Sección Tercera De los remates

Toda venta que, conforme a la ley deba hacerse en subasta o almoneda, se sujetará a las disposiciones contenidas en este Capítulo, salvo en los casos en que la ley disponga expresamente lo contrario.

Todo remate de bienes inmuebles será público y deberá celebrarse en el juzgado en que actúe el juez que fuere competente para la ejecución.

Cuando los bienes embargados fueren inmuebles antes de procederse a su avalúo, se acordará que se expida mandamiento al registrador de la propiedad para que remita certificado de gravámenes de los últimos diez años; pero si en autos obrare ya otro certificado, sólo se pedirá al Registro Público de la Propiedad y del Comercio, el relativo al período transcurrido desde la fecha de aquél hasta la en que se solicite.

Si del certificado aparecieren gravámenes, antes de procederse al avalúo, se hará saber a los acreedores el estado de ejecución para que intervenga en el avalúo y subasta de los bienes, si les conviniere.

Los acreedores citados, conforme al artículo anterior, tendrán derecho:

I. Para intervenir en el acto del remate, pudiendo hacer al juez las observaciones que estimen oportunas para garantizar sus derechos;

II. Para recurrir el auto de aprobación del remate, en su caso; y

III.Para nombrar, a su costa, dentro de los tres días siguientes de la notificación a que se refiere el artículo anterior un perito que, con los nombrados por el ejecutante y el ejecutado, practique el avalúo de la cosa. Nunca disfrutarán de este derecho después de practicado el avalúo por los peritos de las partes o el tercero en discordia, en su caso, ni cuando la valorización se haga por otros medios.

El avalúo se practicará de acuerdo con las reglas establecidas para la prueba pericial. Si fueren más de dos los peritos valuadores, no habrá necesidad de nombrar tercero en discordia.

Hecho el avalúo se sacarán los bienes a pública subasta anunciándose por dos veces de siete en siete días, fijándose edictos en los tableros del juzgado y si el valor de la cosa pasare de mil veces el salario mínimo general diario vigente en la zona, se insertarán aquéllos en un periódico de mayor circulación en el Estado. A petición de cualquiera de las partes y a su costa, el juez puede usar además de los dichos algún otro medio de publicidad para convocar postores.

No podrá verificarse la subasta de los bienes embargados si la fecha del avalúo excede de seis meses a la del remate.

Antes de fincarse el remate o declararse la adjudicación podrá el deudor librar sus bienes pagando principal y costas. Después de fincado, quedará la venta irrevocable.

Si los bienes inmuebles estuvieren situados en diversos lugares, en todos éstos se publicarán los edictos en los sitios públicos de costumbre y en la puerta de los juzgados respectivos. Puede el juez usar, además de los dichos, algún otro medio de publicidad para llamar postores.

Es postura legal la que cubra cuatro quintas partes del avalúo o del precio fijado a la finca hipotecada por los contratantes, al exigirse la deuda, con tal de que la parte de contado sea suficiente para pagar el crédito o créditos que han sido objeto del juicio y las costas.

Cuando por el importe del avalúo no sea suficiente la parte de contado para cubrir el crédito o créditos y las costas, será postura legal las cuatro quintas partes del avalúo dadas al contado.

Para tomar parte en la subasta, deberán los licitadores consignar previamente, en el establecimiento de crédito destinado al efecto por la ley o exhibir en el juzgado, una cantidad igual, por lo menos, al diez por ciento del valor de los bienes, que sirva de base para el remate; sin este requisito no serán admitidos.

Se devolverán dichas consignaciones o las cantidades exhibidas a sus respectivos dueños acto continuo al remate, excepto la que corresponda al mejor postor, la cual se reservará en depósito como garantía del cumplimiento de su obligación y, en su caso, como parte del precio de la venta.

El ejecutante podrá tomar parte en la subasta y mejorar las posturas que se hicieren, sin necesidad de designar el depósito prevenido en el artículo anterior.

El postor no puede rematar para un tercero sino con poder y cláusula especial, quedando prohibido hacer postura reservándose la facultad de declarar después el nombre de la persona para quien se hizo.

Desde que se anuncie el remate y durante éste, se pondrán de manifiesto los planos que hubiere y estarán a la vista los avalúos.

El juez que ejecuta, decidirá de plano cualquier cuestión que se suscite durante la subasta; de sus resoluciones no se dará más recurso que el de responsabilidad, a menos que la ley disponga otra cosa.

El día del remate, a la hora señalada, pasará el juez personalmente lista de los postores presentados y concederá media hora para admitir a los que de nuevo se presenten. Concluida la media hora, el juez declarará que va a procederse al remate y ya no admitirá nuevos postores. En seguida revisará las propuestas presentadas, desechando, desde luego, las que no contengan postura legal, las que no estuvieren acompañadas del billete de depósito a que se refiere el artículo 592 y aquellas respecto de las cuales no se hubiere hecho la exhibición de la cantidad que señala el mismo artículo

Calificadas de buenas las posturas, el juez las leerá en voz alta por sí mismo o mandará darles lectura por la secretaría, para que los postores presentes puedan mejorarlas. Si hay varias posturas legales, el juez decidirá cuál sea la preferente.

Hecha la declaración de la postura considerada preferente, el juez preguntará si alguno de los licitadores la mejora. En caso de que alguno la mejore dentro de los cinco minutos que sigan a la pregunta, interrogará de nuevo si algún postor puja la mejora; y así sucesivamente con respecto a las pujas que se hagan. En cualquier momento en que, pasados cinco minutos de hecha la pregunta correspondiente, no se mejorare la última postura o puja, declarará el Tribunal fincado el remate en favor del postor que la hubiere hecho.

