Capítulo Tercero Del juicio hipotecario

Se tramitará en la vía sumaria hipotecaria todo juicio que tenga por objeto la constitución, ampliación, reducción, división, registro y extinción de una hipoteca, así como su nulidad, cancelación, o bien, el pago o prelación del crédito que la hipoteca garantice.

El juicio que tenga por objeto el pago o prelación de un crédito hipotecario se seguirá según las reglas del presente Capítulo, es requisito indispensable que el crédito se haya formalizado en escritura pública o privada, según corresponda en los términos del Código Civil del Estado de Querétaro e inscrito en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, salvo el caso del artículo 487 y que sea de plazo cumplido o exigible anticipadamente en los términos pactados o conforme a las disposiciones legales aplicables.

Procederá el juicio hipotecario sin necesidad de que el contrato esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, siempre y cuando:

I. El documento base de la acción tenga carácter ejecutivo, conforme a lo establecido en el artículo 466 de este Código;

II. El bien se encuentre inscrito a favor del demandado; y

III.No exista embargo o gravamen a favor de tercero, inscrito cuando menos 90 días anteriores a la presentación de la demanda.

Presentado el escrito de demanda, acompañado del instrumento respectivo y de la certificación de gravamen correspondiente, el juez, admitirá la misma, si se reúnen los requisitos fijados por los artículos anteriores, en un plazo no mayor de tres días y mandará anotar la demanda en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio y que se corra traslado de ésta al deudor, para que dentro de los cinco días ocurra a contestarla y a oponer las excepciones, las cuales no podrán ser otras que:

I. Las procesales previstas en este Código;

II. Las fundadas en que el demandado no haya firmado el documento base de la acción, la alteración o falsedad del mismo;

III.Falta de representación, de poder bastante o facultades legales de quien haya suscrito en representación del demandado el documento base de la acción;

IV.Incumplimiento, inexistencia o nulidad del contrato;

V.Pago o compensación;

VI.Remisión o quita;

VII.Oferta de no cobrar o espera;

VIII. Novación del contrato;

IX.Litispendencia y conexidad; y

X.Cosa juzgada.

Las excepciones comprendidas en las fracciones V a la VIII y la indicada en la fracción X, sólo se admitirán cuando se funden en prueba documental; las excepciones que se funden en la fracción IX se admitirán señalando los datos de identificación del juicio y las copias del mismo en los términos del artículo 95 de este Código, o bien, en el documento que acredite fehacientemente que se encuentra en trámite un procedimiento arbitral. En ambos casos los documentos deberán presentarse junto con la contestación de la demanda.

El Juez, bajo su más estricta responsabilidad, revisará escrupulosamente la contestación de la demanda y desechará de plano las excepciones diferentes a las señaladas o aquellas en que sea necesario exhibir el documento y el mismo no se acompañe.

La reconvención sólo será procedente cuando se funde en el mismo documento base de la acción o se refiera a su nulidad. En cualquier otro caso se desechará de plano.

Las cuestiones relativas a la personalidad de las partes no suspenderán el procedimiento y se resolverán de plano en la audiencia. Si el demandado se allanare en su contestación y solicitare término de gracia para el pago o cumplimiento de lo reclamado, el juez dará vista al actor para que, dentro de tres días, manifieste lo que a su derecho convenga, debiendo resolver de acuerdo a tales proposiciones de las partes. El término de gracia no podrá exceder de tres meses, a contar desde su otorgamiento, en ningún caso.

Tanto en el escrito de demanda como en el de contestación y, en su caso, en la reconvención y contestación de ésta, las partes deben ofrecer todas sus pruebas. El juez resolverá sobre su admisión o desechamiento en el auto que recaiga a dichos escritos. Las pruebas se desahogarán en la audiencia respectiva, que será única e indiferible.

