúo o por convenio, con tal que la parte al contado sea suficiente para pagar el crédito o créditos que han sido objeto del juicio, y las costas. En remate de bienes muebles es postura legal el cincuenta por ciento al contado del precio del avalúo.

Cuando por el importe de la postura no sea suficiente la parte de contado para cubrir el crédito o créditos y las costas, será postura legal en remate de bienes raíces, las dos terceras partes del valor que sirvió de base para la almoneda, ofrecido de contado.

Para tomar parte en la subasta deberán los licitadores consignar previamente en alguna institución de crédito o en su defecto en alguna institución financiera de reconocida solvencia, una cantidad igual por lo menos al diez por ciento efectivo del valor de los bienes, que sirva de base para el remate, sin cuyo requisito no serán admitidos.

Se devolverán dichas consignaciones a sus respectivos dueños acto continuo al remate, excepto la que corresponda al mejor postor, la cual se reservará en depósito como garantía del cumplimiento de su obligación y, en su caso, como parte del precio de la venta.

El ejecutante podrá formular postura en la subasta conforme los requisitos del artículo 828 de éste Código y mejorar las posturas que se hicieren, sin necesidad de consignar el depósito prevenido en el artículo anterior.

El postor no puede rematar para un tercero sino con poder general o especial para el caso; quedando prohibido hacer postura con reserva de declarar después el nombre de la persona para quien se hizo.

Las posturas se formularán por escrito expresando el mismo postor o su representante con poder jurídico:

I. El nombre, edad, capacidad legal, estado, profesión y domicilio del postor;

II. La cantidad que se ofrezca por la cosa sujeta a remate;

III. La que se dé al contado y los términos en que el resto haya de pagarse;

IV. El interés, si lo hubiere, que deba causar la suma que quede reconocida; y,

V. La sumisión expresa al Juez que conoce del negocio para que haga cumplir el convenio.

El día del remate a la hora señalada, pasará el Juez personalmente lista de los postores presentados y concederá media hora para admitir a los que de nuevo se presenten. Pasada la media hora de espera, el Juez declarará que va a procederse al remate y no admitirá ya nuevos postores. Procederá en seguida a la revisión de las propuestas presentadas, desechando desde luego las que no contengan postura legal y las que no estuvieren acompañadas del billete de depósito a que se refiere el artículo 825 de éste Código.

(REFORMADO, P.O. 2 DE OCTUBRE DE 2009)

Calificadas de buenas las posturas, el juez mandará darles lectura por la secretaría, para que los postores presentes puedan mejorarlas. Si hay varias posturas legales el juez decidirá cuál sea la preferente.

Hecha la declaración de la postura considerada preferente, el juez preguntará si alguno de los licitadores la mejora. En caso de que alguno la mejore dentro de los cinco minutos que sigan a la pregunta, interrogará de nuevo si algún postor la mejora y así sucesivamente con respecto a las pujas que se hagan. En cualquier momento en que pasados cinco minutos de hecha la pregunta correspondiente, no se mejorare la última postura, declarará el tribunal fincado el remate a favor del postor que hubiere hecho aquélla. Esta resolución es apelable en ambos efectos.

Al declarar fincado el remate se prevendrá al comprador que dentro de los tres días siguientes consigne, ya sea ante el propio Juez o ante el notario que va a otorgar la escritura respectiva, el precio del remate.

Si el comprador no consignare el precio en el plazo señalado, o por su culpa dejare de tener efecto la venta, se procederá a nueva subasta como si no se hubiere celebrado, perdiendo el postor el depósito a que se refiere el artículo 825 de este Código que se aplicará por vía de indemnización por partes iguales al ejecutante y al ejecutado.

Consignado el precio, los bienes rematados se entregarán al comprador dentro de tres días, y se hará saber al deudor o a su causahabiente que dentro del tercer día otorgue la escritura de venta a favor del comprador, apercibido que de no hacerlo, el Juez lo hará en su rebeldía.

Si el deudor o su causahabiente se niegan a extender la escritura, la otorgará el Juez, en los términos del artículo anterior; pero en todo caso de evicción y saneamiento, responderá el ejecutado.

Otorgada la escritura, se darán al comprador los títulos de propiedad, apremiando en su caso al deudor para que los entregue, y se pondrán los bienes a disposición del mismo comprador, dándose para ello las órdenes necesarias, aun las de desocupación de fincas habitadas por el deudor o por terceros que no tuvieren contrato para acreditar el uso, en los términos que fija el Código Civil. Igualmente se le pondrá en posesión formal de los bienes, si lo pidiere, y se dará a conocer como dueño a las personas que él mismo designe.

Con el precio se pagará al acreedor hasta donde alcance y si hubiere costas pendientes de liquidar, se mantendrá en depósito la cantidad que se estime bastante para cubrirlas, hasta que sean probadas las que faltaren de pagarse; pero si el ejecutante no formula su liquidación dentro de los ocho días siguientes de hecho el depósito, perderá el derecho de reclamarlas.

Si el precio consignado fuere notoriamente inferior al importe de lo sentenciado y de las costas causadas en el juicio, se hará entrega de él al actor el mismo día en que la consignación se haya verificado.

Si el precio de contado excediere del monto de la suerte principal y costas, formada la liquidación, se entregará la parte restante al deudor, si no se hallare retenida a instancia de otro acreedor; observándose en su caso, lo dispuesto en el título relativo para cuando se hubiere formado concurso de acreedores hipotecarios o concurso general.

En la liquidación deberán comprenderse todas las costas posteriores a la sentencia de remate.

El reembargo produce su efecto en lo que resulte líquido del precio del remate, después de hecho el pago al primer embargante, salvo el caso de preferencia de derechos.

El que haya reembargado, luego que obtenga sentencia de remate y en el caso de que éste aun no haya tenido lugar, será parte en el otro juicio para excitarle hasta que se verifique el remate y se practique la liquidación para los efectos del artículo anterior y tendrá el derecho que concede el artículo 826 de éste Código sino hiciere uso de él el primer ejecutante. Acreditará su personalidad con el testimonio de aquella sentencia.

Si el remate se llevare a efecto a instancia de un segundo acreedor hipotecario o de otro hipotecario de ulterior grado o de un reembargante, el importe de los créditos preferentes de que responda la finca rematada, se consignará ante el juzgado correspondiente y el resto se entregará sin dilación al ejecutante, si notoriamente fuere inferior a su crédito o lo cubriere.

Si excediere, se le entregarán capital e intereses y las costas líquidas. El remanente quedará a disposición del deudor, a no ser que se hallare retenido judicialmente para el pago de otras deudas.

Las costas causadas para la defensa del deudor en el juicio en que se verificó el remate, no tendrán en ningún caso prelación.

Si en la primera almoneda no hubiere postura legal se citará a otra mediante la publicación por una sola vez de los edictos correspondientes; pero de modo que la diligencia tenga lugar después de siete días de la publicación o fijación del edicto. En la almoneda se tendrá como precio el primitivo, con deducción de un diez por ciento.