Dentro de los tres días siguientes al fincamiento, dictará el juez auto aprobando o no el remate.

Al declarar fincado el remate, mandará el juez que, dentro de los tres días siguientes, se otorgue a favor del comprador la escritura de adjudicación correspondiente, en los términos de su postura y que se le entreguen los bienes rematados.

No habiendo postor, quedará al arbitrio del ejecutante pedir, en el momento de la diligencia, que se le adjudiquen los bienes por las cuatro quintas partes del precio que sirvió de base para el remate o que se saquen de nuevo a pública subasta, con rebaja del diez por ciento de la tasación.

Si en ella tampoco hubiere licitadores, el actor podrá pedir: o la adjudicación por las cuatro quintas partes del precio que sirvió de base para la segunda subasta o que se le entreguen en administración los bienes, para aplicar sus productos al pago de los intereses y extinción del capital y de las costas.

No conviniendo al ejecutante ninguno de los dos medios expresados en el artículo que precede, podrá pedir que se celebre una tercera subasta, sin sujeción a tipo.

En este caso, si hubiere postor que ofrezca las cuatro quintas partes del precio que sirvió de base para la segunda subasta y que acepte las condiciones de la misma, se fincará el remate, sin más trámites.

Si no llegase a dichas cuatro quintas partes, con suspensión del fincamiento del remate, se hará saber el precio ofrecido al deudor, el cual, dentro de los veinte días siguientes, podrá pagar al acreedor, librando los bienes o presentar persona que mejore la postura.

Transcurridos los veinte días sin que el deudor haya pagado ni traído mejor postor, se fincará el remate, mandando llevar a efecto la venta.

Los postores a que se refiere este artículo cumplirán con el requisito previo del depósito o de la exhibición a que se refiere el artículo 592

Cuando, dentro del plazo expresado en el artículo anterior, se mejorare la postura, el juez mandará abrir nueva licitación entre dos postores, citándolos dentro del tercer día, para que, en su presencia, hagan las pujas y fincará el remate en favor del que hiciere la proposición más ventajosa.

Si el primer postor, en vista de la mejora hecha por el segundo, manifestare que renuncia a sus derechos o no se presentare a la licitación, se fincará en favor del segundo. Lo mismo se hará con el primero, si el segundo no se presenta a la licitación.

Si en la tercera subasta se hiciere postura admisible en cuanto al precio, pero ofreciendo pagar a plazos o alterando alguna otra condición, se hará saber al acreedor el cual podrá pedir, en los nueve días siguientes, la adjudicación de los bienes en las cuatro quintas partes de la segunda subasta; y si no hace uso de este derecho, se fincará el remate en los términos ofrecidos por el postor.

Cualquier liquidación que tenga que hacerse de los gravámenes que afecten a los inmuebles vendidos, gastos de la ejecución y demás, se regulará por el juez con un escrito de cada parte y resolución dentro del tercer día.

Aprobado el remate, al mandar el juez el otorgamiento de la escritura de adjudicación y la entrega de los bienes, se prevendrá al comprador que consigne ante el propio juez el precio del remate, hecho lo cual se ordenará la escritura respectiva al ejecutante.

Si el comprador no consignare el precio en el plazo que el juez señale o por su culpa dejare de tener efecto la venta, se procederá a nueva subasta como si no se hubiera celebrado, perdiendo el postor el depósito a que se refiere el artículo 592, que se aplicará por vía de indemnización, por partes iguales, al ejecutante y al ejecutado.

Consignado el precio, se hará saber al deudor que, dentro del tercer día, otorgue la escritura de venta a favor del comprador, apercibido que, de no hacerlo, el juez lo hará en su rebeldía, haciéndolo constar así.

Otorgada la escritura, se darán al comprador los títulos de propiedad, apremiando, en su caso, al deudor para que los entregue y se pondrán los bienes a disposición del mismo comprador, dándose para ello las órdenes necesarias, aun las de desocupación de fincas habitadas por el deudor o terceros que no tuvieren contrato para acreditar el uso, en los términos que fija el Código Civil del Estado de Querétaro. Se dará a conocer al comprador como dueño, a las personas que él mismo designe.

Con el precio se pagará al acreedor hasta donde alcance y, si hubiere costas pendientes que liquidar, se mantendrá en depósito la cantidad que se estime bastante para cubrirlas, hasta que sean aprobadas las que faltaren de pagarse; pero si el ejecutante no formula su liquidación, dentro de los ocho días de hecho el depósito, perderá el derecho de reclamarlas.

El reembargo produce su efecto en lo que resulte líquido del precio del remate, después de pagarse el primer embargante, salvo el caso de preferencia de derechos. El reembargante para obtener el remate, en caso de que éste no se haya verificado, puede obligar al primer ejecutante a que continúe su acción.

Si la ejecución se hubiere despachado a instancia de un segundo acreedor hipotecario o de otro hipotecario de ulterior grado, el importe de los créditos hipotecarios preferentes de que responda la finca rematada, se consignará ante el juzgado correspondiente y el resto se entregará, sin dilación, al ejecutante, si notoriamente fuera inferior a su crédito o lo cubriere.

Si excediere, se le entregarán capital e intereses y las costas líquidas. El remanente quedará a disposición del deudor, a no ser que se hallare retenido judicialmente, para el pago de otras deudas.