En caso de allanamiento total de la demanda; si el deudor no hace valer defensas ni opone excepciones, las opone de forma distinta a lo señalado en este Capítulo, fuera del término concedido o no realiza dentro del plazo de gracia el pago de la cantidad reclamada, se pronunciará sentencia definitiva en un plazo no mayor de cinco días a partir de que el juez tenga conocimiento de tal circunstancia.

Con el escrito de contestación de la demanda y no encontrándose en ninguno de los supuestos del párrafo que antecede, se dará vista al actor para que manifieste lo que a su derecho convenga. En ese mismo acuerdo se señalará fecha y hora para la celebración de la audiencia, la que deberá realizarse en presencia del juez, bajo pena de nulidad, dentro de los quince días siguientes.

Si hubiere reconvención se correrá traslado de ésta a la actora para que la conteste dentro de los cinco días siguientes y en el mismo proveído le dé vista, en su caso, con las excepciones opuestas para que manifieste lo que a su derecho convenga dentro de ese mismo término.

Si en el título con base en el cual se ejercita una acción hipotecaria se advierte que haya otros acreedores anteriores, el juez mandará notificarles la existencia del juicio para que manifiesten lo que a su derecho corresponda.

La demanda deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio correspondiente, a cuyo efecto el actor exhibirá un tanto más de la misma, de los documentos base de la acción y en su caso, de aquellos con que justifique su representación, para que, previo cotejo con sus originales se certifiquen por el secretario, haciendo constar en la certificación y en el expediente que se expiden para el efecto de que la parte interesada inscriba su demanda.

Si la finca no se haya en el lugar del juicio, se librará exhorto al juez de la ubicación, para que ordene el registro de la demanda como se previene en el artículo anterior.

Anotada la demanda en el mencionado Registro Público de la Propiedad y del Comercio, no podrá verificarse en la finca ningún embargo, toma de posesión, diligencia precautoria o cualquier otra que entorpezca el curso del juicio, sino en virtud de sentencia ejecutoriada relativa a la misma finca.

En la diligencia de emplazamiento se le requerirá al demandado para que manifieste si acepta o no la responsabilidad de depositario; y si aceptara, contraerá la obligación de depositario judicial respecto de la finca hipotecada, de sus frutos y de todos los objetos que con arreglo al contrato o conforme al Código Civil del Estado de Querétaro deben considerarse como inmovilizados y formando parte de la misma finca, de los cuales se formará un inventario para agregarlo a los autos, siempre que lo pida el acreedor en la diligencia o escrito anterior.

Para efecto del inventario, el deudor queda obligado a dar todas las facilidades para su formación y en caso de desobediencia, el actuario o el juez lo compelerá por los medios de apremio que les autoriza la ley.

El deudor que no haya aceptado la responsabilidad de depositario en el momento del emplazamiento, entregará desde luego la tenencia material de la finca al actor y no haciéndolo se aplicará lo que dispone el artículo 540 de este Código.

Si la diligencia que señala el artículo anterior no se entendiere directamente con el demandado, se le requerirá nuevamente de acuerdo a las reglas de la notificación personal previstas en este Código; hecho lo cual éste deberá, dentro de los cinco días siguientes, manifestar si acepta o no la responsabilidad de depositario, entendiéndose que no la acepta si no hace esta manifestación y, en este caso, el actor podrá pedir que se le entregue la tenencia material de la finca.

Las partes deberán ofrecer sus pruebas para acreditar los hechos de su acción o de sus excepciones, en los escritos que fijan la controversia, exhibiendo los documentos que tengan en su poder o haciendo la designación de los mismos en los términos del artículo 95 de este Código.

La preparación de las pruebas quedará a cargo de las partes, por lo que deberán presentar a los testigos, peritos y demás pruebas que les hayan sido admitidas y en el caso de la prueba pericial se concederá un plazo de tres días a la contraria para que adicione el cuestionario y sólo cuando existan periciales contradictorias de ambas partes, el juez en auxilio de las mismas, nombrará a un perito tercero en discordia. Las pruebas salvo la del perito tercero en discordia se desahogarán en la audiencia respectiva.

Si admitida una prueba no se desahogara a más tardar en la audiencia se declarará desierta si dicha falta es por causa imputable al oferente.

Si el demandado en la audiencia se allana a las pretensiones del actor, el juez a petición del demandado y oyendo al actor, concederá un plazo de gracia de hasta treinta días para la desocupación y entrega del inmueble y lo eximirá del pago de gastos y costas que se hubiesen originado; si no lo hiciere se procederá a la ejecución forzosa.

El desarrollo de la audiencia única a que se refiere el artículo 489 tercer párrafo, tendrá el siguiente contenido y orden:

I. El juez invitará a las partes a llegar a un acuerdo, cuidando la regularidad jurídica de las propuestas. Obteniendo el acuerdo, el juez lo homologará. En caso de no llegar a conciliar se continuará con la audiencia;

II. Se conocerán y resolverán en primer lugar todas las excepciones procesales e incidentes plateados;

III.Se desahogarán las pruebas y alegatos; y

IV.Después de los alegatos o si no se formulan éstos, el juez citará a las partes para oír sentencia.

La sentencia dictada podrá ser apelable sólo en efecto devolutivo.

Para el remate, se tendrá como precio de la finca hipotecada el que se señale en el avaluó que presente la persona que las partes hayan convenido para tal efecto en el momento de la constitución de la hipoteca, o en su caso, de no haberse acordado, se procederá de la forma siguiente:

I. Cada parte tendrá derecho de exhibir, dentro de los cinco días siguientes a que sea ejecutable la sentencia, avalúo de la finca, practicado por un corredor público, una institución bancaria o por perito valuador autorizado por el Consejo de la Judicatura, los cuales en ningún caso podrán tener el carácter de parte interesada;

II. En el caso de que alguna de las partes no exhiba el avalúo dentro del plazo señalado en la fracción anterior, se entenderá su conformidad con el avalúo que haya exhibido su contraria;

III.En el supuesto de que ninguna de las partes exhiba el avalúo dentro del plazo señalado en la fracción I de este artículo, el juez nombrará único perito en rebeldía y este avalúo servirá como base para el remate;

IV.Si las dos partes exhibieren los avalúos en el plazo a que se refiere la fracción I y los valores determinados de cada uno de ellos no coinciden, se tomará como base para el remate el promedio de ambos avalúos; siempre y cuando no exista un treinta por ciento de diferencia entre el más bajo y el más alto; en cuyo caso el juez ordenará que se practique nuevo avalúo nombrando perito tercero;

V.La vigencia del valor que se obtenga por los avalúos será de seis meses para que se lleve a cabo la primera almoneda de remate. Si entre ésta y las subsecuentes mediara un término mayor de seis meses se deberán actualizar los valores;

VI.Obteniendo el valor del avalúo, según el caso que corresponda de acuerdo a las fracciones anteriores, se procederá a rematar la finca en los términos de la Sección Tercera del Capítulo Quinto del Título Séptimo de este ordenamiento, en todo lo que no contravenga a esta disposición; y

VII.La resolución que recaiga al remate sólo podrá ser apelada en efecto devolutivo.

En el caso de la adjudicación prevista en el segundo párrafo del artículo 2815 del Código Civil del Estado de Querétaro, se deberá solicitar avalúo del bien para fijar el precio que corresponda a la cosa en el momento de exigirse el pago, de acuerdo a lo convenido; en caso de no haberse previsto avalúo se aplicará lo previsto en las fracciones I al V del artículo que antecede del presente ordenamiento y una vez determinado el precio se adjudicará el bien.

Podrán oponerse a la adjudicación los acreedores hipotecarios posteriores, alegando la prescripción de la acción hipotecaria.

Las resoluciones dictadas en la vía sumaria hipotecaria podrán ser apeladas sólo en efecto devolutivo y en ningún caso podrá suspenderse el procedimiento.